地產(chǎn)基金“速描”：募集規(guī)模持續(xù)下降，2020年去往何方？

近日，《2019年地產(chǎn)基金研究報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）正式對(duì)外發(fā)布。據(jù)了解，該《報(bào)告》由上海諾承投資咨詢有限公司、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)金融分會(huì)聯(lián)合撰寫，對(duì)2019年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投融資情況、地產(chǎn)基金募集情況、地產(chǎn)基金行業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了分析。

2019地產(chǎn)基金現(xiàn)狀掃描

中國(guó)地產(chǎn)基金發(fā)端于2010年，走過了十年的發(fā)展歷程。根據(jù)諾承投資的統(tǒng)計(jì)，截至2019年12月底，中國(guó)人民幣地產(chǎn)基金市場(chǎng)已有2752只基金實(shí)體，由755家管理人發(fā)行管理，管理資金規(guī)模接近1.7萬(wàn)億人民幣，保持了一定規(guī)模的增長(zhǎng)。

根據(jù)基金業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年全年共新增283只已備案地產(chǎn)基金，承諾募集總規(guī)模為2000億元人民幣左右。地產(chǎn)基金在2017年首次出現(xiàn)募集規(guī)模和基金數(shù)量的下降，2018年大幅萎縮，2019年延續(xù)這一趨勢(shì)，新增基金的數(shù)量和規(guī)模均有較大幅度下降。

下降的原因在于，2019年地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)在政策和市場(chǎng)層面進(jìn)一步承壓，尤其是針對(duì)信托、境內(nèi)外發(fā)債等出臺(tái)了一系列限制性政策，加之行業(yè)本身處于調(diào)整期，地產(chǎn)基金出現(xiàn)了行業(yè)性的整體下滑和萎縮。

除了地產(chǎn)基金的新增數(shù)量和募集規(guī)模延續(xù)上年的下降態(tài)勢(shì)，《報(bào)告》指出，2019年地產(chǎn)基金行業(yè)還呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)。

與私募股權(quán)投資類似，地產(chǎn)基金行業(yè)的資金和基金亦呈現(xiàn)出向頭部機(jī)構(gòu)集中的趨勢(shì)，行業(yè)監(jiān)管和管理人運(yùn)作的規(guī)范性進(jìn)一步增強(qiáng)。

在地產(chǎn)基金行業(yè)內(nèi)部，住宅融資類基金收縮，針對(duì)持有型不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)、權(quán)益交易的不動(dòng)產(chǎn)基金進(jìn)一步受到機(jī)構(gòu)投資人的重視。與此同時(shí)，優(yōu)質(zhì)基金管理人更加注重資管能力的打造，通過自建團(tuán)隊(duì)或與專業(yè)資管機(jī)構(gòu)合作，提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和管理能力，擁有主動(dòng)管理能力和價(jià)值創(chuàng)造能力的基金管理人凸顯。

政策層面，房地產(chǎn)融資環(huán)境持續(xù)收緊，對(duì)信托融資方式的限制、總量控制和“去通道”等規(guī)定對(duì)地產(chǎn)基金的發(fā)展起到了一定的抑制作用；從市場(chǎng)活躍度來(lái)看，外資地產(chǎn)基金在商業(yè)地產(chǎn)大宗交易領(lǐng)域動(dòng)作頻繁，主要集中在一線城市核心地段的成熟物業(yè)，內(nèi)資地產(chǎn)基金處于調(diào)整期，整體活躍度相對(duì)較低。

最后，在不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化方面，雖然公募REITs推出的實(shí)質(zhì)性障礙尚未全部解決，但類REITs產(chǎn)品創(chuàng)新不斷，為后續(xù)對(duì)接公募REITs做了較好的鋪墊。

持有型物業(yè)投資仍保持一定熱度

對(duì)于2020年地產(chǎn)基金的發(fā)展趨勢(shì)，諾承投資董事總經(jīng)理王磊在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪時(shí)表示，在政策層面，近兩年我國(guó)正在逐漸建立房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)效管理機(jī)制，讓房地產(chǎn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中，從發(fā)揮拉動(dòng)作用的支柱地位，變成發(fā)揮經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)定器”的作用。

“我們看到比較直觀的現(xiàn)象是，當(dāng)市場(chǎng)過冷、成交量極度萎縮、價(jià)格明顯下降時(shí)，調(diào)控政策會(huì)適度放松。反之，政策則會(huì)收緊。”王磊說(shuō)。

在這樣的大背景下，預(yù)計(jì)2020年的調(diào)控政策會(huì)適度放松。因?yàn)楸旧?019年是調(diào)控相對(duì)收緊的年份，加上現(xiàn)階段新冠肺炎疫情的影響，綜合來(lái)看，讓政策有了適度放松的空間。限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限商，有不同的措施可以調(diào)節(jié)。同時(shí)，王磊認(rèn)為，全國(guó)并不會(huì)是一刀切的調(diào)控方式，因城施策將是一種趨勢(shì)。

受疫情的影響，一季度的地產(chǎn)基金投資活動(dòng)處于相對(duì)停滯狀態(tài)。王磊認(rèn)為，從目前趨勢(shì)來(lái)看，2020年的地產(chǎn)基金募資總規(guī)模大概率仍會(huì)延續(xù)下降趨勢(shì)。

對(duì)于2020年市場(chǎng)中的熱門投資標(biāo)的，王磊認(rèn)為，隨著地產(chǎn)基金市場(chǎng)逐漸向成熟發(fā)展，投資熱點(diǎn)并不會(huì)頻繁切換。近幾年，大家對(duì)辦公、零售商業(yè)，以及與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等持有型物業(yè)的認(rèn)知逐漸成形，這方面的投資熱度會(huì)有一定延續(xù)性。

核心城市、核心地段的寫字樓、零售商業(yè)等仍是大家所關(guān)注的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，只是在疫情期間，有些保守型投資人可能會(huì)認(rèn)為疫情對(duì)這類資產(chǎn)的沖擊較大，他們?cè)谕顿Y時(shí)會(huì)有些猶豫不決，或者持觀望態(tài)度。這同時(shí)也意味著這類資產(chǎn)可能更容易談到好價(jià)格，對(duì)眼光更長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資人來(lái)說(shuō)是出手的好機(jī)會(huì)。

此外，疫情將會(huì)使投資者更關(guān)注能夠與提升城市服務(wù)能力、匹配產(chǎn)業(yè)發(fā)展、滿足城市居民多元需求相結(jié)合的持有型不動(dòng)產(chǎn)。