葉檀：房地產(chǎn)市場要一控到底

　　房地產(chǎn)市場要一控到底

　　房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國貨幣調(diào)控的獨門秘笈，不可能半途而廢。

　　首先抑制房地產(chǎn)是為抑制通脹預(yù)期。

　　6月18日，央行發(fā)表2009年年報，重申重視保持價格總水平的基本穩(wěn)定，繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策。年報提出中國維持物價總水平具備基本穩(wěn)定的有利條件，指出物價上漲壓力增大，需要根據(jù)形勢變化增強宏觀經(jīng)濟政策的靈活性和針對性，同時加大農(nóng)產(chǎn)品供給保障力度，遏制部分城市房價過快上漲。可見，農(nóng)產(chǎn)品與房價是抑制物價上漲的主要領(lǐng)域。

　　抑制房地產(chǎn)更是為了激發(fā)中國經(jīng)濟增長的動能。

　　在同一天，央行貨幣政策委員會委員李稻葵與夏斌都提出了繼續(xù)抑制房價的主張。夏斌在出席“2010年金融與投資峰會”時稱，應(yīng)做好花兩到三年的時間，逐步消化房地產(chǎn)泡沫的準備。在加大保障性住房建設(shè)的同時，接下來要盡快出臺“簡單易行的、便于打擊炒作房地產(chǎn)的稅收政策”，把市場的投資收益預(yù)期壓下去。而同一天《人民日報》刊發(fā)的李稻葵專訪則從相反的方向，表示房地產(chǎn)調(diào)控不會造成經(jīng)濟增長動力匱乏，房地產(chǎn)調(diào)控政策是2009年大規(guī)模信貸的解毒藥，未來政策性住房將被納入政策調(diào)控范疇。

　　按照常理，抑制通脹應(yīng)該加息而不是打壓房地產(chǎn)市場。

　　中國目前加息受到雙重掣肘。一是央企、地方政府等既得利益階層的掣肘。央企利潤有下降趨勢，去年地方融資平臺貸款過多，目前加息則增加央企與地方融資平臺的負擔(dān)，其實質(zhì)是讓不良貸款迅速浮出水面，面臨著最大的既得利益階層與銀行自身的壓力，央行對于加息必然慎之又慎。

　　央企利潤增幅已連續(xù)4個月下滑。而截至2009年末，地方融資平臺貸款余額為7.38萬億，如果按照3-5年期的貸款標(biāo)準利率5.76%計算，地方融資平臺應(yīng)支付的貸款利息為4250億元。若貸款利率分別上調(diào)27、54、108個基點，地方融資平臺將相應(yīng)多支付的利息為200億元、399億元、797億元。

　　更重要的是，實體經(jīng)濟領(lǐng)域出現(xiàn)緊縮趨勢，6月以來，從上游資源性產(chǎn)品到下游出口均出現(xiàn)價格或者訂單下滑趨勢，銀行間與民間拆借利率居高不下，此時加息無異于火上澆油。

　　匯率上升部分取代了加息的急迫性。6月19日，根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟金融形勢和我國國際收支狀況，央行決定進一步推進人民幣匯率形成機制改革，增強人民幣匯率彈性。如果人民幣匯率形成機制回到2005年與一籃子貨幣掛鉤，人民幣匯率將出現(xiàn)小幅上升，同樣可以收到國內(nèi)經(jīng)濟與貨幣緊縮的作用。抑制房地產(chǎn)價格可以控制信貸量，進行抑制貨幣的周轉(zhuǎn)速度。如果說美國是市場發(fā)債為主創(chuàng)造信用貨幣，中國則是以房地產(chǎn)作為最重要的抵押品發(fā)放信貸。

　　銀監(jiān)會在2009年年報上警示房貸風(fēng)險，2009年有將近10萬億的新增信貸，銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額7.33萬億元，同比增速達38.1%，隨著房地產(chǎn)市場不確定性逐步增加，個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中的不審慎行為可能加劇。事實上，房地產(chǎn)業(yè)已成為中國金融機構(gòu)最重要的抵押品，在地方投融資平臺上占比高達75%，個人也通過房地產(chǎn)抵押獲得各種信貸。如果房地產(chǎn)抵押品折價，甚至政府不允許以房地產(chǎn)作為抵押品種，那么，中國的信貸增量將一落千丈。

　　換句話說，如果房地產(chǎn)價格上升，則以房地產(chǎn)作為抵押的貸款損失會減少，這就增加了銀行的資本比率。高的資本比率允許銀行從事更多的貸款。許多依賴于銀行融資的企業(yè)便獲得了更多的資金，因而投資支出增加、總需求擴張，最終導(dǎo)致產(chǎn)出增加。

　　也許我們可以說，房地產(chǎn)不幸被選作信貸抵押品，成為中國控制通脹的替罪羊。是的，房地產(chǎn)受到調(diào)控主要是金融與貨幣色彩過于濃厚。話說回來，房地產(chǎn)成為中國非法分配財富最重要的渠道，這只替罪羊本身并非無罪，因此，被獻上祭臺時沒有收獲民眾一滴同情的眼淚。