一二線城市局部過熱已出現 二手房流動性風險潛伏

疫情似乎沒怎么影響樓市。

開年來的深圳樓市上演了一波魔幻行情，打新風起，似乎帶動了其他一些城市也開始火了起來。

上個月，杭州破紀錄的5萬人搖號搶房，吸引了全國人民的眼光。南京、成都等地，也出現了類似的“打新”現象。

但投資新房，終究要在二手房市場變現。在絕大多數城市，新房局部火熱，二手房卻非常疲軟。掛牌量飆升的同時，流通性卻很差，有價無市。

打新必賺不是任何時候都成立的。未來，樓市“房住不炒”的調控方向下，一二手房差價或將難有以往的盈利空間。

一二線打新集聚

今年一線城市除了深圳，最熱的就是上海了。

據不完全統計，4-5月份，上海出現至少7個“日光盤”，其中最火熱的是位于前灘的東方惠禮，總計411套房源認籌人數達2284，認籌率高達5倍，這也是截至目前，年內上海認籌數最多的樓盤。

像深圳、上海這樣的一線城市的樓市率先回暖，新一線也不甘示弱。

作為南京今年首個“萬人搖”，去年底開盤的江畔都會上城，在今年6月1日加推223套房源，總計約有11890組參與搖號，中簽率僅有1.8%。除人才房源外，普通房源中簽率低至1.43%。

低至個位數的中簽率在南京樓市歷史上也是現象級的。據悉，當日銷售額達8.3億元，排號僅到三百多號，且開盤當日即全部售罄。

緊鄰著的杭州也誕生了震驚全國的“5萬人搖”。

6月初，杭州遠洋西溪公館推出959套房源，吸引了5萬人登記搖號，創下紀錄，限價下的賺錢預期，引來購房者紛紛入市，人人都想要大賺一筆。

另一邊，城北萬象城幸福里緊接著推出了最后一批房源，引來2萬人搖號，兩大熱盤正面相遇，直接導致杭州搖號登記系統癱瘓。

作為新一線城市，杭州樓市的火熱與日俱增，即使疫情剛過依然熱度不減。國家統計局5月新建商品住宅銷售價格指數中，杭州環比上漲0.7%，同比去年上漲5.1%。

其實“打新”火熱無非是因為房價倒掛。西溪公館的959套房子，毛坯均價只有2.8萬/平米，周邊項目均價3.5萬~4萬/平米。“限價盤的紅利就在眼前。以90平米計算，搖到最少能賺60萬。”一位投資客說。

打新熱潮之下，一些城市的成交都回升了。克而瑞數據顯示，5月份，全國28個重點城市新房成交面積環比增長19%，同比降幅收窄至2%，其中一線城市環比增長30%，尤其是上海，成交創新高，單月成交面積109萬平方米，同、環比漲幅皆超60%。

二手房流通性存疑

但樓市有AB面，搶新房的背后，似乎僅僅是局部過熱。

今年2月至5月底，杭州市區共推出新盤203次，而流搖樓盤達95次，流搖率約46.7%，即使是火爆如余杭區，也有21次流搖。

有杭州開發商對記者表示，除了部分新盤因為價差吸引人之外，其他大部分新盤去化率都不太好。

同時，“打新”的意義，最終落腳在二手房市場。新房再劃算也要能賣掉。但二手房市場真的如預期那么好嗎？

以杭州首個萬人搖項目融信瀾天為例，當初，幾乎所有人都認為單價1.85萬元/平方米，搖到就能賺100萬。

二手房交網站顯示，融信瀾天成交價在2-2.24萬/平左右，并沒有那么大的套利空間。

事實上，整個杭州市二手房掛牌量已達到驚人的11.6萬套，遠遠超過杭州一年的銷量。

在廣州，有中介人士表示，廣州的二手房很尷尬，大部分賣家都不肯降價，買家卻覺得會再降，已經僵持了很久。而有很多房源已經忍不住降價掛出了。

不少業主就告訴記者，自己所在的小區房價這一年降了5000左右/平。

在鏈家官網上，廣州目前的二手房掛牌量超過7萬套，相比較去年6月份二手房掛牌量剛剛突破5萬套，一年漲了兩萬套。充足的房源量，讓買家有了更多議價空間。

廣州中原研究院數據顯示，6月第二周，廣州二手住宅成交1089宗，環比下滑3.2%，相較于此前的活躍，成交量已連續兩周出現下滑。

二手住宅業主報價指數環比下降2.9%，后市的信心影響著業主報價，畢竟還是要把房子賣出去才有利潤。

5月，北京、青島、成都、蘇州、廈門等城市，二手房累計同比都有不同程度的下降，成都和蘇州同比跌幅更是超50%，環比也有12%-13%的下降。

58研究院分析師張波表示，在新房二手房市場上，可以理解為一二手房的交易存在板塊差。往往一手房市場較好的市場，二手房的交易量也并不差，只是大部新房成交集中的區域，二手房反而成交量會較差；而二手房的成交集中區，往往集中在一手房沒有集中供應的區域。

張波認為，未來，在房住不炒的大背景下，房價未來長期預期保持穩定。一二手房的價差本身會逐漸被市場淡化，很難存在所謂的極大盈利空間，房地產市場將保持健康平穩發展。