薛建雄談商鋪投資賺錢不再容易

　　這里世界服裝鞋帽網的小編給大家介紹的是商鋪投資不再閉著眼睛能賺錢。

　　許多人都在問，商鋪還值得投資嗎?資深商鋪投資者薛建雄的答案是：雖然有些商鋪依然有投資價值，但像前幾年那樣閉著眼睛買商鋪的時代已經過去了。

　　福建人薛建雄是一位商鋪投資的老手，從2008 年開始投資商鋪至今，薛建雄既在商鋪投資中賺到過大便宜，也吃過不少啞巴虧。

　　投資商鋪曾獲12%年回報

　　“其實我最早投資商鋪是在福建老家，但投資收益很差?！毖ㄐ蹖τ浾弑硎?，自己在來上海之前就已經在福建老家的三線城市投資商鋪，但他發現當地商鋪價格很貴，租金卻很低，往往一個要賣100 萬元的商鋪，每個月的租金回報不到2000 元，年化投資回報率只有2%左右。后來薛建雄慢慢發現，由于中小城市人口規模小，商業體量有限，人們一般都把閑錢拿去做金融投資，很少有人會去開店做生意。而且在大城市做生意更看重你的能力，小城市則更看重你在當地的關系和資源。有關系的話，經營店鋪就比較容易成功，反之，則很容易失敗，因此往往很難形成規?；纳啼佂顿Y熱潮。

　　然而薛建雄卻發現上海這樣的大都會情況截然相反，商鋪投資收益好不好，關鍵看你的投資眼光和經營水平?！拔乙恢闭J為投資商鋪的關鍵要看人流量，人流量上不去的地方，商鋪肯定很難租出好價錢，甚至很難租出去?！毖ㄐ壅f道。

　　2009 年的時候，薛建雄曾經以9000 元/平方米的價格投資了上海奉賢南橋綠地未來中心的一家商鋪，然而由于位置沒有選好，這家店鋪門口少有人經過，所以店鋪經常開開關關，后來有很長一段時間都租不出去。

　　2011 年，薛建雄新投資的一家大型商鋪，則位于上海奉賢南橋鎮中心的黃金位置，由于整個商圈已經成熟，加上這家商鋪的位置又非常棒，折算下來，薛建雄每年的租金投資回報能高達12%，這還不算過去兩年，店鋪本身價格上漲帶來的超額投資回報!

　　從空置無憂到一鋪難賣

　　當然，即使是2009 年投資的那套商鋪，雖然租金收益可憐，但由于2011 年出臺商品住宅限購令后，不受限購令影響的商鋪一時成了市場熱錢拼命追捧的香餑餑，無論是開發商還是投資客，都把商鋪視為升值潛力無限的投資利器。然而進入2014 年后，薛建雄在考察各地商鋪時，卻明顯嗅到了市場“變味”的感覺。

　　“前兩年投資上海商鋪，真的是人傻錢多速來，不怕不賺錢，就怕你不敢買，商鋪價格一直在上漲。但今年好像是由于整個經濟都不景氣的關系，加上整個房地產市場都處于調整期，我發現上海市中心好多位置不錯的商鋪都空著，而在過去，只有郊區缺少人流的地方才會有那么高的空置率?！?/p>

　　薛建雄分析認為，正是由于過去幾年開發商大干快上，建造了大批商鋪，導致市區內一些鬧市區的商鋪競爭過于激烈，空置率上升，租金回報率下降。另外一個非常重要的變化是，這兩年電子商務的快速增長也在迅速搶奪傳統商業店面的生意，使得許多商鋪生意難做。

　　事實上，過去商鋪在經濟生活中一直扮演著兩種角色，一是投資者作為固定資產的實體物業，二是商鋪天然具有的營業功能。因此，前些年即使新開盤的商鋪一時半會兒租不出去，哪怕半年一年都乏人問津，業主也不會很著急。畢竟其價值會隨著城市化的進程，尤其是商鋪周邊地段的開發而快速升值。這就意味著即使商鋪空置，單是增值部分也能讓持有者獲利不菲。

　　不過薛建雄覺得這種投資理念的盛行本身就預示著泡沫正在快速積累?！捌鋵嵢ツ觊_始我就一直和身邊的朋友說，商鋪的泡沫已經非常大了，短時間內還是不要投資了，如今住宅市場似乎已經到了拐點，政府的調控政策不得不重新從抑制房價過快上漲變為緊急救市，而這種救市能起到多大效果也很難說。而商鋪想要救市則更難，因為只要城市化進程還沒有結束，城市住宅的潛在需求量依然很大，但商業地產卻并不存在這樣的剛性需求，而且隨著空置率越來越高，商鋪價格也已經出現了下跌的跡象”。薛建雄說道。

　　薛建雄還介紹說，自己有一位手握600 平方米商鋪的朋友，自從上一個火鍋店租戶因為生意不好關門后，至今她的店鋪依然空置，何時能夠租出去心中根本沒底，而她還得每月支付銀行將近10 萬元的按揭貸款，這種壓力在她3 年前買商鋪的時候是完全沒有想到的。

　　同時，隨著商鋪租賃市場的轉冷，商鋪買賣市場也正在進入冬天。說到底，投資者都是很現實的，看到漲勢喜人，就會拼命跟風;看到市場轉冷就會躊躇觀望，轉而去投資其他市場。從前兩年的空置無憂到現在許多新開盤的店鋪一鋪難賣，商鋪市場的冷暖變化令人唏噓不已。

　　薛建雄總結說：“我覺得商業地產經歷了10 年的黃金發展期，也是時候該停下來調整一下了，畢竟花無百日紅，否則，如果今后空置率一再攀升，最終商鋪價格將難逃崩盤的命運。”

　　商鋪投資要訣：三句話定乾坤

　　那么在商鋪市場由熱轉冷的當下，是否所有商鋪都不再值得投資了呢?薛建雄認為，答案也不盡然。

　　雖然現在商鋪沒以前那么容易賣得掉了，但也并非所有商鋪都不再具備投資價值，未來可能還有比較不錯的投資機會，這就要看你的投資眼光了。現在決不能像過去那樣拿到碗里都是菜了，絕不是說門口今后會通一條地鐵就如何如何，會建一片高檔小區就如何如何，位于十字路口的店鋪就一定如何如何……薛建雄認為，關鍵要搞清楚三個問題：一是今后會有多少人從店鋪門前經過?二是這些人是走路經過還是開車經過?三是這些經過的人有多少會成為你的顧客?

　　說到底，有沒有人會來光顧才是這一切的關鍵。假如店鋪建在高架旁，看起來交通方便，每天車來車往，但由于停車不便，許多人并不會成為你的顧客，所以這樣的商業繁榮就只是一種假象。反過來說，如果你的店鋪不但建在交通便利的高架邊上，而且馬路對面就有一個大型購物中心，既是公共交通樞紐又有足夠的停車位可以方便停車的話，那這樣的商鋪相對就比較有投資潛力了。

　　而從整體店鋪經營業態的趨勢上看，未來所有商品性店鋪都很難有非常大的上升空間，因為這類店鋪售賣的東西很容易被網店取代，而所有服務性和體驗性的店鋪則無法被網店取代，比如餐廳，酒吧、KTV，健身、美容美發，等等，這些領域不管電子商務發展得多么龐大，終究是無法代替的。

　　而隨著越來越多商業綜合體的建成，未來小型的普通沿街店鋪的生意也會受到越來越大的沖擊，因為今后購物本身將不再是消費者最看重的，逛街所帶來的娛樂體驗才是最重要的。