娃歐商場虧損嚴重引關注 杭州政府擬限制綜合體開發

　　杭州市發改委指出，杭州將優化商業綜合體布局，以商業網點規劃和城市規劃調整為手段，針對商業綜合體布局的問題，進行差別化調整。

　　具體而言，杭州將禁止城北(運河新城)與城東新城新增大型商業綜合體開發，對局部過度飽和區域進行嚴格控制。

　　克爾瑞信息集團研究中心報告顯示，在2005年至2010年期間，全國18個重點城市的城市綜合體面積增加了5355萬平方米，較前一個五年，城市綜合體的增量翻了6.4倍。預計到2015年，即將入市的綜合體體量將達到16437萬平方米。

　　杭州無疑是中國城市綜合體狂潮的縮影，2008年，杭州市在全國率先提出了建設100個多功能的城市綜合體計劃，由此引爆了當地的城市綜合體建設熱潮。

　　井噴的城市綜合體

　　對于杭州而言，在一定時期內城市綜合體過剩的狀態，已不可避免。

　　2011年杭州市公布的《杭州市“十二五”重大建設項目規劃表》顯示，當時正在建設的包括有湖濱南山路城市綜合體、杭州創新創業新天地、熱電廠地塊城市綜合體、嘉里中心綜合體等在內的14個城市綜合體。

　　此外，杭州市“十二五”重大建設項目，還包括西溪天堂二期在內的六個偏旅游休閑類的商業綜合體。還包括高德置地廣場、凱德來福士廣場在內的7個商務商業類綜合體。按照項目規劃，上述綜合體多數將在未來一兩年內建成。

　　如今，在杭州各個方向，以“城”、“廣場”和“中心”等為名的綜合體項目層出不窮。位于杭州城西北方位的申花板塊，被一些業內人士戲稱為“杭州的徐家匯”。

　　2013年5月10日，該區域板塊內總建筑面積21萬平方米的西溪印象城開業;同年6月，距離西溪印象城不遠的位于西田城開業;同年8月30日，總建筑面積約40萬平方米的申花銀泰城開業。值得一提的是，這三個商業綜合體的直線距離不超過5公里，開車時間不用15分鐘。

　　上述三個城市綜合體還僅是開始。2010年，杭州拱墅區曾公布“十大綜合體”規劃，其中有5個坐落于銀泰城所在的申花板塊中。除了前述已經開業的銀泰城之外，還有80萬平方米的熱電廠綜合體、100萬平方米的藍孔雀綜合體、大河造船廠旅游綜合體，以及北部軟件園綜合體。

　　以藍孔雀綜合體為例，該項目由6宗住宅用地和3宗商業金融用地構成，總出讓面積約21萬平方米，總建筑面積約72萬平方米。根據規劃，該項目將被打造成一個集購物休閑、商務辦公、文化娛樂于一體的大型綜合體，其地上地下開發的總體量高達100萬平方米，將成為杭州城西地區最大的綜合體。

　　“杭州商業綜合體的發展速度有點超前了，大部分綜合體在未來面臨非常慘烈的競爭。”浙報傳媒地產研究院院長丁健剛告訴時代周報記者，在很長一段時間內，缺乏商業配套支撐的杭州城西和城北，未來兩年會迎來商業綜合體的爆發。

　　從2014年開始，杭州將迎來一個商業綜合體的開業潮。今年12月，杭州的首個萬達廣場將正式開業，這個總建筑面積36萬平方米的綜合體，位于杭州的城北板塊。

　　值得一提的是，在萬達廣場周邊區域，在未來三到五年將形成10-15個購物中心，新增133萬平方米，是現有商業體量的3倍。

　　除萬達廣場之外，目前中大銀泰城在該板塊已經虎視眈眈。中大銀泰城由中大地產與銀泰聯袂打造，總建筑面積約33萬平方米，總投資額40億元，預計2015年交付。這是繼2013年開業的城西銀泰城之后，銀泰在杭州布局的又一個新城市綜合體。

　　目前，銀泰在杭州正在建設中的綜合體項目有2個(中大銀泰城、下沙的中沙永泰商城)。此外，還有一個即將開建的西溪銀泰城。今年2月25日，杭州西湖區與銀泰集團簽訂戰略合作框架協議，決定在西溪板塊打造西溪銀泰城商業綜合體項目。

　　距離中大銀泰城不遠，是總建筑面積180萬平方米的杭州新天地綜合體。這是目前規劃中杭州體量最大的城市綜合體。按照規劃，該項目內含大型購物中心、創意辦公核心區、高星級酒店、SOHO/LOFT商住區和休閑娛樂等功能區，項目總投資約100億元。

　　并非僅城北板塊處存在城市綜合體井噴現象，在杭州的城郊新城，在未來兩年均會有大量城市綜合體開業。以杭州的臨平新城為例，目前該區域已經有四大城市綜合體在建。

　　在杭州的錢江新城CBD核心區，也將出現多個城市綜合體項目。預計在今年竣工的杭州來福士廣場總建筑面積39.5萬平方米，緊鄰在2010年就已經開業的杭州萬象城。按照規劃，杭州來福士廣場結合了居住、辦公、商務、購物、娛樂、文化等功能，還將包括一座擁有12個廳的影院。

　　除了來福士廣場，在錢江新城還將出現多個城市綜合體項目。與來福士廣場一街之隔的高德置地廣場，預計將在今年末完工。該項目總建筑面積約41萬平方米，包括了寫字樓、七星級朱美拉酒店、酒店服務公寓和商業物業。

　　而按照正常的工程進展，在可以預計的時間里，還有杭州大廈城市廣場、綠地中央廣場、水晶城購物中心、建工歐美金融城(EFC)、新天地•東方茂都會、龍湖天街等大量商業項目處在建設或規劃中。此外，在杭州地鐵1號線沿線，目前政府規劃或正在開發的上蓋商業綜合體，也有8個之多。城市綜合體被認為是區域城市晉級的一條捷徑。

　　自2008年啟動以來，多年來，杭州的投入一直呈遞增趨勢，預計綜合體總投資將超過3000億元。

　　目前，杭州不僅浮出水面的綜合體項目很多，其潛在的供應量也十分龐大。2013年1-10月，杭州主城區總計成交土地92宗，49宗為商業類用地，占比超過一半。

　　有業內人士測算過，未來2-3年內，杭州將新增體量超過10萬平方米的商業綜合體近30個，其中主城區商業綜合體增量將是現存量的2.64倍。

　　商業地產泡沫嚴重

　　在住房市場嚴厲調控的背景下，地方支持、附加值高、優惠多，使得地方對城市綜合體重視的同時，更多的開發商也對此產生了濃厚的興趣。

　　目前排名前20名的開發商均已進入了商業地產，包括萬科、保利、招商、金地等大型房地產企業也相繼分立出專門的商業地產開發運營公司，搶灘商業地產。

　　具體在杭州市場，中國乃至全球最頂級的商業開發商盡收眼底。克而瑞研究中心監測顯示，2013年，包括萬達、華潤置地、綠地、復地在內的多家大型房企均在杭州集中購入了純商業用地。這些企業均具備國內領先的商業地產運營經驗，未來將面臨正面競爭。

　　一些其他領域的大型企業也涌入城市綜合體這片“紅海”，如娃哈哈集團董事長宗慶后在2010年就公開表示，“娃哈哈要在3-5年內在全國多個二三線城市建立大型商業綜合體。”

　　不過，隨著杭州市幾十家購物中心集中涌現時，開發商們發現自己已經進入一個尷尬的局面：太多的物業裹進爭奪少量優質商家的巷戰之中。

　　杭州一位業內人士告訴時代周報記者，“商業綜合體的運營是以人流和消費作為支撐的。眼下，住宅市場增速放緩，一些新區的商業綜合體經營上的不確定性正在加大，如果競爭再加劇，資金不足的項目很可能變成‘爛尾樓’。”

　　2012年6月，娃哈哈集團高調宣布進軍商業地產。如今兩年過去，娃哈哈旗下的商業地產娃歐商場則面臨著虧損嚴重的窘境。

　　世邦魏理仕地產咨詢服務公司的研究顯示，2016年之前，杭州商業項目將達到90個，總建筑面積超過780萬平方米。其中大部分項目的開發模式采用了商場、酒店、寫字樓、酒店式公寓以及住宅等固定組合模式，購物中心同質化嚴重。

　　天量城市綜合體如何消化，將成為所有開發商不得不面對的難題。今年6月，銀泰投資有限公司董事長沈國軍在接受媒體采訪時就表示，商業地產已經出現泡沫，“目前商業地產的風險肯定比住宅地產風險要大。”