大悅城南下遇險 滬上商圈劣勢難掩

　　上海大悅城周末亮像

　　從北方 “發家”，甚至在北京西單商圈人氣高過周圍老牌商場的中糧大悅城將“布局南下”，位于西藏北路曲阜路的上海大悅城將于本周末開業。定位年輕白領。然而，這一在北方單體商場年銷售頗20億的 “商業航母”能否在南方成功延續“商業神話”，業內人士持觀望態度。

　　浪漫摩天輪成“擺設”

　　在上海的核心商圈，體驗摩天輪緩緩上升的浪漫，是許多消費者心中的念想。但記者了解到，大悅城開業當日，消費者卻無法乘坐這一42米高的摩天輪，一覽浦江兩岸的美景。據大悅城有關人士透露，建設之初，摩天輪本打算供消費者游玩，但近期考慮到安全隱患，不得不被“叫停”。

　　記者了解到，此前，為吸引人氣，上海大悅城還在網上組織過一輪 “約會摩天輪”游戲活動，并在論壇上引起了激烈討論。對于無法體驗摩天輪活動，盡管商場方面提出，以兩張電影票和商場門口的木馬乘坐券作為補償，仍然難掩消費者的失落。“那個旋轉木馬我看到了，和摩天輪不好比的! ”

　　電影院KTV延期開業

　　昨天下午，記者來到了尚在進行最后裝修的上海大悅城，看到多數店面依然是圍板、折疊樓梯高筑，甚至貨柜都未搬入，空氣中木屑、粉塵密布，一片狼藉，僅有MUJI、H&M等少部分品牌已完成了裝修工作。大悅城有關人士告訴記者，餐飲、零售等業態能基本開門迎客，電影院、KTV要到圣誕后才能開業。

　　記者在現場看到，大悅城內面積上千平方米的主力店并不多，零售業態中僅H&M為三層樓高的主力店，其余品牌多為500-1000平方米的中型店。品牌中多數為CK、絲芙蘭、阿迪達斯等購物中心中的常規零售品牌。上海大悅城集合購物、休閑、娛樂、餐飲等功能為一體，以“完美約會之地”這個顛覆性的理念，填補了上海從來沒有任何一個商場是全方位為約會而打造的空白。

　　從Nine west 、Steven Madden、UGG到Sephora、M.A.C、L’occitane等，大悅城匯集了當下世界范圍內最時尚的化妝品和服飾品牌。更首次引進日本潮流的ABC cooking studio，從營養知識、廚藝提升、美食品評等角度全面提升女性對于廚藝的理解。上海大悅城集合了30多家超級餐飲，上海性價比最高的KTV上海歌城就落戶在大悅城高區。據有關人士透露，此次大悅城的租戶組合中，有10%左右的品牌是人民廣場商圈內沒有的“獨家品牌”，如杭州餐館阿婆家、美國品牌JoyRich等。

　　據悉，大悅城在上海最終將目標客戶鎖定在22歲-30歲為主的時尚年輕女性。這些人群中，月收入在3000元-10000元之間的，最具消費動力。

　　童話中的都市摩天輪

　　商圈劣勢難掩

　　有資料顯示，在中糧接手大悅城之前，這一地塊為新梅大古城項目的一部分，由新蘭房產公司負責開發。而上海新蘭房地產開發有限公司原為上海新梅與上海興盛實業發展(集團)有限公司共同投資設立，其中，上海新梅持有51%股權，興盛集團持有49%股權。 2010年2月，中糧置業以13.5億元總價從上海新梅整購新梅太古城項目一期。同年6月12日，興盛集團與中糧置業投資有限公司簽署了 《股權轉讓協議》，將其所持有的新蘭房產的49%股權轉讓給了中糧置業。而到了今年11月底，新梅再次放棄增資，中糧置業持股比例達到80.025%。

　　在上海新梅拒絕增資的原因中，項目后續開發的資金回報情況和周期難以估計占據了重要因素。此前也有媒體指出，“(該項目)處于商業氛圍沒有完全成熟的地段，后續沒有幾個億的錢砸下去，肯定是起不來。 ”

　　據記者實地觀察，盡管距離人民廣場僅一站路，但中糧大悅城周圍仍以五金、燈具等批發市場為主，整個地段消費水平并不高。

　　雅仕鉑(亞洲)有限公司總裁楊詠詩也認為：“曲阜路周圍并沒有形成商圈聯動，好的寫字樓和住宅也并不多，短期內想要集聚人氣，頗費周章。盡管人民廣場和曲阜路就差一站，但以二號線上的江蘇路和靜安寺為例，差一站也可能在商圈消費力和消費特征上，差距很大。 ”

　　城市綜合體復制之難

　　今年11月，中糧集團董事長高寧曾透露，目前中糧集團的商業地產投資額已達600多億元。未來5年-10年規劃的商業資產總額將達到至少1000億元以上。中糧計劃未來2年-3年在全國復制10個以上大悅城，5年-10年將在國內大中型城市布局約20個大悅城。而另一布局全國性城市綜合體的萬達地產也同樣 “野心勃勃”，計劃在2012年底完成80個萬達廣場。

　　“其實致力于全國性商業綜合體開發的地產商也有比如凱德置地、萬達集團等。”上海中原研究咨詢部總監宋會雍告訴記者，“但中糧大悅城的復制模式并不如這些地產商清晰。”他認為，以萬達商業廣場的復制模式為例，依然是“有跡可循”的成功模式。“你可以看到萬達的項目一般不選在核心區域，比如周浦、江橋項目，他們選址的標準是，找一些消費力旺盛，但還沒有商業帶動的地塊，做到有效的品牌整合。比如周浦萬達，這一地區原本的店鋪都是小產權經營，各自為陣，萬達開發后便形成了規?；慕洜I，同時，周浦南部的消費人群也不用再越過周浦去市區消費，這就很好地起到了攔截消費人群的作用。 ”

　　同時宋會雍也表示：“一些成熟的城市綜合體開發商手頭都會有比較多的品牌資源，比如萬達，一線、二線、三線品牌都有不少，能根據項目定位選擇，項目開了以后，一些大型主力店會自然而然地跟進。但大悅城的布局中，主力店并不占主要部分，在招商資源上，可能會弱一些。”但也有業內人士認為，上海大悅城的品牌租戶做得不錯，但與北京大悅城“捆綁式”招商也有一定的關系。而中國城市商業網點建設管理聯合會副秘書長董利也認為，盡管大悅城的業態、持有物業進行經營的模式容易復制，但營商環境并不易復制。“購物中心最終能夠支持其經營下去的還是消費力，建成開業容易，但如果消費力不足，則經營下去很難。 ”

　　業內認為，隨著蘇河灣項目的開發成功，將會大大帶動大悅城的消費，但蘇河灣項目完成仍需要幾年時間。