分散式長(zhǎng)租公寓“冰火兩重天” 行業(yè)加速優(yōu)勝劣汰

冰火兩重天。一邊是美國(guó)東部時(shí)間11月5日，青客公寓（QK）正式登陸納斯達(dá)克，股價(jià)持續(xù)上揚(yáng)，蛋殼公寓也在近期向美國(guó)證券交易委員會(huì)（SEC）遞交F-1招股書(shū)，擬進(jìn)行首次公開(kāi)募股（IPO）；另一邊，近期上海做中高端分散式長(zhǎng)租公寓的源淶國(guó)際則被爆陷入運(yùn)營(yíng)糾紛。

一個(gè)事實(shí)是，最近一年來(lái)寓見(jiàn)、樂(lè)伽等分散式長(zhǎng)租公寓陸續(xù)爆出運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，行業(yè)短板不斷暴露。11月7日，景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，長(zhǎng)租公寓行業(yè)存在準(zhǔn)入門(mén)檻低、利用資金沉淀做擴(kuò)張，杠桿過(guò)高等問(wèn)題。行業(yè)的資金運(yùn)作模式與國(guó)內(nèi)目前資本市場(chǎng)的屬性不匹配，行業(yè)亟需立法監(jiān)管以及建立更完善的行業(yè)運(yùn)作準(zhǔn)則。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)也出現(xiàn)與胡景暉不一樣的觀點(diǎn)。11月8日，在房東東2019中國(guó)第三屆品牌公寓CEO年會(huì)上，房東東創(chuàng)始人全靂指出，2018年長(zhǎng)租公寓行業(yè)開(kāi)始發(fā)生變化，首先是輕資產(chǎn)爆發(fā)，其次是長(zhǎng)租公寓住建從房地產(chǎn)體系內(nèi)剝離出來(lái)，因?yàn)橹两駴](méi)有太好的盈利模式；再次，國(guó)家對(duì)行業(yè)出臺(tái)了非常多利好政策，這也促使長(zhǎng)租公寓第一股青客公寓的誕生，這將導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)的產(chǎn)品線跟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，包括整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的完善。

源淶運(yùn)營(yíng)隱憂

據(jù)源淶國(guó)際前員工反映，自今年8月份以來(lái)，源淶國(guó)際已無(wú)力支付部分員工工資，導(dǎo)致員工陸續(xù)離職，并陸續(xù)申請(qǐng)了勞動(dòng)仲裁。

源淶國(guó)際前員工已有人在10月29日收到有關(guān)部門(mén)下發(fā)的裁決書(shū)，要求源淶國(guó)際7日內(nèi)支付欠薪，但也一直處于被拖欠狀態(tài)；此前有部分業(yè)主發(fā)現(xiàn)，按照合同約定的每月一付的房租沒(méi)有到賬。據(jù)部分業(yè)主反映，源淶國(guó)際客服人員在電話里一直對(duì)業(yè)主進(jìn)行安撫并承諾租金會(huì)到賬，但至今沒(méi)有兌現(xiàn)；源淶國(guó)際法定代表人孫元元也對(duì)業(yè)主的上門(mén)咨詢并不避諱，也透露了團(tuán)隊(duì)面臨資金問(wèn)題，但堅(jiān)稱(chēng)一直在尋求解決辦法。

記者查詢啟信寶獲悉， 2013年，孫元元注冊(cè)了上海源淶實(shí)業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“源淶實(shí)業(yè)”）注冊(cè)，并擔(dān)任法定代表人，同時(shí)也是大股東，個(gè)人持股比例35.52%。

綜合啟信寶及其他第三方工商信息平臺(tái)顯示，源淶國(guó)際目前存在七大風(fēng)險(xiǎn)，包括因未按時(shí)履行法律義務(wù)而被法院強(qiáng)制執(zhí)行、股權(quán)質(zhì)押、旗下不動(dòng)產(chǎn)抵押等。2019年10月開(kāi)始，源淶實(shí)業(yè)被爆有欠稅信息，涉資約28萬(wàn)元。

源淶背后不乏基金身影。從上海源淶實(shí)業(yè)的股東結(jié)構(gòu)可見(jiàn)，上海涌創(chuàng)鏵源投資合伙企業(yè)（有限合伙）持股比例為20.17%，其高管洪亦修也是源淶實(shí)業(yè)的董事；此外，上海容銀投資有限公司持股比例為14%，上海潮瀚公寓管理中心（有限合伙）持股比例為24.55%。

行業(yè)加速洗牌

綜合該公司離職員工與業(yè)內(nèi)人士分析，源淶國(guó)際陷入運(yùn)營(yíng)糾紛主要原因是很多方面造成的。首先是宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩，導(dǎo)致中高端長(zhǎng)租公寓的租客來(lái)源減少。源淶國(guó)際的問(wèn)題映射了上海中高端豪宅市場(chǎng)的變化。來(lái)自上海中原的數(shù)據(jù)顯示，今年已有多個(gè)中高端住宅的租金水平有明顯下跌，比如古北板塊的金色貝拉維，今年7月租金水平為160元/平方米/月，去年同期171元/平方米/月；巴黎花園去年7月136元/平方米/月，今年7月110元/平方米/月。

其次，源淶國(guó)際自身運(yùn)營(yíng)能力有待提升，一旦遇上市場(chǎng)行情不好、租金下滑的局面，此前與業(yè)主簽訂的租金交付合同，短期內(nèi)難以快速調(diào)整。

再次，源淶國(guó)際在擴(kuò)張過(guò)程中，內(nèi)部管理問(wèn)題不斷浮現(xiàn)。比如，從記者獲取的源淶國(guó)際與業(yè)主簽訂的合同上來(lái)看，業(yè)主要給予托管公司3個(gè)月的免租期，這期間用于裝修。但據(jù)一些業(yè)主反映，源淶國(guó)際實(shí)際上并未對(duì)其委托的房源進(jìn)行過(guò)裝修，只是搬走了一些家具與增加部分軟裝。

青客公寓CEO金光杰指出，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓發(fā)展還不到10年，這過(guò)程中企業(yè)更替，“有進(jìn)有出”是正常現(xiàn)象。他簡(jiǎn)單概括了國(guó)內(nèi)分散式長(zhǎng)租公寓的發(fā)展情況：比如大部分分散式長(zhǎng)租公寓單房模型是賺錢(qián)的，虧損往往是非現(xiàn)金型虧損，比如一間公寓第一年租金有30%的利潤(rùn)，按照當(dāng)年市場(chǎng)估算應(yīng)該是盈利的，但研發(fā)、利息、廣告支出、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等四方面造成的虧損是目前分散式長(zhǎng)租公寓無(wú)法覆蓋的。

他認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓投資資金一定要“長(zhǎng)”，只適合拿自有資金來(lái)做，租金貸也沒(méi)問(wèn)題，但一旦運(yùn)營(yíng)方為了收房擴(kuò)張啟用高利貸等資金就容易出問(wèn)題。

金光杰透露，針對(duì)目前市面上的分散式長(zhǎng)租公寓風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，自己也給有關(guān)部門(mén)建議過(guò)處理方案：在運(yùn)營(yíng)方解決資金問(wèn)題的過(guò)程中，可以讓租客繼續(xù)住，最后房東可以選擇拿此前運(yùn)營(yíng)方提供的裝修。

他的邏輯是，目前一些不夠?qū)I(yè)的運(yùn)營(yíng)方，在與業(yè)主簽約的時(shí)候，并沒(méi)有約定三方風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)市場(chǎng)下行，長(zhǎng)租公寓的房源空置率也隨之提升，大部分運(yùn)營(yíng)商不懂在條款里面約定風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)條例，面對(duì)資金問(wèn)題的出現(xiàn)就會(huì)很被動(dòng)。

早在2018年，青客公寓在一份關(guān)于企業(yè)倒閉處置的預(yù)案中提到：“長(zhǎng)租公寓企業(yè)雖未直接出現(xiàn)各類(lèi)法律意義上的倒閉、破產(chǎn)情況，但因退租、退押金超過(guò)一定比例，以及各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)停止放貸等，可能導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓企業(yè)倒閉、破產(chǎn)情況出現(xiàn)。”因此，運(yùn)營(yíng)方在簽約過(guò)程中有必要與業(yè)主、租客約定風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)。