招商蛇口“一手好牌打爛了”？營收和凈利下滑背后的轉(zhuǎn)型陣痛

制造了去年深圳“5000萬蹲”豪宅的招商蛇口，又獲批了一個(gè)豪宅項(xiàng)目。

11月22日，位于深圳前海的住宅項(xiàng)目招商領(lǐng)璽獲批備案，456套住宅單價(jià)最低8.6萬/㎡，最高11萬/㎡。

在母公司招商局集團(tuán)資源加持下，招商蛇口多年來低價(jià)拿地，土地成本三年連降，在深圳擁有大片優(yōu)質(zhì)地塊，開發(fā)了多個(gè)豪宅項(xiàng)目。

但公司經(jīng)營卻難以匹配頂級資源，今年前三季度業(yè)績不佳，營收和凈利接連下滑，10月銷售不及同行，轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)收入也不達(dá)預(yù)期。

連續(xù)幾年的人事動(dòng)蕩，是公司經(jīng)營難以穩(wěn)定增長的隱痛。近幾年，招商一直處在人事變動(dòng)中，高層到中層頻繁換將，架構(gòu)調(diào)整也比較大，這對公司業(yè)務(wù)影響不小，業(yè)績波動(dòng)劇烈。

直到10月，招商蛇口有了新的董事長和總經(jīng)理，管理層趨于穩(wěn)定，一系列新措施也在推進(jìn)，這些新變化能引領(lǐng)公司重回行業(yè)前十嗎？

業(yè)績下滑

在大型央企地產(chǎn)商中，招商蛇口的業(yè)績波動(dòng)尤為劇烈，不似中海、保利那般平滑。

2019年第三季度，公司實(shí)現(xiàn)營收88.56億元，同比減少30.77%；歸屬于上市公司股東凈利潤1.95億元，同比大幅下滑83.21%。

2019年前三季度，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入255.4億元，同比減少24.39%；歸屬于上市公司股東的凈利潤50.93億元，同比減少38.46%。

中銀國際分析師晉蔚認(rèn)為，營收下降主要由于竣工時(shí)間及結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間分布不均衡，當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)面積較少，預(yù)計(jì)四季度結(jié)算規(guī)模有所回升。業(yè)績降幅大于營收降幅，緣于部分限價(jià)低毛利項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算期，以及三項(xiàng)費(fèi)用率提升，未來結(jié)算結(jié)構(gòu)預(yù)計(jì)得到改善。

依托母公司的土儲(chǔ)優(yōu)勢，招商蛇口在大灣區(qū)尤其是深圳蛇口、前海擁有大幅土地。

但土地優(yōu)勢并未在銷售中凸顯，招商蛇口銷售額在10月顯著放緩。10月銷售170.6億元，環(huán)比下降27.3%，低于克而瑞主流50房企月平均同比36.1%。

雪上加霜的是招商蛇口的轉(zhuǎn)型路艱。

幾年前，招商蛇口就提出“前港、中區(qū)、后城”模式布局產(chǎn)業(yè)新城，意在以港口先行、產(chǎn)業(yè)園區(qū)跟進(jìn)、配套城市新區(qū)開發(fā)，從而實(shí)現(xiàn)成片區(qū)域的整體發(fā)展。

管理層的算盤打得很好，一方面通過集團(tuán)“輸入”低成本土地，使得公司存量地產(chǎn)業(yè)務(wù)具有競爭優(yōu)勢；另一方面通過合并提升非傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，使公司業(yè)務(wù)多元化，從而增量上可以對沖傳統(tǒng)地產(chǎn)的周期波動(dòng)。

但PPC模式（“前港-中區(qū)-后城”）帶來的問題在業(yè)績上難以體現(xiàn)，周期長、周轉(zhuǎn)慢。

在招商蛇口的三大業(yè)務(wù)中，由于園區(qū)板塊最具有對抗地產(chǎn)周期屬性，公司對園區(qū)轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的收入表現(xiàn)一直抱有很大期望。

招商蛇口董事長許永軍曾在2015年業(yè)績會(huì)上表示，預(yù)計(jì)3至5年內(nèi)，社區(qū)運(yùn)營業(yè)務(wù)比例下降到70%甚至60%，園區(qū)運(yùn)營提升到30%，郵輪運(yùn)營則占比達(dá)到10%。

但幾年過去，冰冷的數(shù)據(jù)讓人唏噓。

根據(jù)2017年財(cái)報(bào)顯示，公司園區(qū)板塊收入61.97億元，僅占營業(yè)收入的8.29%；郵輪板塊的收入占比也由2017年的0.78%，下降至2018年的0.65%，這與三年前公司的預(yù)期有很大距離。

今年上半年的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)也顯示，社區(qū)業(yè)務(wù)板塊、園區(qū)業(yè)務(wù)板塊和郵輪產(chǎn)業(yè)板塊的收入分別為124.1億元、40.1億元、2.7億元，同比增長分別為-29.8%、31.3%、2.7%，分別占總收入的74.4%、24%、1.6%。

園林和郵輪板塊的增長速度仍舊未達(dá)預(yù)期，社區(qū)板塊又出現(xiàn)29.8%的下降，要想實(shí)現(xiàn)許永軍的“去地產(chǎn)化”，時(shí)機(jī)還未成熟。

招商蛇口管理層在半年報(bào)時(shí)坦承，“綜合發(fā)展的過程存在不均衡以及轉(zhuǎn)型陣痛。”

進(jìn)入爬坡期

不及預(yù)期的業(yè)績，難免聯(lián)系到公司近年不太平的“內(nèi)政”。

自重組上市以來，招商蛇口一心想讓公司改頭換面，但在外界看來，招商已經(jīng)失去了原來的“血肉”。

過去幾年，原招商地產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)幾乎離去殆盡， 蛇口工業(yè)區(qū)整合過來的人員也大部流失。

2018年，招商蛇口的區(qū)域經(jīng)營班子率先經(jīng)歷一輪調(diào)整，但此番調(diào)整更像是一場始料不及的人事大動(dòng)蕩。

其中，招商蛇口副董事長楊天平、華東區(qū)域總經(jīng)理王晞、深圳區(qū)域總經(jīng)理何飛、華南區(qū)域總經(jīng)理蕭睿、華中區(qū)域總經(jīng)理梁會(huì)軍相繼離開。相關(guān)管理人員同步履新，部門領(lǐng)導(dǎo)也需重新競聘上崗。

今年初，招商蛇口總部從16個(gè)部門整合至9個(gè)部門，5大區(qū)域變更為9大區(qū)域，56個(gè)管理職位也精簡至29個(gè)管理職位，實(shí)力派人物蔣鐵峰從華東區(qū)域調(diào)回總部。

年中，原董事長孫承銘退休，許永軍接任董事長。10月，招商蛇口啟動(dòng)總經(jīng)理全球招聘，最終仍從內(nèi)部提拔了蔣鐵峰擔(dān)此重任。

目前，公司業(yè)務(wù)，經(jīng)營和人事仍在調(diào)整和適應(yīng)中。熟悉招商蛇口的人士認(rèn)為，招商蛇口整合后，在追求千億的路上快馬加鞭，原有的企業(yè)文化正在喪失，新的文化和制度還未建立。

對此，今年3月的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，許永軍稱：“從2015年整盤激勵(lì)、員工持股計(jì)劃，到2016年虛擬跟投、股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，再到2017年的項(xiàng)目跟投，作為第一個(gè)進(jìn)行實(shí)際跟投的央企，招商蛇口在不斷完善員工激勵(lì)機(jī)制。”

招商蛇口目前能拿得出手的仍是其央企和國資背景及資源。華創(chuàng)地產(chǎn)研究分析師袁豪認(rèn)為，招商蛇口在重組后多維度積極變革，管理改革、提升周轉(zhuǎn)、加速整合；公司坐擁一二線優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，尤其粵港澳大灣區(qū)資源儲(chǔ)備含金量極高；具備“市場化+非市場化”強(qiáng)大拿地優(yōu)勢。

作為央企，招商蛇口具有更多的金融和資本優(yōu)勢。11月21日，招商蛇口公告稱，正在推進(jìn)招商局商業(yè)房地產(chǎn)信托基金（招商房托基金）在聯(lián)交所發(fā)行REITS及上市事宜。近期已正式遞交房托上市申請，不日將安排簽署房托上市相關(guān)協(xié)議。

此前11月13日，據(jù)港交所披露信息，招商房托基金已通過上市聆訊，基金由招商蛇口發(fā)起，招商局置地(00978.HK)擔(dān)任房托管理人。招商局置地乃招商蛇口控股子公司。

在一系列人事落定和母公司資源支持下，招商蛇口能否重回昔日“招保萬金”的輝煌？