淺談房產稅改革對房地產的影響

　　下半年以來，政府高層的不斷表態，讓公眾對房產稅改革試點擴圍的預期升溫。另據報道，相關部門的第二輪房產稅技術培訓也即將組織舉行。這些消息均表明，房產稅擴圍有望邁出實質性步伐。

　　“房產稅試點的擴圍跡象愈發明顯。輿論與技術兩個環節齊手抓，成為房產稅試點率先突破的兩大內容。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進接受記者采訪時表示，從輿論角度看，國家在房產稅試點上，持“謹慎、試探性突圍”的態度。通過試探市場反應而獲知市場評價，并進而完善下一步試點準備工作。而從技術角度看，目前關于房產稅征收等技術工作正逐步展開。加上上海與重慶的試點，技術力量已逐漸成熟。

　　小編預計，未來房產稅試點擴圍將呈現兩大特征。首先，試點將以典型城市為主，以小范圍的示范性試驗為特點;其次，典型的一二線城市將成為試點對象，進而各個省會城市也有可能率先納入試點范圍。

　　對于目前的房地產市場，房產稅承載了很多期待，就技術環節看還依賴于房產信息公開以及全國住房信息聯網，更關鍵的環節在于突破既得利益者的阻撓。去年以來“房姐”、“房叔”等事件曝出后，某些地區加緊了對房屋信息查詢的規范，嚴禁以人查房，從這些苗頭來看，房產信息公開的推進不會一帆風順。

　　房產稅作為關注的焦點，一個是如何擴圍，另一個則是要不要對存量征收的問題。試點中上海只對增量征收，重慶盡管把部分存量也納入征收范圍，但是稅率和力度都顯“溫柔”。眾所周知，由于土地供應存在剛性制約，房價走高實際上是一種資源配置的不平衡，是對中低收入人群居住需求的擠出。在調控博弈進入新階段后，必須在盤活存量上做文章，才能從根本上解決住房資源配置不平衡的問題，才能在有限的土地上實現對居住需求最大限度的覆蓋。

　　同時，由于長期積弊，單靠行政高壓等外力已難以促使房地產市場調整，必須從根本上實現市場功能以及運行機制的轉型。而在住房保有端引入稅負約束后，就形成了基于經濟利益調整的市場化和法制化機制，從而消除市場的投機氛圍，促使大量空置房涌進市場。據披露，“房姐”在北京擁有41套住房，共計9666平米，買不起房的人們對此不勝唏噓，也從另一個角度表明了樓市里的空置率云遮霧繞。這部分存量資源如果能夠有效使用，勢必會在很大程度上緩解住房供應的壓力。{page_break}

　　因此，嚴躍進認為，房產稅試點擴圍的意義在于，作為樓市調控長效機制的重要組成部分，房產稅試點一改過去行政打壓的色彩，體現了未來樓市調控的新方向。房產稅基于稅收調節收入的基本功能，將有效打擊投機力量、穩定市場預期，從而改變目前樓市各參與主體的利益分配格局。另外，房產稅的推出，有利于改善目前地方財政收支結構，改變過去靠賣地謀生的政府財政收支結構，對于深化財稅改革、打造地方稅體系和優化居民收入分配、財產配置都會產生正面效應。一些地方政府急迫需要這種稅種的引入，從而達到開源節流等目的。

　　如果住房保有環節缺乏稅負，那么一些地方就只能去土地批租環節尋找土地財政，助長了70年產權土地出讓金一次性收完的心態。因此，土地交易中就出現了目標和行為的短期化，對房地產調控形成了嚴重掣肘，而且寅吃卯糧式的土地財政也不可持續。而有了房產稅后，既可以充實地方財源，又能促使地方政府為了獲得新的稅基，從長遠的眼光發展地區經濟，優化投資環境，對轉變政府職能也有著積極意義。

　　有人建議，在將來確定了新型城鎮化的目標體系后，房產稅應當同步推開。因為在城鎮化概念下，一些地方出現了一味追逐土地增值和“造城運動”的傾向，背后原因無疑來自土地財政以及地方債務等壓力。而新型城鎮化實質上是一個系統工程，在戶籍制度、土地管理乃至地方稅制等方面，都應當有相應的配套措施。房產稅同時涉及到房地產調控和稅制改革兩個范疇，有著進一步推開試點的必要。

　　上海和重慶試點已經取得初步經驗，而且市場對進一步擴圍已經有了預期，這意味著，試點擴圍后的負面效應將會小很多，也能夠達到預期的效果。