二線城市購物中心空置率惡化 局勢陷入危機

　　國土部下屬中國土地勘測規(guī)劃院日前發(fā)布的2015年四季度全國主要城市地價監(jiān)測報告,預測2016年土地市場情況時特別提出,在近些年市場趨于飽和、同質(zhì)化競爭以及電商沖擊下,一些地區(qū)商服地產(chǎn)的庫存亦不容忽視,商服地價的上升動力稍顯不足。

　　上述報告顯示,2015年四季度,三線城市,綜合、商服、住宅、工業(yè)地價環(huán)比增速依次為0.42%、0.18%、0.67%、0.25%,同比增速依次為1.80%、1.52%、2.50%、1.21%。

　　某機構(gòu)研究中心研究員楊科偉對無界新聞分析稱,商業(yè)地產(chǎn)的庫存風險已是目前業(yè)內(nèi)共識,尤其是在城鎮(zhèn)人口不足、商業(yè)消費力相對較弱的三四線城市更是如此。雖然國家在未來一段時間將大力推進新型城鎮(zhèn)化,引導農(nóng)民進城,這個過程中的確也會解決部分商業(yè)地產(chǎn)的庫存難題,但更多的還是那些中心區(qū)、有優(yōu)勢區(qū)位的存量商業(yè)項目,而對大部分新增項目而言,前景仍然堪憂。

　　第一太平戴維斯為無界新聞提供的數(shù)據(jù)顯示,二線城市(天津、青島、大連、沈陽)甲級寫字樓市場供應正迎來高峰期,空置率繼續(xù)上浮。

　　去年四季度,天津?qū)懽謽鞘袌鲇瓉砟陜?nèi)供給高峰,三個項目合計帶來19萬平方米可租賃面積。至此,全年供應量達到26萬平方米,中心城區(qū)甲級寫字樓存量達到87萬平方米。四季度,受新項目入市影響,天津中心城區(qū)甲級寫字樓租賃市場整體空置率同比上升10.2個百分點至38.1%。四季度,天津中心城區(qū)甲級寫字樓租賃市場平均租金為每平方米每月142.1元,與去年基本持平。

　　預計2016年,天津中心城區(qū)甲級寫字樓市場將有五個新項目入市,屆時將為市場帶來近31.6萬平方米的新增供應。但由于渤海銀行部分自用以及少數(shù)項目尚未確定租售比例,因此全市范圍內(nèi)投放到租賃市場的面積預計在30萬平方米左右,相當于現(xiàn)有存量的34%,屆時將推高寫字樓空置率至41%。

　　第一太平戴維斯北區(qū)市場傳訊部高級經(jīng)理肖常燕分析認為,由于競爭的加劇,天津市未入市項目的不確定性加大,具體表現(xiàn)在一方面是入市時間的不確定;另一方面是租售經(jīng)營模式的不確定。未來,隨著京津冀一體化、金融改革創(chuàng)新等多個利好政策的推動,天津?qū)⒅攸c承接北京的先進制造業(yè)和金融租賃、電子商務等現(xiàn)代服務業(yè),在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的同時,也必將帶動現(xiàn)有寫字樓空置面積的有效吸納。

　　2015年四季度,沈陽共三個新項目入市,合計帶來16萬平方米新增供給。至此,全市寫字樓存量達到146萬平方米。沈陽甲級寫字樓市場空置水平依舊嚴重,年末達到40.6%。同時,租金下滑至每平方米每月人民幣132.7元。

　　第一太平戴維斯華北區(qū)研究及顧問咨詢部熊志坤分析稱,由于2015年寫字樓部分項目推遲入市,預計今后三年(2016-2018年),上述四個城市將面臨更大規(guī)模的新增供給。屆時,供過于求的情況將更加嚴峻,空置率也將進一步走高。在供過于求的同時,優(yōu)質(zhì)項目密集入市將令市場品質(zhì)顯著升級。

　　由于部分項目推遲入市,去年四季度末,青島無新項目入市,至此,全年僅華潤中心一個項目帶來6萬平方米新增供給,全市寫字樓可租賃存量為153萬平方米。小型金融公司依舊是需求主力,同時,由于此類公司的不穩(wěn)定性,導致青島寫字樓空置率同比上浮2.1個百分點至19.9%。四季度末,青島甲級寫字樓租金較之上半年小幅下跌0.3%至每平方米每月102.1元,同比下跌0.5%。

　　至2015年末,大連已連續(xù)兩年無新項目入市,全市寫字樓可租賃存量為112萬平方米。盡管沒有新項目入市,但實體經(jīng)濟的不景氣仍導致年末空置率上浮2個百分點至10.2%。四季度末,大連甲級寫字樓租金較之上半年小幅下跌0.6%至每平方米每月124.3元,同比下跌1.9%。