購物中心未來在哪里？

　　日前，全球知名的老佛爺百貨在華開業(yè)，然而有市場(chǎng)考察人士在某天晚7點(diǎn)的黃金時(shí)段內(nèi)不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，15分鐘內(nèi)共有78人進(jìn)場(chǎng)，離開商場(chǎng)的約有86人，但提購物袋的僅有5人，提袋率6.4%。

　　一位長期在上海徐家匯商圈工作的零售業(yè)者透露，今年以來，該商圈內(nèi)數(shù)個(gè)大型購物中心和百貨商場(chǎng)的人流量減少了10%以上。

　　在消費(fèi)走低、電商沖擊、業(yè)績(jī)低迷等內(nèi)憂外患的壓力下，淪為“試衣間”正成為當(dāng)前百貨業(yè)態(tài)面臨的最尷尬境地。

　　而與之相對(duì)應(yīng)的是，以往一個(gè)10多萬平方米的購物中心即為“巨無霸”的時(shí)代已經(jīng)過去。中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)發(fā)布的《2012中國新購物中心100》顯示，20萬、30萬平方米建筑面積的購物中心比比皆是，而2013年的新項(xiàng)目中不乏向總建筑面積近50萬平方米的上海月星環(huán)球港購物中心(下稱“月星環(huán)球港”)看齊者。此外，今年新增購物中心項(xiàng)目數(shù)字龐大。

　　中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)會(huì)長郭戈平表示，預(yù)計(jì)中國購物中心在2015年將達(dá)到4000家。

　　一邊是不斷擴(kuò)大的購物中心數(shù)字，另一邊則是面對(duì)內(nèi)憂外患下的業(yè)績(jī)低迷，購物中心的未來在哪里?

　　購物中心扎堆

　　購物中心最先出現(xiàn)于美國，時(shí)間最早可追溯到1907年，第二次世界大戰(zhàn)后在美國迅速發(fā)展，20世紀(jì)60年代中后期盛行于歐美發(fā)達(dá)國家。中國購物中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，20世紀(jì)80年代中后期開始在北京、上海等大中城市出現(xiàn)的“購物中心”，嚴(yán)格來講屬于百貨店;上世紀(jì)90年代中期，這些“購物中心”有些在百貨店的基礎(chǔ)上，將餐飲、娛樂等設(shè)施小規(guī)模引入，才成為名副其實(shí)的購物中心。

　　“不過，中國式發(fā)展有個(gè)特點(diǎn)，就是起步晚、發(fā)展快。雖然中國購物中心發(fā)展年頭不多，但受房地產(chǎn)政策影響，讓更多投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，而百貨越來越微利也促使他們轉(zhuǎn)型大型購物中心。”資深零售人士丁利國指出。

　　上海商情-快速消費(fèi)品研究中心“快消品年中金品榜”顯示，今年上半年，78家零售上市公司總營業(yè)額為4420.5億元，同比增長10.78%，凈利潤137億元，同比下跌2.95%。其中，16家營收增幅呈現(xiàn)負(fù)數(shù)，21家增幅低于10%;同時(shí)，35家的凈利潤為負(fù)數(shù)。

　　這樣的低迷數(shù)字讓不少業(yè)者轉(zhuǎn)型回報(bào)較高的購物中心。

　　王府井國際透露，未來將以都市型和區(qū)域型購物中心為主要發(fā)展目標(biāo)，在2015年前開業(yè)4~5家購物中心。銀泰商業(yè)集團(tuán)董事長沈國軍接受采訪時(shí)也表示，未來2~3年，銀泰商業(yè)將新開20家左右門店，購物中心為主打，經(jīng)營面積約150萬平方米。同時(shí)，南京新百、金鷹百貨等也將麾下各大百貨店向購物中心式經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變。

　　中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)指出，2012年和2013年，中國購物中心新增商業(yè)面積估計(jì)分別超過3500萬平方米和4400萬平方米，到2013年底，中國購物中心累計(jì)存量高達(dá)2.5億平方米。以上海為例，上海商情信息中心統(tǒng)計(jì)顯示，2012年上海已經(jīng)有90家購物中心，面積超過1100萬平方米，占全市營業(yè)面積的18%，營業(yè)額相當(dāng)于全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的12.9%。到2015年，上海購物中心將達(dá)110個(gè)，預(yù)計(jì)建筑面積將達(dá)1500萬~1800萬平方米，營業(yè)收入將達(dá)1200億元。{page_break}

　　空置率隱憂

　　按照2015年4000家購物中心，以中國300多個(gè)地級(jí)市計(jì)算，即平均每個(gè)地級(jí)市將出現(xiàn)12家以上購物中心。如此龐大的規(guī)模讓不少新建購物中心的招商遭遇困境。

　　日前，記者在月星環(huán)球港看到，小部分商鋪還未開業(yè)。“其實(shí)對(duì)月星環(huán)球港而言已很不錯(cuò)了，這么大的體量，它們可以基本招滿實(shí)屬不易，還有很多項(xiàng)目根本招不滿。”經(jīng)營購物中心多年的陳先生坦言。

　　龍之夢(mèng)購物中心一位管理層告訴記者，該公司在上海開發(fā)的數(shù)個(gè)龍之夢(mèng)項(xiàng)目運(yùn)作都不錯(cuò)，但將龍之夢(mèng)搬到沈陽卻遭遇招商難題。“這其中既有當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)品牌認(rèn)知度不同的問題，也有一些大牌不愿意進(jìn)入二三線城市的原因。可是目前大型購物中心在一線城市已越來越難選址，要開發(fā)幾十萬平方米的大體量項(xiàng)目只能到二三線城市，于是水土不服等瓶頸出現(xiàn)，影響招商。”該管理層談及沈陽項(xiàng)目的招商時(shí)頗為苦惱。

　　此前，本報(bào)記者曾在金鷹商貿(mào)宿遷店看到，在夜幕降臨時(shí)，面對(duì)空空蕩蕩的中庭、稀稀拉拉的顧客，宿遷店服裝柜臺(tái)等待下班的銷售員，早早打起了哈欠。

　　穆迪的評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，金鷹商貿(mào)2012年的利潤大多來自幾家商店，其中五大主力店對(duì)其息稅前利潤的貢獻(xiàn)超過85%。另有數(shù)據(jù)顯示，金鷹商貿(mào)新街口店的面積雖然只占所有27家商店總面積的3%，2012年對(duì)金鷹商貿(mào)銷售總額的貢獻(xiàn)卻高達(dá)22.6%。而包括宿遷店在內(nèi)，金鷹商貿(mào)于2011年、2012年間新開的9家商場(chǎng)，2012年凈虧損總額為1.06億元。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，2012年，中國大城市的購物中心整體空置率上升。二線城市的平均空置率為10.5%，高于2011年的10.2%，一線城市的空置率也從2011年的7.9%增至8.4%。

　　即使如此，在商業(yè)地產(chǎn)空前繁榮甚至存在過熱跡象的今天，目前商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)格較幾年前已經(jīng)大幅攀升。一家商業(yè)地產(chǎn)顧問行執(zhí)行董事對(duì)記者表示，購物中心是房地產(chǎn)企業(yè)到地方拿地的籌碼，無論從就業(yè)、稅收還是對(duì)周邊地塊價(jià)值提升的角度出發(fā)，地方政府對(duì)于到當(dāng)?shù)亻_發(fā)含有購物中心的綜合體項(xiàng)目的開發(fā)商都會(huì)十分歡迎，給出的地價(jià)也會(huì)相對(duì)便宜。

　　“將建成后處于虧損的百貨店賣給上市公司，同時(shí)將綜合體項(xiàng)目其他可售部門留給大股東，對(duì)大股東而言是非常有利的一種做法，不僅可以增加整個(gè)項(xiàng)目的回款速度，解決現(xiàn)金流問題，同時(shí)也降低了后期可售物業(yè)的成本，并令可售物業(yè)享受購物中心帶來的增值效應(yīng)。”上述人士表示。

　　在上海已運(yùn)作成功數(shù)個(gè)商業(yè)綜合體的王平(化名)就表示，他并不十分擔(dān)心綜合體的整體盈利，因?yàn)槠溟_發(fā)項(xiàng)目的規(guī)則是“商場(chǎng)+酒店+辦公樓”，甚至有時(shí)還會(huì)結(jié)合公寓一起開發(fā)，即便商場(chǎng)盈利存在問題，但只要辦公樓或周邊樓盤租售情況良好，他依舊能賺錢。

　　“撞臉”難題

　　此外，為吸引大牌，諸多購物中心采取對(duì)大牌減免租金模式，比如上海金鷹購物中心的最佳“廣告”商鋪給了GUCCI。然而，此消彼長，在大牌這邊失去的或許要靠其他品牌補(bǔ)回來，再加之其他成本的上漲，讓購物中心整體租金走高。

　　購物中心“瘋長”引發(fā)的另一個(gè)現(xiàn)象就是“撞臉”。曾有業(yè)者打趣道，目前大量的購物中心猶如整形美女——像是一個(gè)模子里刻出來的。

　　經(jīng)常為選址游走的“麻辣誘惑”餐廳選址開發(fā)經(jīng)理胡晶透露，一般經(jīng)營較好的購物中心品牌就那幾家，對(duì)于強(qiáng)勢(shì)購物中心通常會(huì)捆綁簽訂“一攬子協(xié)議”，即與一個(gè)購物中心開發(fā)商一次簽訂多個(gè)進(jìn)駐協(xié)議。

　　“一攬子協(xié)議”的模式注定了同一個(gè)品牌會(huì)大量出現(xiàn)在各個(gè)購物中心內(nèi)，這讓許多消費(fèi)者認(rèn)為逛一個(gè)商場(chǎng)和逛十個(gè)的感受差不多。

　　于是，獨(dú)家品牌招商成為解決同質(zhì)化問題的手法。高島屋集團(tuán)社長鈴木弘治告訴記者，上海高島屋正進(jìn)行招商調(diào)整，將大量招商歐洲和日本獨(dú)家品牌，就連大家耳熟能詳?shù)腍ELLO KITTY在上海高島屋內(nèi)也是以下午茶餐廳的差異化形式出現(xiàn)。

　　“但太過于獨(dú)家的品牌存在知名度不高的風(fēng)險(xiǎn)，大眾化商品之所以受歡迎是因?yàn)槠涫袌?chǎng)認(rèn)可度和消費(fèi)者認(rèn)知度很高，雖然會(huì)被認(rèn)為有些俗，可畢竟有市場(chǎng)。而過于獨(dú)家或小眾化的招商可能會(huì)在很長一段時(shí)間內(nèi)不被本地消費(fèi)者接受，繼而影響業(yè)績(jī)。海外市場(chǎng)的零售業(yè)者有很多自有品牌，既獨(dú)家又具有知名度，可惜中國零售業(yè)者非常缺乏自有品牌，因此如何平衡品牌招商是個(gè)難題。”丁利國分析。