分散式長租公寓“冰火兩重天” 行業加速優勝劣汰

冰火兩重天。一邊是美國東部時間11月5日，青客公寓（QK）正式登陸納斯達克，股價持續上揚，蛋殼公寓也在近期向美國證券交易委員會（SEC）遞交F-1招股書，擬進行首次公開募股（IPO）；另一邊，近期上海做中高端分散式長租公寓的源淶國際則被爆陷入運營糾紛。

一個事實是，最近一年來寓見、樂伽等分散式長租公寓陸續爆出運營問題，行業短板不斷暴露。11月7日，景暉智庫首席經濟學家胡景暉接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，長租公寓行業存在準入門檻低、利用資金沉淀做擴張，杠桿過高等問題。行業的資金運作模式與國內目前資本市場的屬性不匹配，行業亟需立法監管以及建立更完善的行業運作準則。

不過，業內也出現與胡景暉不一樣的觀點。11月8日，在房東東2019中國第三屆品牌公寓CEO年會上，房東東創始人全靂指出，2018年長租公寓行業開始發生變化，首先是輕資產爆發，其次是長租公寓住建從房地產體系內剝離出來，因為至今沒有太好的盈利模式；再次，國家對行業出臺了非常多利好政策，這也促使長租公寓第一股青客公寓的誕生，這將導致整個行業的產品線跟結構的優化升級，包括整個產業鏈的完善。

源淶運營隱憂

據源淶國際前員工反映，自今年8月份以來，源淶國際已無力支付部分員工工資，導致員工陸續離職，并陸續申請了勞動仲裁。

源淶國際前員工已有人在10月29日收到有關部門下發的裁決書，要求源淶國際7日內支付欠薪，但也一直處于被拖欠狀態；此前有部分業主發現，按照合同約定的每月一付的房租沒有到賬。據部分業主反映，源淶國際客服人員在電話里一直對業主進行安撫并承諾租金會到賬，但至今沒有兌現；源淶國際法定代表人孫元元也對業主的上門咨詢并不避諱，也透露了團隊面臨資金問題，但堅稱一直在尋求解決辦法。

記者查詢啟信寶獲悉， 2013年，孫元元注冊了上海源淶實業有限公司（簡稱“源淶實業”）注冊，并擔任法定代表人，同時也是大股東，個人持股比例35.52%。

綜合啟信寶及其他第三方工商信息平臺顯示，源淶國際目前存在七大風險，包括因未按時履行法律義務而被法院強制執行、股權質押、旗下不動產抵押等。2019年10月開始，源淶實業被爆有欠稅信息，涉資約28萬元。

源淶背后不乏基金身影。從上海源淶實業的股東結構可見，上海涌創鏵源投資合伙企業（有限合伙）持股比例為20.17%，其高管洪亦修也是源淶實業的董事；此外，上海容銀投資有限公司持股比例為14%，上海潮瀚公寓管理中心（有限合伙）持股比例為24.55%。

行業加速洗牌

綜合該公司離職員工與業內人士分析，源淶國際陷入運營糾紛主要原因是很多方面造成的。首先是宏觀經濟增速放緩，導致中高端長租公寓的租客來源減少。源淶國際的問題映射了上海中高端豪宅市場的變化。來自上海中原的數據顯示，今年已有多個中高端住宅的租金水平有明顯下跌，比如古北板塊的金色貝拉維，今年7月租金水平為160元/平方米/月，去年同期171元/平方米/月；巴黎花園去年7月136元/平方米/月，今年7月110元/平方米/月。

其次，源淶國際自身運營能力有待提升，一旦遇上市場行情不好、租金下滑的局面，此前與業主簽訂的租金交付合同，短期內難以快速調整。

再次，源淶國際在擴張過程中，內部管理問題不斷浮現。比如，從記者獲取的源淶國際與業主簽訂的合同上來看，業主要給予托管公司3個月的免租期，這期間用于裝修。但據一些業主反映，源淶國際實際上并未對其委托的房源進行過裝修，只是搬走了一些家具與增加部分軟裝。

青客公寓CEO金光杰指出，國內長租公寓發展還不到10年，這過程中企業更替，“有進有出”是正常現象。他簡單概括了國內分散式長租公寓的發展情況：比如大部分分散式長租公寓單房模型是賺錢的，虧損往往是非現金型虧損，比如一間公寓第一年租金有30%的利潤，按照當年市場估算應該是盈利的，但研發、利息、廣告支出、會計準則等四方面造成的虧損是目前分散式長租公寓無法覆蓋的。

他認為，長租公寓投資資金一定要“長”，只適合拿自有資金來做，租金貸也沒問題，但一旦運營方為了收房擴張啟用高利貸等資金就容易出問題。

金光杰透露，針對目前市面上的分散式長租公寓風險問題，自己也給有關部門建議過處理方案：在運營方解決資金問題的過程中，可以讓租客繼續住，最后房東可以選擇拿此前運營方提供的裝修。

他的邏輯是，目前一些不夠專業的運營方，在與業主簽約的時候，并沒有約定三方風險，當市場下行，長租公寓的房源空置率也隨之提升，大部分運營商不懂在條款里面約定風險承擔條例，面對資金問題的出現就會很被動。

早在2018年，青客公寓在一份關于企業倒閉處置的預案中提到：“長租公寓企業雖未直接出現各類法律意義上的倒閉、破產情況，但因退租、退押金超過一定比例，以及各類金融機構停止放貸等，可能導致長租公寓企業倒閉、破產情況出現。”因此，運營方在簽約過程中有必要與業主、租客約定風險責任承擔。