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    房企2月銷售環比大降四成 四巨頭排位驟變恒大躍居榜首

    2020/3/4 12:26:00 來源: 評論(0)10384

    房企銷售環比四巨頭排位榜首

    新冠疫情籠罩下,售樓處關閉,房地產市場進入了“冰封”時刻,百強房企2月銷售跌至冰點,近9成企業同、環比雙降,只有7家賣房過了百億。

    這是中國商品房銷售歷史上幾乎沒有出現過的情形?!?003年非典時,市場都沒有這么差?!北本┮幻_發商說,2月份市場幾乎冰凍,雖然開啟了線上賣房,但收效不大。

    劇烈的收縮之下房企的排位發生了明顯變化。2月份以及前兩月,連續三年登頂的碧桂園落后于恒大,失去了冠軍之位,而房企四巨頭的融創,則跌到第六、七位。

    疫情還在持續,并可能到4月底才將平穩,這考驗著每家房企的應變能力。從銷售到開竣工、投融資、交付、人事等一系列連鎖反應正在產生。能夠從容面對這輪周期的房企,或許可以獲得彎道超車的機會。

    2020年的房地產開局不利。開發商們期盼的像去年那樣的“小陽春”,沒有再來。-甘俊攝

    失約的“小陽春”

    2020年的房地產開局不利。開發商們期盼的像去年那樣的“小陽春”,沒有再來。

    受疫情影響,大部分房企業績表現不佳。根據克而瑞數據,2月單月,百強房企全口徑銷售額3243.3億元,環比降43.8%,同比降37.9%,創下近幾年來單月銷售最低紀錄。

    100家房企中,有23家單月同比降幅在20%至50%之間,近6成房企單月業績同比降幅超過50%。

    龍頭碧桂園2月銷售金額300億元,同比減少49.2%,萬科2月銷售金額285.9億元,同比減少33.8%。

    但仍有一些房企實現了增長。比如恒大2月錄得銷售470億元,同比增長11%,主要是靠前期留存,以及線上售樓、疊加折扣優惠來撬動業績。

    相較而言,龍頭還是顯出了規模的優勢,2月過百億的有七個。而其他排名10、20以后的房企,銷售額大部分不足50億,50強房企最低僅有12億。

    前兩個月,百強房企總銷售金額9007.2億元,同比下降25.6%;合約銷售額超過百億的房企僅有22家,較去年同期的32家,減少了10家。

    近幾年來,房企銷售排位的前10名、5名相對固定,而今年2月、前兩月,這個格局發生了顯著變化。

    2月單月恒大以470億超過碧桂園的300億,躍居榜首。保利以212億位列第四,而融創僅以119億位列第七。

    萬科、中海、綠地表現相對穩健。分別以285億、145億、120億位列三、五、六名。

    前兩月,恒大也以875億位列冠軍,萬科緊隨其后,銷售835億元,碧桂園以765億元位列第三。

    據統計,目前百強房企中已有92家發起線上賣房,但中原地產指出,這只能算是“熱身運動”,主要為了搶奪客源,增加用戶粘性,對于真正的簽約回款意義并不大。

    易居企業集團CEO丁祖昱認為,此次疫情至少對一季度的銷售造成較大的影響,房企仍需做好3月銷售持續下滑的準備。

    從往年數據來看,1、2月占全年商品房銷售的比重約在8%左右,3月也占到近9%。丁祖昱預計2020年全年,房企銷售總額可能會在2019年16萬億的基礎上,有5%-10%左右的下調。

    58安居客房產研究院分院院長張波也認為,在疫情影響下,全年商品房銷售金額的下滑幾乎不可避免。

    現金流的壓力

    銷售的停滯和下滑,只是對房企影響的第一環。

    對房企來說,銷售是其最大的資金來源,而工程款、土地款、員工工資、供應商欠款、債務、銀行融資利息等支出都要一一支付,若沒有銷售回款,短期內面臨的現金流壓力較大,尤其是前期資金鏈崩得比較緊的開發商。

    此外,房企不能按時開工或者竣工,勢必會影響后期的交付。一般來說,開發商和購房者簽訂的交付時間是1-2年左右。

    不過平安證券指出,一季度是建筑行業的傳統淡季,考慮后期旺季趕工,疫情對全年影響較小;且本次疫情屬不可抗力,延期交付有一定合理性。

    針對房企的困境,地方政府首先出手了。據中原統計,2月已有超過60城市發布了75次不同程度的房地產調控,主要是減緩土地出讓金交付、預售資金的監管政策放開,以緩解房企資金壓力。

    需求的刺激也在醞釀中。“對于一個年銷售額16萬億的行業,銷售回款斷崖式下跌后,不刺激需求,任何政策都毫無意義。”中原地產首席分析師張大偉說。

    張大偉預測,從市場穩定的角度,地方政府在不違反“房住不炒”的原則下,3月份會繼續出臺一些穩定真實自住的剛需與改善政策,避免出現部分房企資金鏈斷裂的可能性。

    中信證券分析師陳聰認為,影響銷售的除了需求側,還有供給側因素。他預計三月下旬起房企的可售貨值將十分充裕?!褒嫶蟮目缒甏媪靠墒圪Y源,較2019年初普遍上升;同時,一些地方公開降低預售門檻,另一些地方事實上加快預售證審批?!?/p>

    克而瑞樂觀預計,房地產市場在二季度有望恢復正常的銷售節奏。短期市場供應量將快速回升,一季度積壓的購房需求也得以釋放,或將迎來階段性的銷售窗口期,屆時成交量將明顯回升,迎來小陽春。

    不過克而瑞也提醒,如果疫情持續到二季度,勢必會對企業資金鏈造成巨大壓力,特別是高杠桿的企業,管理成本、利息費用的高額支出疊加上半年的債務到期,將面臨更大的經營甚至生存壓力。

    對于房企而言,張波認為,當下要更重視線上賣房,除了獲客鎖客力度的提升,對一些前期已線下實地看過房的老用戶,要加快線上交易的推進過程。此外,還要充分利用好各地對企業的政策性支持,例如部分地區對于預售政策的放松,對于拿地資金付款條件的放松等,結合自身情況,做好土地儲備,調整銷售節奏。

    他表示,房企在關注整體負債水平的同時,更應關注現金流充裕度,平衡好規模化和負債水平之間的關系,以保障安全度過疫情影響期,適當可調整自身的階段性銷售目標。

     

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