自持物業租金不足散售湊 SOHO中國陷轉型迷途

　　SOHO中國2013年營業額為146.21億元，其中投資物業的租金收入僅2.79億元。時至2014年上半年，該公司47.5億元營業收入中，也僅有3.45%來自租金收益

　　9月29日，SOHO中國披露，該公司將與上海攜程訂立預售框架協議，計劃以30.5億元出售凌空SOHO中建筑面積10.02萬平方米的物業及若干配套設施。凌空SOHO余下部分將由SOHO中國作為投資物業繼續持有。

　　算上2014年年初出售的上海SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場，這已是SOHO中國今年內轉手的第三宗上海項目。

　　此舉一出，坊間皆疑，已高調宣布“轉型成功”的SOHO中國是否又重回散售老路，抑或已達成的租售并舉只是幻象—這家極具風格的商業地產公司，仍在原地踏步。

　　花旗集團于2014年8月末發布的一份報告亦強調了上述狀況。報告顯示，花旗對SOHO中國的前景預期較為審慎，主要由于公司仍在尋找機會出售未落成項目，以獲取短期利潤支持長遠租金增長。

　　記者注意到，SOHO中國2013年年報顯示，該公司營業額為146.21億元，同比下跌近一成。其中，出售物業單位錄得143.42億元，合同銷售金額約為46.87億元，投資物業的租金收入僅為2.79億元。時至2014年上半年，該公司47.5億元營業收入中，也僅有3.45%來自租金收益。

　　占比如此懸殊的租售額度，實在難言“并舉”，更遑論“2015年后，所有資產都將是自持投資物業”。業內人士表示，經歷過時局異常復雜的3年時間，冀望于2015年完成轉型的SOHO中國目前還僅停留在第一階段，且難題還未解開。未來，SOHO中國的轉型之路仍將漫長且動蕩。

　　“如果要定一個是否轉型成功的標準，”長富匯銀基金的于茂華表示，“可以看看SOHO中國的租金收入是否能占總收入的30%。但現在商業不景氣，而且受到電商的巨大沖擊，形勢不是太樂觀。就未來而言，能不能轉型成功，還是看SOHO的股價吧，畢竟資本的嗅覺最敏銳?！?/p>

　　散售模式難以為繼

　　關于SOHO中國轉型的背景，該公司董事長潘石屹自己的說法是，“戰略性的布局，內外部壓力都有，銷售稅高，每年利潤一半以上都交了稅”;SOHO中國首席執行官張欣則表示，最大的動力是受租務市場的“召喚”。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶對《投資時報》記者表示，SOHO中國轉型的首要原因是，散售模式確實難以為繼。

　　SOHO中國自開發第一個項目“現代城”以來的十幾年里，一直采取散售模式。這種模式的突出問題是房產的所有者、經營者、管理者分離，利益訴求不統一，難以形成品牌和市場合力。

　　更深層的原因是，在散售模式下，作為開發商的SOHO中國賺取了高額收益，甚至在某種程度上透支了未來的物業增值收益，進而導致所有者難以獲得預期投資。在高房租壓力下，經營者也難以獲得預期經營收益。而大凡單贏的模式，都不可能持續太久。

　　從“開發—銷售”，向“開發—持有”的商業模式轉型，其背后還有經濟環境轉變的影響。山西煤礦經濟下滑、政局波動，SOHO中國的主要客戶群—煤老板也已風光不再，這導致SOHO中國的銷售模式難以為繼。

　　譽翔安地產合伙人王珂亦表示，伴隨著全球經濟收縮以及國內一系列針對各經濟體的“熨平”措施，過往借助繁榮大勢及制度不完善獲得暴利的土豪階層，在可預見的未來會快速減少。全球經濟在事實上齊步進入以保護大多數人的就業和基礎福利為導向的周期，而中國，更是采用“節電模式”。依靠土豪來實現高周轉高溢價的商業品種，進入低溫運行的趨勢不可逆轉。從奢侈品到房地產，如果缺乏核心能力和充足的財務保障，進入這些領域無異于刀尖跳舞。

　　于茂華也肯定了此種趨勢，更表示如此背景不僅是SOHO中國面臨的問題，也是所有原來以商業開發和高端住宅開發為主的開發商所共同面臨的問題。

　　“由于這些物業總價都很高，山西煤炭和能源以及整個民營經濟的不景氣，對純‘開發—銷售’模式確實是很大的沖擊，所以現在銷售策略也要轉。SOHO中國最近在上海的物業就是賣給了一家美國上市的在線旅游公司，以后，該公司可能會像萬科大都會一樣，跟一些大的投資機構進行合作，把核心物業賣給機構投資者，通過輕資產運營，既做開發商，又做運營商?！?/p>

　　籌謀反周期并購

　　對于轉型，在租金收入占比微小的狀況下，SOHO中國不得不進行另外的盤算。

　　于茂華分析說，地產行業周期性調整遠未結束，在未來通過招拍掛已經很難拿得好地段的情況下，SOHO中國或將憑借手頭還算充裕的現金，參與一系列資產與土地的并購，以期取得一些優質的物業與土地，這也可算作是一種轉型方式。出售上海項目，亦屬回籠資金的重要手段。

　　2014年年初，金融街控股股份有限公司公告，SOHO中國已與金融街達成協議，將以52.32億元出售位于上海的“靜安項目”和“海倫項目”。算上計劃以30.5億元出售的凌空SOHO部分面積，該公司通過出售上海項目變現的資金已達82.8億元。

　　在上述交易中，SOHO中國均表示，在合適的機會下更新公司若干非核心資產將繼續成為公司長期戰略的一部分。公司將繼續留意市場機遇，以收購北京及上海黃金地段的高質素資產。

　　住宅市場形勢仍不明朗，可能出現的調整恰恰將為現金充足、實力雄厚的開發商提供收購土地或項目的機會。這種反周期收購的做法，正是SOHO中國在充實土地和項目儲備方面多年秉承的策略。

　　SOHO中國管理層還在2014年半年報中明確表示，公司正積極為可能出現的收購做資金方面的準備。在2014年接下來的時間里，公司將持續關注市場狀況，“以發掘在北京和上海的黃金地段收購優質資產的機遇，用合理的投入去爭取最大可能的回報”。

　　于茂華對記者分析稱，“張欣去年開始進行海外投資，也算開發商轉型的一部分，而且買的時機還不錯;另外，它由售轉租，地產開發較早就從一線向二線轉，現在除了北京，其他地區都在收縮。”

　　然而，需要注意的是，即便手握現金，也并不代表SOHO中國在京滬市場就能有所斬獲。前事不忘后事之師。進入上海市場的SOHO中國項目開發進度緩慢，“外灘8-1爭奪案”中也輸給復星集團。近期，公司爭奪北京雙料地王西城區華嘉胡同地塊，亦被華融以74.6億元高價壓制。