獨立與擔當:中國式物業的戰“疫”成人禮
30年前,萬科開發了在深圳的第一個樓盤天景花園,而后成立了物業公司管理這個小區。
這可以說是中國本土物業管理公司的起源。從那時開始,在很長一段時間里,物業公司都是以開發商“售后服務”的角色存在。
30年后,全世界的國家和經濟體,都很難再找出像中國這樣,擁有如此眾多封閉式管理的住宅小區。
一大批開發商“養成系”品牌物業,在本次疫情防控中擔當了重要角色,優秀的公司在業主們的體驗和比較中凸顯;因為看好品牌物業的表現,上市物業公司的股價也連番上漲,資本市場給予了物業比地產更高的估值,這是物業少有的高光時刻。
然而同樣不可忽視的是,大量物業在本次疫情中引發業主不滿,長久累積的物業費收繳率偏低、社區共有產權糾紛等深層問題仍然存在,這都指向矛盾的根源:業主對本社區物業的自主權問題。
作為從房地產衍生而來的另一個萬億級行業,物業服務正在從分散走向集中,頭部公司的角逐才剛剛開始,物業公司不再是開發商背后的配角,而是要走到聚光燈下,要靠服務取得業主的信任,以及自身的專業運營,打拼出一片天。
站在防疫第一線
突如其來的疫情,對每家物業都是史無前例的嚴峻考驗。
老牌龍頭物業反應更為迅速。早在1月20日,萬科物業便成立應急行動工作組,并命名“長江行動”,萬科物業CEO朱保全直接擔任組長。
物業公司除了完成消毒防護、體溫檢測、物資采買、疫情上報等工作,還要與基層政府聯動配合,管控本小區病例和病情的蔓延。
據21世紀經濟報道和第三方機構多方調研,本次疫情中表現較好的物業,大部分是成立已久的老牌公司,萬科、中海、龍湖、綠城、保利、金地等。
多家公司在武漢管理多個小區。如萬科物業共有61個住宅項目和26個商寫項目,其中武漢傳奇唐樾和悅庭兩個項目,更距華南海鮮市場僅一墻之隔。
花樣年彩生活在武漢服務小區近50個,服務業主超12萬人,還有為數不少的銷售案場及寫字樓,集團很早就調撥人員和資金,全力支持武漢防疫。
此外,萬科、金地組織物業人員奔赴火神山;湖北保利、佳兆業、龍湖等為業主提供買菜、送菜等增值服務。
“物業的防疫能力,一是要靠多年積累的社區服務專業經驗,一是資金和資源的調動能力,因為社區防疫需要很快確定機制流程,還要有非常多的物資支持,并且要能夠及時供應。”一家大型物業公司高管說。
有實力的品牌物業能提供更多的增值服務,比如龍湖為業主提供在線醫療咨詢,保證蔬菜供應等。
雄厚的資金也是大物業才有的優勢。疫情期間,萬科物業投入資金2億元;中海物業增加額外人工成本3000萬元,增加額外物資及分包成本1000萬元。而對所管小區疫情情況做大數據分析,僅有極少數物業能實現。
據朱保全透露,基于SIR Model(預測未來疾病走勢的一種模型),測算出公司接管范圍內的R0基本傳播系數為2.18,小于全國數據的3.22(或者更高)。
物業價值凸顯
碧桂園物業總經理李長江認為,在社區防疫的特殊背景下,物業服務可以說從“幕后”走到“臺前”,它的價值被更好地塑造和感知到了。
花樣年彩生活CEO黃瑋指出,這是物業的價值得到了二次發現,最直觀的表現,就是近期物業股的連續上漲。
據21世紀經濟報道統計,在經歷了疫情初期短暫的下跌后,由于社區防疫的深入,物業概念持續吸引資金進入。2月3日至3月5日,多只物業股漲幅超前,跑贏大市。
如佳兆業美好股價漲幅高達60.92%,中海物業、雅生活服務漲超40%,保利物業、碧桂園服務、新城悅服務、綠城服務漲超20%,上述龍頭股價均達到上市以來峰值。
截至3月5日,碧桂園服務總市值最高,達870.20億港幣,此外,雅生活服務、保利物業、綠城服務、中海物業市值均突破200億港幣。
值得注意的是,在防疫中表現突出的萬科物業還未上市。參照其他上市物業的營收和凈利表現,業內人士認為,作為僅有的一家營收過百億的物業,萬科物業上市后市值或達千億。
資深房地產研究人士祁澤金認為,物業股上漲的邏輯在于弱周期性,良好的現金流和行業集中度較低,且疫情期間業主繳費積極,物業費收入穩定。
獨立發展隱與憂
在地產的扶持和補貼中生存日久,物業公司獨立的道路并不好走。
從盈利模式而言,物業公司的核心收入來源是物業費,而曾被O2O泡沫裹挾的物業公司,其線上、金融等社區增值服務仍處于探索中,難以形成穩定的收入。
可惜的是,中國式物業管理的一大頑疾是收繳率太低,據統計全年收繳率低于50%的物業不在少數。
以優質服務著稱的中海物業,2020年截至2月15日,物業費的收繳率僅約為47%。
究其原因,中國物業管理行業有其特殊性,一般開發商在賣房時,由于尚未有業主入住,會自帶前期物業;后期也會因為沒有規范的業主委員會,無法解決更新合同或更換物業等問題,物業與業主有天然的對立情緒,也為后續的管理埋下隱患。
李長江樂觀表示,此次疫情,將可能增加業主對物業的信任,有助于收繳率的提升。
物業管理專家舒可心認為,物業與業主間的矛盾,是兩者間不信任的問題,好的物業除了服務外,更重要的是管理透明。
疫情背景下服務更好的物業,或許短期內與業主間關系更為緩和,但長期來看,業主委員會能更全面地發表意見是長久之計。物業與業主間的信任決定著物業管理的未來。
舒可心也表示,中國對于物業管理的外延與其他地區不同,物業積累了原始資本后,向社區養老、醫療、教育等發展,物業公司上市利潤率可達45%;物業管理應該回歸管理的本質,相關政策應完善對于收繳的物業費除服務開銷之外的部分,有更合理的規制。
對于市場化的物業公司而言,取得業主的信任才能獲得長遠的合同、更高的收繳率,以及穩定的現金流。
此外,朱保全認為,資產管理及升值是物業服務的最終本質。從房地產生命周期來看,后期的維護等一系列服務占據了整個周期的90%以上,專業的資產管理能力才是物業的根本競爭力所在。

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