《2015中國購物中心發(fā)展報(bào)告》正式發(fā)布

　　6月16日，由中國連鎖經(jīng)營協(xié)會和世邦魏理仕共同調(diào)研編纂的《2015中國購物中心發(fā)展報(bào)告》正式發(fā)布。本報(bào)告主要亮點(diǎn)是首發(fā)了“2015中國城市購物中心發(fā)展指數(shù)”。該指數(shù)綜合了平均租金、空置率、租金波動性和社會消費(fèi)品零售總額、人均可支配收入、各類品牌門店數(shù)量等分別反映供應(yīng)和需求端的指標(biāo)，將中國大陸17個(gè)代表性城市零售市場發(fā)展水平劃分為成熟-成長-潛力市場三個(gè)階段，這一指數(shù)將成為今后開展行業(yè)連續(xù)性對比的重要數(shù)據(jù)指標(biāo)。

　　潛力市場增長迅速，部分成長市場短期供需不平衡

　　成熟市場：上海、北京、杭州、成都、深圳、廣州

　　成長市場：南京、武漢、重慶、沈陽、天津、寧波

　　潛力市場：蘇州、大連、青島、無錫、長沙

圖1：主要城市購物中心發(fā)展指數(shù)得分

　　綜合看來，成熟市場的城市層級普遍較高，雖然購物中心存量大，但得益于堅(jiān)實(shí)的市場基本面，未來市場總體供需表現(xiàn)仍較為平穩(wěn)。而潛力市場雖然零售物業(yè)平均空置率達(dá)10.8%，與成熟及成長市場平均空置率相比高出3個(gè)百分點(diǎn)。但這些市場的發(fā)展往往更為迅速，收入的平均增長速度高于其他市場，因此除個(gè)別城市外，由于未來三年開發(fā)項(xiàng)目體量與現(xiàn)有存量相比相對有限，市場總體供求亦尚算平衡。

　　值得警惕的是，武漢、重慶、沈陽、天津等處于成長市場級的區(qū)域性門戶城市，因商業(yè)可輻射周邊城市，且商業(yè)用地供應(yīng)量豐富、價(jià)格較成熟市場的城市低，被認(rèn)為成長潛力較大，從而吸引了相當(dāng)一部分零售物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)。但過去四五年間集中的購物中心開發(fā)超出了部分零售市場的承載能力，個(gè)別城市零售物業(yè)市場的空置率達(dá)兩位數(shù)。

　　開發(fā)商與品牌商都更青睞成熟市場，成都知名購物中心開發(fā)商滲透率位列全國第二

　　在依據(jù)指數(shù)所劃分的三級市場中，成熟市場雖然也面臨未來累積供應(yīng)量大和零售商圈多中心化造成的分流壓力，但得益于龐大的消費(fèi)群體、較強(qiáng)的消費(fèi)力，特別是消費(fèi)者對新品牌較高的接受度，購物中心在這一級市場所屬城市中表現(xiàn)更為成熟，物業(yè)形態(tài)也較為豐富。其中，中國的兩大超級城市中，上海因其穩(wěn)定的租金增幅成為知名開發(fā)商首選地，而北京則因高端消費(fèi)力突出，新進(jìn)駐品牌數(shù)量居首。

　　值得注意的是，成都憑借較為超前的消費(fèi)觀念，使其成為零售品牌和開發(fā)商擴(kuò)展的重點(diǎn)城市。在本報(bào)告選取的25個(gè)知名國內(nèi)外購物中心開發(fā)商中，進(jìn)駐成都、重慶及沈陽的開發(fā)商數(shù)量均位于全國前列(見下圖)。

圖2：知名購物中心開發(fā)商數(shù)量(2015年)

　　中國購物中心在建量與存量比值全球最高

　　截至2015年，本報(bào)告所監(jiān)測的17個(gè)大中城市已落成零售物業(yè)總存量達(dá)6,120萬平方米。目前，全國在建項(xiàng)目共323個(gè)，總建筑面積近3,200萬平方米。根據(jù)世邦魏理仕2016年4月發(fā)布的《全球購物中心開發(fā)最活躍城市》，全球前十購物中心在建量最大的城市中有九個(gè)在中國。

　　圖3：中國、美國、歐洲零售物業(yè)存量及在建面積對比

　　注：統(tǒng)計(jì)范圍包括17個(gè)中國大中城市，16個(gè)美國大中城市以及83個(gè)歐洲主要城市，項(xiàng)目包括建筑面積為2萬平方米以上的零售物業(yè)。