中國買家轉戰泰國樓市實錄：買房養老、度假 供應過剩曼谷樓市或現拐點

特約撰稿 朱麗娜 香港報道

陽光海灘、民風淳樸、生活舒適，這些都是吸引陳芳（化名）在曼谷買房養老的主要因素。

“北京的房價太貴，70萬（元）連市中心的一個廁所都買不到，但在曼谷可以買到一個精裝修拎包入住的公寓，而且周圍的各項生活配套都十分齊全，生活成本也很低。”已步入退休年齡的陳芳向本報記者坦言。

兩年前，她因工作原因經常往返曼谷，被當地的生活環境所吸引，便決定在曼谷市中心以70萬元購買了一個實用面積為27平方米的公寓。“這個公寓托管給物業管理公司，每個月租金大約1.5萬泰銖（約3000元），租期空檔我會和家人過來度假住上一段時間。”

當時陳芳的這個決定在很多人看來十分大膽，“我當時買的時候，人在北京，并沒有去當地看房，只是看到房產經紀在朋友圈發的照片覺得很滿意就拍板了。十天后，我就飛去曼谷簽了合同，完成了交易。”

隨著在曼谷停留的時間越長，她越發愛上了這個城市。去年一年，她相繼在曼谷投資了兩套公寓，一套實用面積達到39平方米，位于曼谷CBD中心，售價650萬泰銖；另一套毗鄰安努（On Nut)空鐵站的30平米公寓，售價為500萬泰銖，“計劃是兩套出租，一套面積稍大的可以和家人自住，比如北京冬天天寒地凍，空氣差的時候，可以過來住一段時間。”

根據泰國法律規定，年滿50歲的外國人可以申請長時間居留泰國的養老簽證。高品質的醫療服務和實惠的價格也讓陳芳更加堅定了在泰國養老的決心。她回想起去年冬天，丈夫因頭暈去當地的高端私立醫院，在經過一輪詳細的檢查后，她收到的賬單只有200多元。

凈租金回報最高達8%

“目前曼谷市中心的住宅租金凈回報率約為4%，一些潛力較大的區域可以達到8%左右。通常中國買家會把房子托管給物業公司，一次簽12個月的租約，支付給物業公司1個月的租金。”東南亞最大房產經紀網絡IQI泰國經紀人郭浩杰向記者表示。

同時，她指出，以曼谷為例，由于土地私有，近10年以來每年曼谷的房價保持5%-10%的漲幅，“而且泰國的房產是永久產權，當地樓市仍處于起步階段，對外國買家并無太多的限制措施。目前在曼谷購房的中國買家有些是阿里巴巴、京東這類高科技公司的外派人員，有些則是在當地做一些出口中國的生意，包括乳膠床墊等”。

2019年第二季度，居外網錄得的中國買家對泰國住宅的詢盤量依然同比激增74.2%。泰國已經超越日本、澳大利亞和美國，成為最受中國買家歡迎的海外置業目的地。其中，首都曼谷最受中國買家的青睞，其次為清邁、芭提雅等熱門度假勝地。

“相比選擇美國、澳洲等熱門投資區域的投資者而言，中國買家對泰國房產感興趣而且購房需求居高不下的推動因素并不陌生，主要來自教育、醫療、生活方式、價格、娛樂、投資等各方面。”居外網董事會執行主席Georg Chmiel表示。

根據居外網的統計數據顯示，在泰國以實現投資目標而購房的比例相比其他國家高出21%，用作“第二住宅”或“度假房”的比例要高出148%，而以“退休養老”為目的的比例則高出達189%。

對中國買家來說，合理的價格也是讓他們對泰國房產產生興趣的重要因素。居外網數據表明，2018年，中國買家在全球范圍內咨詢房產的價格中位數為30.8萬美元（約950萬泰銖），其中，大部分買家關注的是總價在25萬美元（約770萬泰銖）左右的房產。因此，泰國很適合對房產總價很敏感的中國買家，目前泰國尚未售出的新房平均價格僅為90146美元。

據郭浩杰透露，目前在泰國買房的中國人90%以上都是購買開放式或者一房的小面積公寓，總價在60萬-120萬元左右，“一些靠近地鐵站、周圍配套便利的公寓，基本入住率在85％以上，出租較為容易”。

90后買家尋覓度假屋

事實上，2010年之前，整個泰國幾乎沒有中國購房者的身影，而近幾年，當地中國買房者的數量幾乎呈“爆炸式”增長。

“之前泰國房產的主要買家來自日本、韓國、俄羅斯。泰國自2013年對中國游客開放落地簽，很多中國游客開始在泰國進行深度游，更多地了解當地的生活，與當地人交往，從而產生在當地買房的念頭。很多俄羅斯買家當時在芭提雅低價甩賣了一些房子，出現了第一波中國買家涌入的熱潮。”她說道。

郭浩杰2007年已經移居曼谷，在當地發展自己的事業，并且舉家移居泰國。在她看來，泰國當地居民大都信仰佛教，對外國人比較包容、開放，“他們認為有錢人是前世的福報，而并沒有所謂的‘仇富’心理，而且對于絕大多數本地人而言，他們只要努力工作，實現置業并不困難。”

90后的小琪（化名）在去年的一次泰國之旅后，便下定決心要在當地購買一個度假屋。“我想要一個早上起來可以鍛煉，晚上回來可以去游泳，氛圍寧靜的地方。曼谷房價合理，還能有租金回報。”

花了3個月時間，小琪終于在BTS沿線Phrom Phong站附近選定了一個面積30平米的二手房公寓，總價120萬泰銖。這個小公寓雖然面積不大，但配套卻絲毫不輸五星級酒店，泳池、健身房、公共閱覽室、桑拿房一應俱全。

從選房看房到考察周邊環境、外加試住，到之后的訂房、簽約，她前后共飛了四次泰國。小琪終于過上了理想中的“不用為了房子而奔波的生活”，“我現在隔一段時間就飛過去休個小假期，不住的時候就把房子交給當地的中介作短租。這里除了生活十分便利，還有豐富的美食，豐儉由人”。

數據顯示，過去12個月，泰銖兌人民幣的匯率上升了9.9%，但由于價格下跌所產生的緩沖作用，匯率增長似乎并未減退中國買家的入市熱情。

機構預警曼谷樓市降溫

作為國際大都會，曼谷1100萬長住人口中有超過300萬的外籍人士。生活成本低廉讓很多外派人士對曼谷趨之若鶩。根據世邦魏理仕今年4月發布的2019年全球生活報告顯示，在曼谷購買一杯咖啡的價格僅為2.41美元，兩人在中檔餐廳飽餐一頓只需花費26美元，高檔住宅的價格約為45.5萬美元，過去10年每年的房價漲幅為3.2%。

郭浩杰表示，目前曼谷樓市外國買家的占比約為30%。數據顯示，今年曼谷地區的海外外派人員數量首次突破9萬大關，同比增加2.8%。其中，日本外派人員的數量達到3.4萬人，占比約19%，位居首位；中國外派人員的數量則達到2.7萬人左右。這些外派人員最鐘情的居住區域為素坤逸（Sukhumvit ）。

由于近年來公寓供應不斷增加，多個不同機構均發出警示，認為曼谷樓市將出現一定程度的降溫。根據萊坊（Knight Frank）的統計數據顯示，2018年曼谷新增公寓供應量創下10年來的新高，共計約65000套，較2017年增長11%。從2009年到2018年的十年間，曼谷公寓的累計供應量已達到約50萬套。

世邦魏理仕（CBRE）則預測，今年第二季度，曼谷正在興建中的公寓達到3.35萬套，環比增加10%，同比則上升10.3%。

該機構表示，由于供應不斷增加，曼谷房地產市場將有所放緩。雖然曼谷市中心地價上升及黃金地段的永久業權土地稀缺，土地競爭仍然激烈，但由于政府推出樓市新政，以及2020年新曼谷城市計劃開始，不少地產開發商要重新評估情況，銷售活動也明顯減慢。

根據世邦魏理仕的報告顯示，今年第二季度，曼谷市中心一些正在建設中的高端公寓樓的售價已經下調至每平米26.7萬泰銖，同比下跌2.3%，并指出部分開發商甚至對完工的樓盤進行降價促銷，然而，由于土地價格堅挺，整體曼谷市中心地段的住宅價格將保持平穩。

開發商降價促銷

今年4月起，泰國政府進一步收緊按揭貸款，如果首套房售價超過1000萬泰銖，或房屋估值超過1000萬泰銖，按揭成數限制由以往的90%降低至80%；2套房最高只可貸80%；兩套以上或更多的買家，最高貸款上限僅為70%。同時，泰國銀行將貸款利率由1.5%上調至1.75%。此舉無疑將抑制本地買家以及部分投資需求。

郭浩杰指出，由于泰國政府今年提高按揭貸款利率、首付成數等新政，在新政正式實施前的2018年第四季度和2019年第一季度，泰國本土買家房產交易量大幅增加，尤其是2018年第四季度，交易量達全年最高，僅大曼谷地區就售出5.6萬套，成交額同比增長將近40%。今年上半年，泰國大型開發商的策略主要是去庫存，同時推遲新項目的開盤。

“今年第二、三季度，本地購買力暫時低迷。這意味著此時是買方市場，有充分議價權，而開發商為了清貨也愿意給出優惠，是海外買家入市的好時機。泰國政府每4年調整一次土地價格，加上新土地稅法將于2020年1月1日起實施，將對不開發/利用的土地征收空置稅，所以預計2020年全泰國地價會同比上漲10%-15%。首都曼谷尤其是捷運沿線的地價更將呈直線上升趨勢。”她表示。

今年8月中，泰國最大的上市房地產商Pruksa Holding表示，自泰國政府4月1日推出一系列新政以來，泰國樓市出現明顯放緩的跡象，因此公司宣布今年推出的新項目將由55個減少至40個。

根據Pruksa Holding的統計數據，今年前三季度，大曼谷地區的樓市成交金額同比銳減22%至3000億泰銖，其中公寓市場的整體規模則同比大跌28%至1600億泰銖，成交量則同比減少22%至4.25萬套。

“受到限貸和經濟增長放緩等負面因素的影響，今年各大房地產公司都出現一定的業績倒退，我們公司今年本來要推三個新的公寓項目，全部推遲到明年再開盤。”郭浩杰坦言。