疫情受控 香港樓市成交回暖再現“日光盤”

隨著疫情逐漸受控，香港樓市成交再度升溫。

     5月香港一手住宅成交量超過2100宗，較4月份飆升約1.6倍，并創(chuàng)出逾1年高位。相比之下，今年前4個月，香港新盤銷售量僅3209套，比去年同期下跌約58%，創(chuàng)4年同期新低。其中，今年2月，在疫情陰霾之下，香港樓市幾乎無人問津，一手成交量跌至340宗的近四年新低。

隨著特區(qū)政府逐漸放寬社交限制措施，開發(fā)商也開始逐步加快推盤步伐，積壓已久的購買力蓄勢待發(fā)。由于長期供求失衡，導致香港樓價一直以來易漲難跌，即使經濟下行周期中，表現也異常堅挺。去年雖然香港經濟已經步入衰退，整體住宅成交量下跌3%，但整體樓價依然上漲近5%。

香港耀才證券主席葉茂林坦言，香港住宅市場或短期內出現跌幅，但相信很快回穩(wěn)，“心態(tài)較弱的業(yè)主愿減價，近月樓價已跌約1成，如果業(yè)主待錢周轉，或可能有跳樓貨，所以想執(zhí)平貨（撿便宜），要趁未來兩至三個月”。

    葉茂林曾自2003年起大手筆買入香港物業(yè)，一度持有各類物業(yè)資產總值達30億港元，被視為香港地產界的資深投資者之一。長遠而言，他認為樓價難以下跌，因供應有限，“地皮供應始終很少，剛性需求仍很大。在疫情下，發(fā)展商近幾個月停工，今年供應量肯定不足，有助樓價企穩(wěn)。”他在接受21世紀經濟報道記者在內的媒體采訪時表示。

同時，世邦魏理仕近日發(fā)布的《2020全球生活報告》顯示，2019年全球住宅樓價最高的十大城市中，香港繼續(xù)蟬聯第一，住宅均價約125萬美元（約978萬港元）每套，同比微升1.6%，相比第二位德國慕尼黑高出約25%。

     香港差餉物業(yè)估價署5月底公布的最新數據顯示，今年4月香港私人住宅售價指數報376點，較3月份下跌約0.13%。今年首4個月，該指數僅微跌約0.84%。與去年5月份歷史高位396.9點相比，目前售價指數的跌幅則達到5.27%。

“日光盤”再現

     一直以來，香港各大發(fā)展商都奉行“貨如輪轉”的高周轉推盤策略。龍頭開發(fā)商們資金實力雄厚，可以根據市況及時調整推盤節(jié)奏，因此近日扎堆推盤亦被視為香港樓市回暖的一大風向標。

內地地產龍頭萬科5月21日在香港九龍市區(qū)推售一個新盤，定價較同區(qū)二手房折讓超過20%，開盤首兩日共錄得約1500認購登記，以首批94伙計算，超額認購逾14倍。

萬科此次推出的新盤“The Campton”，位于香港九龍半島的深水埗區(qū)長沙灣，距離地鐵站大約5分鐘步行路程，第一批共推出94個單位，以中小戶型為主，實用面積為287平方呎至539平方呎，扣除開發(fā)商給予的折扣后平均價為1.43萬港元至1.85萬港元/平方呎。該項目價格最低的一套開放式單位售價僅為484萬港元。

      數十名買家不惜冒著大雨在開盤現場排隊入場，首日售樓處的參觀人次高達2500人。據21世紀經濟報道記者了解，首批推出的94個單位在8小時內便售罄，這意味著萬科套現了8.8億港元。

      香港最大地產商新鴻基旗下天水圍Wetland Seasons Park項目，近日首批推出的298套房在一天內賣掉了97%，套現近20億港元。最終該項目共收到10261個訂單，超額認購50倍。

恒基地產聯席主席李家誠6月8日在股東會后表示，5月樓市交投暢旺，一、二手成交達5000至6000宗，反映市場需求大，預期樓市會穩(wěn)定健康發(fā)展。

同時，中原地產研究部高級聯席董事黃良升向21世紀經濟報道記者表示，截至今年4月，香港前六大發(fā)展商持有的貨尾（項目尾盤）合共4414個，數量為8個月新低。4月六大發(fā)展商貨尾環(huán)比減少306個，其中新鴻基占134個。

他指出，五一長假期后樓市氣氛逐漸活躍起來，5月各大發(fā)展商推盤量明顯大增。由于發(fā)展商采取分批推售單位的策略，預計未來會有更多大型全新盤推出。

    “根據近期一手樓市的情況來看，估計發(fā)展商仍會陸續(xù)推盤，銷售策略主打‘貨尾’及1000萬港元以下的中小型新盤。相信今年樓市不會大跌，全年下調的幅度約為5%-10%。”萊坊執(zhí)行董事林浩文向21世紀經濟報道記者表示。

進入6月，發(fā)展商推盤意愿仍高漲。李嘉誠旗下的長實地產近期將推出今年首個全新大盤，提供1422個單位的將軍澳日出康城8期SEA TO SKY。這個項目的預售期約20個月，是長實集團近3年來最大型的新盤項目。

     此外，隨著一手樓市銷售好轉，各大開發(fā)商亦逐漸回歸土地拍賣市場。5月23日，香港地政總署公布，鴨脷洲海旁道住宅用地共收到包括長實、新地、新世界、信置、嘉華國際、大昌集團、嘉里、中國海外、佳兆業(yè)、其士國際、佳明集團在內的共19份標書，競爭異常激烈。

熱錢持續(xù)涌入

      然而，由于香港經濟大幅下滑，失業(yè)率攀升，樓市成交是否能持續(xù)熾熱，仍是一個未知數。

戴德梁行大中華區(qū)副總裁及大中華區(qū)策略發(fā)展顧問部主管陶汝鴻表示：“今年第一季疫情暴發(fā)期間，香港樓市成交受壓，但隨著疫情在第二季開始紓緩，積壓的需求獲得釋放并集中流向一手項目，將成交量推上12個月以來的高位。然而這股成交飆升或只屬短期，因香港失業(yè)率仍在上升，經濟下行對樓市的影響要待下半年才會完全展現，屆時樓市走勢或再改變。”

      隨著疫情重創(chuàng)香港本地經濟，失業(yè)潮已經來襲。香港失業(yè)率連升7個月，升至逾10年高位。香港特區(qū)政府統計處5月19日公布的數據顯示，香港經季節(jié)性調整的失業(yè)率，由1月至3月的4.2%，上升至2月至4月的5.2%，超過10年來高位；就業(yè)不足率則由2.1%上升至3.1%，創(chuàng)下15年來的高位。

陶汝鴻指出，目前市場資金充裕，刺激資產價格上升，為樓價帶來支持，因此樓價在上半年的跌幅小于市場預期，“部分受歡迎二手樓盤的價格在上半年僅下跌了0.5%。不過，市場前景仍未明朗，失業(yè)率持續(xù)上升、香港經濟預期出現負增長、全球的不穩(wěn)定因素等，均會為樓市帶來下行壓力，視乎疫情及經濟表現，預期下半年樓價仍有機會再跌5%。”

     然而，香港經絡按揭轉介首席副總裁曹德明則向21世紀經濟報道記者表示，受新冠肺炎疫情及環(huán)球經濟的影響，全球多個央行已進入“零利率時代”，美聯儲更頻頻在市場購入債券，未來美國更可能繼續(xù)擴張資產負債表規(guī)模，加上全球推行量化寬松政策。在全球流動性充裕的情況下，資金有機會持續(xù)流入香港的銀行體系，將有利樓市的發(fā)展。

     事實上，近日港幣強勢，并多次觸及7.75強方兌換保證水平，自6月5日起，香港金管局已十次向市場注資逾273.98億港元，截至6月10日，香港銀行體系結余為1045.25億港元，6月12日將增加至1221.27億港元。

曹德明認為，在資金不斷流入、利率持續(xù)低企，以及香港目前疫情開始改善三大利好因素支持情況下，預計樓市將持續(xù)微調及回暖。