樓市“低調(diào)闖關(guān)”：33城二手房價(jià)環(huán)比下跌 房企繼續(xù)以價(jià)換量

年關(guān)將至，房地產(chǎn)市場的“收尾”如火如荼。

12月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布11月70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)，以及1-11月全國房地產(chǎn)投資和銷售相關(guān)數(shù)據(jù)。透過這些數(shù)據(jù)，年末全國樓市的全貌一覽無余。

11月，70城房價(jià)繼續(xù)保持穩(wěn)中有降，新房價(jià)格環(huán)比下跌的城市有21個(gè)，二手房價(jià)下跌的城市則達(dá)到33個(gè)。其中，“一線城市漲幅擴(kuò)大、二三線城市漲幅持平和收窄”是主旋律。雖然深圳等城市因政策原因出現(xiàn)房價(jià)異動(dòng)，但無礙整體市場的穩(wěn)定。

今年下半年以來，房企紛紛啟動(dòng)降價(jià)策略，被認(rèn)為是促成價(jià)格調(diào)整的原因。到年末，財(cái)務(wù)結(jié)算周期將至，房企“闖關(guān)”的沖動(dòng)有增無減。公開信息顯示，今年11月，房地產(chǎn)市場以價(jià)換量現(xiàn)象仍然突出，這將可能促使全年銷售規(guī)模再創(chuàng)歷史新高。

今年是房地產(chǎn)政策出臺最為頻繁的年份，臨近年末，地方政府的“松綁”沖動(dòng)更是強(qiáng)烈。但受訪者普遍認(rèn)為，隨著監(jiān)管層的定調(diào)，“穩(wěn)定”仍將是市場的主旋律。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！边@是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議連續(xù)第二年提到“房住不炒”。

北京“分裂”、深圳異動(dòng)

今年11月，70個(gè)大中城市中，有21個(gè)城市的新房價(jià)格環(huán)比下跌，數(shù)量創(chuàng)下2016年2月以來的新高。二手房方面，則有33個(gè)城市的價(jià)格出現(xiàn)下滑，這是連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)超過30城二手房價(jià)格環(huán)比下降的現(xiàn)象。這兩個(gè)月間，二手房價(jià)格環(huán)比下降城市的數(shù)量均高于上漲城市數(shù)量。

平均來看，今年11月，70城一、二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.30%和0.12%，相比10月分別收窄0.2和0.01個(gè)百分點(diǎn)。

房價(jià)漲幅穩(wěn)中有降是今年下半年市場的主旋律。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，近期，雖有部分城市試圖松綁調(diào)控，但在政策的抑制下，市場總體仍然保持平穩(wěn)下行，支撐房價(jià)上漲的動(dòng)力越來越弱。

國家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師孔鵬對房價(jià)的解讀為，“11月份，各地堅(jiān)持‘房住不炒’定位，一城一策、因城施策，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，保障了房地產(chǎn)市場總體穩(wěn)定。”

從城市層級看，今年11月，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比10月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)；31個(gè)二線城市上漲0.2%，漲幅回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；35個(gè)三線城市價(jià)格上漲0.5%，漲幅回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

二手房方面，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二線城市上漲0.1%，漲幅持平；三線城市上漲0.3%，漲幅回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

張波表示，“一線城市漲幅擴(kuò)大、二三線城市漲幅持平和收窄”的現(xiàn)象，體現(xiàn)出板塊輪動(dòng)效應(yīng)下，一線樓市已重新成為熱點(diǎn)，三線樓市則隨著棚改的退潮而降溫。

值得注意的是，11月，北京的新房價(jià)格出現(xiàn)1.7%的環(huán)比漲幅，位居70個(gè)大中城市第三位。二手房價(jià)格卻環(huán)比下降0.4%，連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)下滑。

對于這種“分裂”的現(xiàn)象，有房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，由于“控房價(jià)”工作較為出色，近期北京在新房網(wǎng)簽中，“放行”了一些高價(jià)項(xiàng)目的簽約，從而拉高了新房均價(jià)。但因是“隨機(jī)行為”，該舉措并未刺激到二手房市場，當(dāng)前北京二手房買賣雙方的預(yù)期仍然不高。

11月，深圳二手房價(jià)格出現(xiàn)1.4%的增幅，在70城中僅次于唐山。上海易居研究院指出，這是因?yàn)樯钲谠?1月11日調(diào)整了“豪宅稅“政策，將大部分建筑面積低于144平方米的房屋“剔除”豪宅之列，從而享受到稅費(fèi)優(yōu)惠。這一舉措刺激了深圳二手房交易的升溫，并抬高房價(jià)。

以價(jià)換量仍是主流

房企主動(dòng)讓利，也被認(rèn)為是維持價(jià)格平穩(wěn)的原因，這一舉措還刺激了市場交易的升溫。

由于融資渠道大幅收緊，今年下半年以來，房企頻繁出臺價(jià)格優(yōu)惠措施。其中，“金九銀十”成為企業(yè)的主要“收割”目標(biāo)。

以恒大為例，在8月推出覆蓋全國大部分區(qū)域的優(yōu)惠措施后，恒大在9月實(shí)現(xiàn)831億的銷售規(guī)模，創(chuàng)下國內(nèi)房企的單月銷售紀(jì)錄。10月，恒大將此紀(jì)錄提高到903億元。

進(jìn)入11月，雖然促銷的聲勢有所衰減，但“以價(jià)換量”仍然普遍存在。公告顯示，11月，萬科、恒大、碧桂園、融創(chuàng)四家“第一梯隊(duì)”房企的銷售均價(jià)均低于10月，龍湖、世茂等十強(qiáng)房企同樣出現(xiàn)銷售價(jià)格下滑的現(xiàn)象。

下半年以來的以價(jià)換量效果明顯。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年7月到11月，全國商品房單月銷售面積連續(xù)5個(gè)月高于去年同期。

這也填補(bǔ)了上半年市場相對冷清帶來的銷售缺口。今年前11月，全國商品房銷售面積14.89億平方米，同比增長0.2%，增速比前10月加快0.1個(gè)百分點(diǎn)。這也是全國商品房銷售面積的累計(jì)增速連續(xù)兩個(gè)月正增長。同期，全國商品房銷售額為13.9萬億元，同比增長7.3%。

受訪者普遍認(rèn)為，按照現(xiàn)有的節(jié)奏，今年的房地產(chǎn)銷售規(guī)模有望超過去年，繼續(xù)刷新歷史紀(jì)錄。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，從2007年到2018年的12年間，每年的月度交易高點(diǎn)均出現(xiàn)在12月。

“12月底是一年中最重要的財(cái)務(wù)節(jié)點(diǎn)，房企通常都會(huì)在年末加大銷售。一是為了完成銷售目標(biāo)，做大規(guī)模，為以后的融資和拿地提供支持；二是將營業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)到未來一到兩年，為將來儲備業(yè)績。”前述房企人士表示，臨近年末，房企不會(huì)再大張旗鼓地促銷，但仍會(huì)低調(diào)地推進(jìn)銷售，并邁過年關(guān)。

2016年至2018年，全國商品房銷售規(guī)模已連續(xù)三年創(chuàng)下新高。2018年，商品房銷售面積17.2億平方米，商品房銷售額接近15萬億元。

行業(yè)利潤將受到擠壓

隨著銷售升溫，房企的資金狀況也相對良好。今年前11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金16.05萬億元，同比增長7.0%，增速與前10月持平。其中，定金及預(yù)售款、個(gè)人按揭貸款兩項(xiàng)來源的增速均達(dá)到兩位數(shù)，這兩項(xiàng)資金占比接近50%。

投資方面，前11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資12.13萬億元，同比增長10.2%，增速比1-10月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資增速回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

其中，前11月房企土地購置面積21720萬平方米，同比下降14.2%；土地成交價(jià)款11960億元，下降13.0%，但降幅都有所收窄。

上海易居研究院指出，時(shí)至年末，一方面房企急需完成本年拿地目標(biāo)，另一方面各城市將部分此前流拍的優(yōu)質(zhì)地塊紛紛降價(jià)掛牌。在供需兩方的推動(dòng)下，房企土地購置金維持高水平增長，將為開發(fā)投資提供重要支撐。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，今年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將維持在兩位數(shù)以上。

但對于銷售能否繼續(xù)增長，業(yè)界普遍持有否定看法。

在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議連續(xù)兩年提出“房住不炒”，并再次強(qiáng)調(diào)“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期）后，央行也表態(tài)稱，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，統(tǒng)籌做好房地產(chǎn)金融調(diào)控。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，這意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策的基本基調(diào)不會(huì)改變，融資政策尤其將維持嚴(yán)厲的狀態(tài)。在這一政策環(huán)境下，明年樓市將可能進(jìn)一步下行。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年前11月，房企竣工面積下降4.5%，新開工面積和施工面積增速都有所下滑。張大偉認(rèn)為，這可能導(dǎo)致明年的商品房銷售面積出現(xiàn)下滑，甚至不排除商品房銷售額也出現(xiàn)負(fù)增長。

某閩系房企相關(guān)負(fù)責(zé)人近日向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，今年公司將資金安全放在首位，不斷強(qiáng)調(diào)銷售、回款，目的就是為明年做準(zhǔn)備。按照該公司的判斷，由于今年的拿地、融資成本都比較高，明年整個(gè)行業(yè)的利潤都將被壓縮。

太平洋證券指出，從成交量上來看，2019年或?qū)⑹切路渴袌龅摹皻v史大頂”，后面幾年“量跌價(jià)穩(wěn)”將是大勢所趨。該機(jī)構(gòu)指出，過去三四年新房成交連年超預(yù)期，除了棚改貨幣化的催化劑作用外，成交主力其實(shí)是透支的未來的城鎮(zhèn)化需求(縣城遷徙到地級市，地級市遷徙到省會(huì)城市，老城區(qū)遷徙到新城區(qū))。未來新房需求將向每年11-12億平方米左右的中樞水平緩慢回歸。