深圳二手房交易稅下月大增 市場成交量將受影響

　　10月22日，二手房交易按評估價征稅的新規，徹底取締陰陽合同漏稅的違法行為。

　　事實上，記者看到曝光的征稅草案中有兩種方式，一種是按評估價的1.5%，另一種是按差價的20%，兩者相差甚遠。但相比于之前流行的陰陽合同漏稅行為，即便是采取1.5%的評估價收稅也會使交易成本大幅上升;后者按差價20%則太過于猛烈。

　　據國土局的知情人士向本報記者分析，最有可能的征收方案是按照評估價來征稅，否則對市場的打擊力度太大，政府也承受不了。

　　市場普遍預計，增加流通環節的交易稅費，對市場的成交量必定形成影響，受影響的對象既包括投資客也包括普通購房者。

　　交易成本將上升

　　“趕緊買房過戶，不然從下個月開始，就要按照評估價來征稅，如果按差價的20%征收，一套100萬的房子，要多交十多萬。”中聯地產置業顧問何小姐告訴記者，最近兩個月，中介人員打電話給客戶，經常會拿這點大做文章，以催促客戶盡快買房。

　　今年8月中旬，深圳某中介總經理告訴記者，他從國土局內部拿到了征稅方案，將于9月實施，結果9月落空了，隨后又傳言10月推出，現在也成了泡影，“狼來了”的聲音喊了多次。

　　記者看到該方案里面詳細約定了評估價的征收辦法：其中一種是沒有辦法提供房屋原值、合理費用的，個稅將按照評估價的1.5%征收，一種是可以提供房產原值及合理費用的，可以按照(評估價-房產原值-轉讓繳納稅金、合理費用)×20%征收。

　　以福田區景田片區緹香茗苑2004年的房子售價7000元/平米為例，一套100平米的房子原始總價為70萬，而目前的市場價已經漲到2.8萬元/平米，實際成交價如果是280萬元，評估價也為280萬。

　　但按照目前的陰陽合同，征收的契稅為70萬的1.5%，即10500元，如果以評估價280萬征稅就是4.2萬元，比原來增加31500元;如果是按第二種方式征收差價的20%，所收的稅費就要多增40萬左右。

　　接近國土局的一位人士告訴記者，應該是按照第一種方式來征稅，新增加的稅收還在可承受范圍內。如果按第二種方式，對市場將是毀滅性的打擊，購房者根本無法承受，國土局也不愿意看到這一點。

　　“條件是是否能提供房屋原值，即使能提供，賣房的人肯定也不會提供了，誰會選擇第二種啊，稅費這么高，房子都賣不出去了。”上述人士分析稱。

　　陰陽合同已經是業內公開的秘密，3年前中央就明令禁止過，但地方一直執行不嚴。目前，國內按評估價征稅的地方僅有湖北和上海。

　　時間表基本確定

　　據記者了解，深圳目前所擬的方案已經交至市政府法制辦審核，經市政府常務會議審議通過后，11月即可推出。

　　楊龍向本報記者證實，地稅局方面已經做好了準備，初步估計是11月推出二手房交易按評估價征稅的新規;但具體是多少稅費，到了哪個環節，現在還不能透露，10月底會舉行新聞發布會，屆時將會公布具體情況。

　　在中央9月29日出臺的二次調控細則中的第二條，就是要完善房地產稅收政策，加強稅收征管。利用房地產價格評估等手段強化稅收征管，加強對二手房交易中訂立“陰陽合同”等偷逃稅款行為的查處。

　　楊龍說，對于查處偷稅漏稅的行為是稅務機關的職責和權限，如果發現有不合理的行為，就會按照征管法來征收，這跟新政無關，只要準備工作都做到位了就會隨時推出來，并不是作為目前新政的備用調控政策。

　　楊龍告訴記者，二手房交易的稅費工作是由地稅局和國土局一起來做的，地稅局一切準備妥當，但國土局那邊目前還在做核定基準價的工作，地稅局還沒有收到國土局的結果，只要國土局工作完成就可以推出了。

　　國土局知情人士告訴記者，房屋基準價就是國土系統對具體的某一個片區房子所核定的政府指導價，工作比較繁雜，要對整個深圳分區、分地段、分類型進行市場價調查，不同地段房子價格不同，同一地段的老房子和新房子價格不同，普通住宅和豪宅價格也不同。

　　“要想對二手房交易的真實價格做準確的判斷，政府就必須列出詳細的指導價，而且這個指導價也是要隨著市場價的變化隨時更新的。”該知情人士說。

　　據記者了解，地稅局所征的稅收也是由國土局來代征，所以大量的工作還在于國土系統是否能如期完成。{page_break}

　　影響輕重有別

　　10月21日，深圳新房成交156套，二手房成交488套，新房和二手房的成交比例，通常是1比3，即市場成交量以二手房成交為主。

　　而從10月1日已經開始執行限購令的深圳，若在11月再增加二手房交易稅費，必然會影響市場成交量。10月20日央行加息也在加重購房貸款負擔，一系列影響樓市成交量的措施正在累積，會不會對深圳樓市產生巨大的影響?

　　深圳房地產研究專家宋丁告訴記者，如果按評估價征稅，將增加二手房交易環節的成本，這對市場成交量肯定是一個打擊，不過取消陰陽合同未必能夠阻止買賣雙方，因為受影響的對象包括了炒房的和自住的，等他們過了這個坎后，該買房的人還是要買房。取締陰陽合同，是政府想增加房產增值過程中的收益。

　　我愛我家副總經理胡景暉告訴記者，陰陽合同雖然是不規范行為，但也是無奈之舉，因為二手房交易的稅費太繁雜，如果全部按照規定的稅費，契稅要1.5%、營業稅要5.5%、個人所得稅是全額的1%或者差額的20%。

　　“在北京四環內隨便一套80平米的房子就要200萬，如果按規定納稅就是16萬，營業稅和個人所得稅本來是賣房人交的，但事實是全部轉嫁到買房人身上，使老百姓更買不起房，所以購房者在過戶時一般會低報過戶成交價，200萬的房子一般報價140萬，但所貸的款也相應減少，這就看你怎么去衡量了。”胡景暉說。