廣州：黃金商圈卻現(xiàn)“孤島”怪象

　　天河商圈是華南第一商圈，聚集了天河城、正佳廣場、花城匯、太古匯、萬菱匯、時尚天河等大型商場，天河商圈的地段優(yōu)越性不言而喻，但是仍不可避免地出現(xiàn)像天河路南、北兩側(cè) “陰陽路”現(xiàn)象，一邊熱鬧一邊冷清。

　　由此可見，涌入黃金商圈也未必就能淘得黃金。繼1836女子百貨的黯然歇業(yè)、維多利廣場和萬菱匯的人氣冷清現(xiàn)象相繼出現(xiàn)，黃金商圈為何存在“孤島”現(xiàn)象，引發(fā)廣州業(yè)界激辯。為什么天河路會有“陰陽路”現(xiàn)象?

　　而放眼廣州，這種現(xiàn)象并不鮮見。廣州老牌商業(yè)旺地、北京路商業(yè)街也同樣給顧客帶來“南段興旺、北段乏弱”的感受，南段客流幾乎全天候川流不息，北段卻常出現(xiàn)甩賣招租的窘迫。同樣是中心城區(qū)旺地商圈的農(nóng)林路商圈，農(nóng)林下路王府井一帶熱鬧擁擠，龜崗珀東廣場一片悠閑靜謐。

　　同樣是在商業(yè)旺地，究竟是什么形成了商圈的“陰路”和“死角位”?以天河路商圈為例，商業(yè)旺地“孤島”現(xiàn)象應該如何改善?商業(yè)規(guī)劃是否存在先天不足?商家又如何避免?記者試圖從天河路商圈的問題現(xiàn)狀，以一窺百，探尋“孤島”怪圈的種種內(nèi)在問題邏輯。

　　現(xiàn)象

　　天河路南旺北弱

　　天河商圈黃金大道上商家云集。在不足2公里長的天河路上，商業(yè)面積卻超過150萬平方米，天河路以北依次有廣州購書中心、維多利廣場、天河體育中心和太古匯等;天河路以南分別有中怡時尚、天河城、正佳廣場、萬菱匯等;往東延伸有南方電腦城、頤高數(shù)碼廣場、天河娛樂廣場和摩登時尚天河、天河又一城等地下商業(yè)體。

　　不過即使在天河路這樣的黃金地段，其南北兩側(cè)也是冷熱不均。天河路南側(cè)的正佳廣場、天河城、廣百等商業(yè)熱鬧紅火，而北側(cè)除餐飲業(yè)外，零售商業(yè)顯得冷冷清清。最直接的例證就是1836女子百貨的黯然歇業(yè)、維多利廣場的人氣冷清等。

　　“糟糕的時候一天下來一單生意也沒做成。”位于天河路北的時代廣場二樓一家服裝店店員向記者感嘆道，時代廣場幾乎沒有人流高峰、低峰之分，“即使周末，人流也跟現(xiàn)在差不多。”維多利亞廣場內(nèi)一家品牌鞋店店員認為，天河北一帶能逛的地方很少，很難聚集人氣。

　　不過，同是商業(yè)旺地，與之一街相隔的天河南一帶，則每逢周末節(jié)假日或者工作日，商場內(nèi)都顯得客流如織，個別特賣會場前更是人頭攢動。以東西走向的天河路為界，西北側(cè)區(qū)域相比之下似乎成為天河路商圈的“百慕大三角”而顯得落寞。不僅如此，業(yè)界人士認為，未來將建三道空中走廊、串聯(lián)起正佳廣場、天河城和體育中心的宏城廣場，還將把天河南路帶向更旺的商業(yè)氛圍。

　　多個商業(yè)旺區(qū)亦存“孤島”怪圈

　　按照業(yè)內(nèi)的說法，客流量大的一段或一側(cè)稱為‘陽路’，客流量少的一段或一側(cè)稱為‘陰路’。在廣州不少熱鬧的商圈里，同一條街道或者同一條馬路，都會出現(xiàn)一邊熱鬧一邊冷清，或是半段熱鬧半段冷清的“陰陽街”情況。

　　這樣的說法，在廣州商圈的發(fā)展中并不乏實例印證，天河路商圈的孤島現(xiàn)象亦非特例。

　　熙熙攘攘，摩肩接踵，這是很多市民對北京路步行街的經(jīng)典印象。但是以中山五路為界，南北人氣卻形成強烈對比的風水嶺：南端人流洶涌，而北段從新大新公司至財廳一段路，則人流稀少;南段客流幾乎全天候川流不息，北段卻常出現(xiàn)甩賣招租的窘迫。

　　近期，記者在周末和工作日時間分別走訪觀察北京路，記者來到北京路步行街。以中山路為界，記者細數(shù)發(fā)現(xiàn)，15分鐘內(nèi)進入北京路北段和南段逛街的市民人數(shù)分別為400人和2000人。由于人多，同樣是200米的道路，北京路南段至少要花近10分鐘才走完，而空空蕩蕩的北段，只用了一兩分鐘就走到盡頭。

　　中心城區(qū)另一個重要商圈——農(nóng)林路商圈，以王府井百貨、美東百貨為龍頭的農(nóng)林下路，突出“名城名店名牌”總體定位，品牌服裝、裝飾品專柜等時尚品牌特色日益凸顯。而同處農(nóng)林路商圈的龜崗大馬路一帶，則密布著眾多小吃店商鋪。由以前的東山酒家改造而來的商業(yè)龍頭珀東廣場，下半年在返租到期后，甚至出現(xiàn)90%店鋪難出租降價招租的現(xiàn)象。

　　出路

　　尋求差異化發(fā)展

　　從種種現(xiàn)狀來看，商業(yè)旺地似乎難免出現(xiàn)“陰路”和“死角位”，這種現(xiàn)象究竟如何能得以改善?

　　鄧國堅認為，要發(fā)展首先要因地制宜，南邊客流人氣先形成了固定消費習慣了，北邊就不能走“相似”之路，相似意味著等死，差異化才是出路。就實際情況來看，西北路段的廣州購物中心每逢節(jié)假日都被人流擠得水泄不通，因為與百貨商場不一樣，廣州大型購書中心僅此一處，差異化使得其人氣一直居高不下。

　　廣州輕紡交易園品牌總監(jiān)周一帆認為，差異化互補非常重要。在開發(fā)商層面上，一個大型的商業(yè)體在開發(fā)和建設的時候，定位要非常慎重，不應該看到這個地方旺就扎堆，現(xiàn)在就出現(xiàn)了這個現(xiàn)象，然后就出現(xiàn)了旺區(qū)不旺場，這個要從后續(xù)的運營和旺場來考慮。應該從商業(yè)紅海中找到自己持續(xù)發(fā)展的藍海。

　　“以維多利廣場為例，要改善其人氣不足的問題，可以好好利用其得天獨厚的透明玻璃幕墻，砍掉零售業(yè)態(tài)，全部變?yōu)椴惋?，也不失為一條出路。”太陽新天地購物中心董事總經(jīng)理楊軍艇如此建議。

　　而廣東商學院流通經(jīng)濟研究所所長王先慶則直言，商業(yè)分水嶺的孤島現(xiàn)象，是城市移動和商圈氣場分布兩重規(guī)律所決定的，天河路北側(cè)正是天河商圈的死角之一，“破解的唯一辦法就是打破體育西路東部的人氣，否則永遠都不可能旺。”

　　天河北路究竟怎樣聚集人氣、改善現(xiàn)狀?黃文杰開出了這樣一劑“藥方”：將地下打通，讓所有在南邊的消費者在不知不覺的商業(yè)氛圍中走過到北邊來，這樣南北一體化最終的結(jié)果是完全融為一體，不會出現(xiàn)南旺北不旺的格局。

　　▲解析

　　商業(yè)規(guī)劃 配套交通 消費習慣三大癥結(jié)沉積“孤島”

　　同是商業(yè)旺地、相差僅隔百米，為何會出現(xiàn)“旺區(qū)不旺場”的“孤島”現(xiàn)象?究竟是不可避免的商業(yè)規(guī)律?還是規(guī)劃發(fā)展過程中沉淀的沉疴?這種現(xiàn)象怎樣才能得以改善?

　　整體規(guī)劃布局成“硬傷”

　　“造成廣州市多個旺區(qū)商圈生意冷熱不均的最主要原因在于規(guī)劃，很大程度上決定了商業(yè)分水嶺的孤島現(xiàn)象。”在楚睿商業(yè)董事長黃文杰看來，破解商業(yè)孤島現(xiàn)象，政府規(guī)劃是前提，應該適當增加天河路北側(cè)的商業(yè)規(guī)模。

　　單從目前天河路的整體情況看，無論是賣場數(shù)量還是規(guī)模，南側(cè)都多于北側(cè)。以整個天河路來說，目前我們看到的賣場數(shù)量和規(guī)模確實是南邊多，所以市民才感覺南邊旺，實際上北邊受體育中心影響，商業(yè)規(guī)劃也確實不多。

　　除商業(yè)規(guī)模外，消費人群也是影響商業(yè)發(fā)展的重要因素。天河南路一側(cè)小區(qū)眾多，有大量的住宅人口，而北側(cè)則一直以來缺乏住宅人口，主要是商業(yè)人口，這一點的不同，也造成了天河路北測生意集中于餐飲和休閑娛樂。

　　北京路步行街雖貫穿南北，但以中山五路為界，東西走向的中山路主要車行道成為阻擋客流的關鍵的硬傷。農(nóng)林下路的問題亦相似，“以前農(nóng)林下路連接署前路，廣州第一家百貨公司東山百貨在這里開業(yè)，風頭一時無二。”一位老街坊告訴記者，自從署前路與農(nóng)林下路因市政規(guī)劃被分隔開后，這一帶的商業(yè)氣氛明顯走下坡路，特別是署前路一帶。

　　交通便利帶旺天河南

　　從消費者的角度來說，哪里便利去哪里。南側(cè)的天河城、正佳廣場一帶不但直接連通地鐵，天河路與黃埔大道相連，也把大量的車流引到了南側(cè)。

　　而在天河北路，沒有地鐵，沒有快速公交。車輛從體育西路到天河北路的時代廣場，需要開至廣州大道北才能調(diào)頭，給天河北的交通造成了極大的局限。

　　廣州雅卡投資管理有限公司董事長鄧國堅認為，消費者開車走天河北路不方便，一般都習慣走天河路到黃埔大道，這樣便造成了南邊大量的人流。

　　業(yè)界人士認為，天河商圈由廣百中怡店到天河城、正佳廣場、萬菱匯，均在天河路一條直線上，無論行人或駕車均可自然延伸，符合人的移動慣性，但由天河城沿體育西向北走，路線已被截斷，駕車也必須繞圈才可到達，商圈難以向此方向延伸。{page_break}

　　▲相關

　　鬧市缺乏定位，大型商城難以為繼

　　萬菱匯數(shù)十家商鋪悄然撤場

　　天河商圈一度被譽為華南第一商圈，是廣州乃至華南地區(qū)的商業(yè)旺地。然而，繼“靚點1836”女子主題商場今年8月撤出天河商圈之后，剛滿周歲的萬菱匯近期也正遭遇數(shù)幾十家商戶撤走的尷尬。

　　對于萬菱匯目前的境況，有業(yè)內(nèi)專家直言不諱地指出，沒有形成自身的特色，是阻礙其發(fā)展的禍根。

　　客流相對較少 商家經(jīng)營困難

　　萬菱匯于2010年11月正式開業(yè)，開業(yè)剛滿一年，卻傳來數(shù)十商家撤場的消息。近日，記者在萬菱匯看到，地下負一層聚集著餐飲、服裝、珠寶飾品等60多家商鋪，而在入口南側(cè)，卻有十多家商鋪店門緊閉，人去店空。據(jù)場內(nèi)租戶不完全統(tǒng)計，近期關門撤場的商鋪有近20家。

　　匯聚在第二層的百絲、Messieurs、淑女屋、OZZO等品牌商鋪，也已相繼在3個月內(nèi)陸續(xù)撤場。據(jù)粗略統(tǒng)計，整個萬菱匯商場撤場商家數(shù)量約有30家。

　　對于商家集體離場的現(xiàn)象，萬菱匯相關負責人認為：“萬菱匯共有200個租戶，負一樓的商鋪招租已經(jīng)超過九成半，目前確實走了一小部分，大約是十多個。原因之一是商場的二樓正調(diào)整格局，準備引進一些國際時尚品牌。”該負責人表示，天河商圈目前還是租戶多于商場，招租并不難。

　　而已撤場的某女裝品牌負責人卻向記者坦言，撤場的原因很直接，“沒人沒錢賺，租金很高。”

　　據(jù)了解，萬菱匯的租金為450元—500元/平方米，與之相對的太古匯的租金為300元—500元/平方米，天河城的租金約為500元/平方米。“客流目前比天河城、正佳都少，對經(jīng)營者而言，既沒有人氣優(yōu)勢也沒有價格優(yōu)勢。”萬菱匯一家店主向記者抱怨說。

　　主題模糊 人氣不聚

　　為什么廣州人氣最旺的黃金商圈里會有大型購物中心遭遇冷場的尷尬?萬菱匯商場出現(xiàn)撤場的消息一出，引發(fā)諸多專家網(wǎng)友熱議。有專家認為主題模糊定位不清晰，是導致萬菱匯人氣不足，從而遭遇撤場尷尬的重要原因。

　　“萬菱匯的市場定位有問題：檔次上不及太古匯高端，規(guī)模也不及正佳廣場，專業(yè)性又不如頤高數(shù)碼城，這種沒有特色和主題的經(jīng)營方式，是目前一些大商城的通病，也是商城發(fā)展受阻的主要原因。廣東商學院流通經(jīng)濟研究所所長王先慶認為，商場如果不能形成品牌就吸引不了顧客，沒有顧客，商家當然要走。

　　廣東省商業(yè)流通業(yè)協(xié)會會長黃文杰也認為，萬菱匯商場主題特色不明顯，導致人氣不聚。“天河城已經(jīng)形成一種顧客消費習慣，地位已經(jīng)十分穩(wěn)固;正佳廣場通過近幾年的不斷調(diào)整，已經(jīng)引進90多個餐飲品牌進駐，形成一個餐飲王國;太古匯則主打世界高端奢侈品市場。”黃文杰分析認為，萬菱匯至今仍沒有形成自身的特色，欠缺主題特色才是阻礙其發(fā)展的禍根。"萬菱匯出路何在?黃文杰認為，在主題選擇上，萬菱匯可以考慮的選題并不少。“如珠寶城、化妝品城、體育專營店等時尚潮流主題，形成一個單動線結(jié)構(gòu)，一頭與太古匯無縫銜接，一頭與正佳廣場形成銜接，將連接兩大商場的地理優(yōu)勢很好地利用起來，形成一種獨特優(yōu)勢。”黃文杰認為，萬菱匯沿街面較長，展示性好，可以形成一定的展示功能。