獨立與擔當：中國式物業的戰“疫”成人禮

30年前，萬科開發了在深圳的第一個樓盤天景花園，而后成立了物業公司管理這個小區。

這可以說是中國本土物業管理公司的起源。從那時開始，在很長一段時間里，物業公司都是以開發商“售后服務”的角色存在。

30年后，全世界的國家和經濟體，都很難再找出像中國這樣，擁有如此眾多封閉式管理的住宅小區。

一大批開發商“養成系”品牌物業，在本次疫情防控中擔當了重要角色，優秀的公司在業主們的體驗和比較中凸顯；因為看好品牌物業的表現，上市物業公司的股價也連番上漲，資本市場給予了物業比地產更高的估值，這是物業少有的高光時刻。

然而同樣不可忽視的是，大量物業在本次疫情中引發業主不滿，長久累積的物業費收繳率偏低、社區共有產權糾紛等深層問題仍然存在，這都指向矛盾的根源：業主對本社區物業的自主權問題。

作為從房地產衍生而來的另一個萬億級行業，物業服務正在從分散走向集中，頭部公司的角逐才剛剛開始，物業公司不再是開發商背后的配角，而是要走到聚光燈下，要靠服務取得業主的信任，以及自身的專業運營，打拼出一片天。

站在防疫第一線

突如其來的疫情，對每家物業都是史無前例的嚴峻考驗。

老牌龍頭物業反應更為迅速。早在1月20日，萬科物業便成立應急行動工作組，并命名“長江行動”，萬科物業CEO朱保全直接擔任組長。

物業公司除了完成消毒防護、體溫檢測、物資采買、疫情上報等工作，還要與基層政府聯動配合，管控本小區病例和病情的蔓延。

據21世紀經濟報道和第三方機構多方調研，本次疫情中表現較好的物業，大部分是成立已久的老牌公司，萬科、中海、龍湖、綠城、保利、金地等。

多家公司在武漢管理多個小區。如萬科物業共有61個住宅項目和26個商寫項目，其中武漢傳奇唐樾和悅庭兩個項目，更距華南海鮮市場僅一墻之隔。

花樣年彩生活在武漢服務小區近50個，服務業主超12萬人，還有為數不少的銷售案場及寫字樓，集團很早就調撥人員和資金，全力支持武漢防疫。

此外，萬科、金地組織物業人員奔赴火神山；湖北保利、佳兆業、龍湖等為業主提供買菜、送菜等增值服務。

“物業的防疫能力，一是要靠多年積累的社區服務專業經驗，一是資金和資源的調動能力，因為社區防疫需要很快確定機制流程，還要有非常多的物資支持，并且要能夠及時供應。”一家大型物業公司高管說。

有實力的品牌物業能提供更多的增值服務，比如龍湖為業主提供在線醫療咨詢，保證蔬菜供應等。

雄厚的資金也是大物業才有的優勢。疫情期間，萬科物業投入資金2億元；中海物業增加額外人工成本3000萬元，增加額外物資及分包成本1000萬元。而對所管小區疫情情況做大數據分析，僅有極少數物業能實現。

據朱保全透露，基于SIR Model（預測未來疾病走勢的一種模型），測算出公司接管范圍內的R0基本傳播系數為2.18，小于全國數據的3.22（或者更高）。

物業價值凸顯

碧桂園物業總經理李長江認為，在社區防疫的特殊背景下，物業服務可以說從“幕后”走到“臺前”，它的價值被更好地塑造和感知到了。

花樣年彩生活CEO黃瑋指出，這是物業的價值得到了二次發現，最直觀的表現，就是近期物業股的連續上漲。

據21世紀經濟報道統計，在經歷了疫情初期短暫的下跌后，由于社區防疫的深入，物業概念持續吸引資金進入。2月3日至3月5日，多只物業股漲幅超前，跑贏大市。

如佳兆業美好股價漲幅高達60.92%，中海物業、雅生活服務漲超40%，保利物業、碧桂園服務、新城悅服務、綠城服務漲超20%，上述龍頭股價均達到上市以來峰值。

截至3月5日，碧桂園服務總市值最高，達870.20億港幣，此外，雅生活服務、保利物業、綠城服務、中海物業市值均突破200億港幣。

值得注意的是，在防疫中表現突出的萬科物業還未上市。參照其他上市物業的營收和凈利表現，業內人士認為，作為僅有的一家營收過百億的物業，萬科物業上市后市值或達千億。

資深房地產研究人士祁澤金認為，物業股上漲的邏輯在于弱周期性，良好的現金流和行業集中度較低，且疫情期間業主繳費積極，物業費收入穩定。

獨立發展隱與憂

在地產的扶持和補貼中生存日久，物業公司獨立的道路并不好走。

從盈利模式而言，物業公司的核心收入來源是物業費，而曾被O2O泡沫裹挾的物業公司，其線上、金融等社區增值服務仍處于探索中，難以形成穩定的收入。

可惜的是，中國式物業管理的一大頑疾是收繳率太低，據統計全年收繳率低于50%的物業不在少數。

以優質服務著稱的中海物業，2020年截至2月15日，物業費的收繳率僅約為47%。

究其原因，中國物業管理行業有其特殊性，一般開發商在賣房時，由于尚未有業主入住，會自帶前期物業；后期也會因為沒有規范的業主委員會，無法解決更新合同或更換物業等問題，物業與業主有天然的對立情緒，也為后續的管理埋下隱患。

李長江樂觀表示，此次疫情，將可能增加業主對物業的信任，有助于收繳率的提升。

物業管理專家舒可心認為，物業與業主間的矛盾，是兩者間不信任的問題，好的物業除了服務外，更重要的是管理透明。

疫情背景下服務更好的物業，或許短期內與業主間關系更為緩和，但長期來看，業主委員會能更全面地發表意見是長久之計。物業與業主間的信任決定著物業管理的未來。

舒可心也表示，中國對于物業管理的外延與其他地區不同，物業積累了原始資本后，向社區養老、醫療、教育等發展，物業公司上市利潤率可達45%；物業管理應該回歸管理的本質，相關政策應完善對于收繳的物業費除服務開銷之外的部分，有更合理的規制。

對于市場化的物業公司而言，取得業主的信任才能獲得長遠的合同、更高的收繳率，以及穩定的現金流。

此外，朱保全認為，資產管理及升值是物業服務的最終本質。從房地產生命周期來看，后期的維護等一系列服務占據了整個周期的90%以上，專業的資產管理能力才是物業的根本競爭力所在。