前四月恒大銷售2126億登頂 龍頭房企競爭加劇座次再洗牌

     當(dāng)人們以為疫情將給樓市按下暫停鍵時，近期的市場卻走出了一波復(fù)蘇的行情，龍頭房企的動作也再次提醒人們，無論是網(wǎng)上賣房，還是加緊復(fù)工，競爭從未停息。

     進(jìn)入5月，主流房企紛紛發(fā)布了前四月業(yè)績，受疫情影響，大多數(shù)房企的銷售出現(xiàn)了明顯下滑，但整體上，龍頭房企的表現(xiàn)優(yōu)于中小型房企，行業(yè)兼并整合的趨勢愈發(fā)明朗，前10強、35強、100強房企的排位也發(fā)生了重大變化，一些房企甚至從百強榜單中消失了。

      值得注意的是，4月以來的樓市出現(xiàn)回暖，一些熱點城市甚至重現(xiàn)搶房。這影響到開發(fā)商的當(dāng)月業(yè)績，也提振了他們的信心。

但多位業(yè)內(nèi)人士表示，4月及五一期間的樓市表現(xiàn)，很大程度上是需求被壓抑后的爆發(fā)，能否持續(xù)、持續(xù)多久仍需觀察；下半年的樓市，仍然有較多的不確定性。

碧萬恒融四巨頭中，恒大今年成了最博眼球的一個。甘俊攝

巨頭們的排位競爭

      碧萬恒融四巨頭中，恒大今年成了最博眼球的一個。5月6日，恒大公告顯示，憑借著名的“7.5折”等大力促銷手段，今年1-4月，恒大累計銷售2125.7億，同比增長19.4%；銷售面積2371.1萬平方米，同比增長43%；累計回款1782億，同比增長60.8%，接近公司去年上半年1874億的回款總額，刷新同期銷售及回款最高歷史紀(jì)錄。

     其他三巨頭均小幅下滑。前4個月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售金額1858.3億元，同比減少約11%；碧桂園實現(xiàn)權(quán)益銷售金額約1498.8億元，去年同期為1672.3億元；融創(chuàng)銷售金額約955.2億元，上年同期則為1189.9億元，這兩家的下降幅度也超過10%。

前四月，巨頭們的排位有了明顯變化。恒大再次登頂冠軍，碧桂園落到了第二，萬科第三，保利發(fā)展超過了融創(chuàng)居于第四位，1080億略勝于融創(chuàng)的955億，融創(chuàng)則掉到了第五。

      排行榜十強的后五位，也發(fā)生了明顯變化。新城控股跌出了前十，以505億排到了十二名，龍湖以602億取代新城拿下了第八名。

巨頭、龍頭們的表現(xiàn)還算是好的，跑贏了大市。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，前4月百強房企累計實現(xiàn)銷售面積1.9億平方米，銷售額達(dá)到2.6萬億元，分別同比減少了12.8%、14.5%；50強中，也只有寥寥4家銷售同比有所增長，其余均是下降狀態(tài)。

     截至4月底，克而瑞按照全口徑銷售金額統(tǒng)計，只有4家房企銷售跨越千億，包括恒大、碧桂園、萬科和保利，與2019年同期的5家相比減少1家，融創(chuàng)中國暫居千億之下。

     隨著樓市有序復(fù)蘇，4月單月的房企業(yè)績表現(xiàn)也值得注意，有了回暖的跡象，很多已基本恢復(fù)到疫前的水平。

克而瑞報告顯示，4月份市場熱度回升，房企加快供貨，百強房企銷售恢復(fù)情況好于預(yù)期。TOP100房企單月實現(xiàn)全口徑銷售金額9002.3億元，較3月環(huán)比上升17.2%，較去年4月同比轉(zhuǎn)正。

     四巨頭中，恒大仍然最猛，4月實現(xiàn)銷售652.1億，同比增長11.6%，銷售面積713萬平方米，同比增長28.5%；碧桂園實現(xiàn)權(quán)益銷售金額490.0億元，較2019年4月同比增加3.76%，權(quán)益銷售面積約589萬平方米，同比增加16.07%。

TOP20房企中，有15家企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比提升，11家企業(yè)單月業(yè)績同比增長，“回血量”最大的是碧桂園，達(dá)到690億元，而單月環(huán)比提升最大的是中國金茂，達(dá)到46%。

彎道超車的機會

     疫情沖擊下，有人靠大力營銷勝出，有人逆市拿地、開啟并購爭取未來機會。

保利發(fā)展就一反常態(tài)大膽投資土地。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至4月末，保利發(fā)展、香港置地、中國恒大、綠城中國和招商蛇口新出現(xiàn)在拿地金額前十中，而去年同期拿地金額第一的融創(chuàng)中國今年僅排在第十八位。

身為穩(wěn)健型央企，保利在逆境中尋求彎道超車的機會，截至4月中旬，保利已累計通過掛牌和合作獲取方式新增20個項目，項目普遍位于一二線核心城市。

      克而瑞研究人士林波指出，很多龍頭房企的拿地力度在4月份有明顯增加。一方面是之前的疫情影響了拿地，另一方面可能目前的房企拿地銷售比，跟去年下半年水平基本相當(dāng)，目前拿地銷售比平均是0.35。

     綠城從年初開始積極拿地，目前貨值超過1000億，土地投資款投入將近500億。按照土地投資款排在第二的是保利，其次是華潤和碧桂園，都在300億以上。按照貨值來看，綠城、碧桂園、保利、恒大和綠地，都是在900億以上。

      另一些房企則靠收并購實現(xiàn)規(guī)模躍升。去年以來，世茂近百億收購泰禾房地產(chǎn)項目；又并購了福晟集團(tuán)一些開發(fā)項目和業(yè)務(wù)，3月份世茂服務(wù)還收購福晟物業(yè)51%股權(quán)，涉及物業(yè)項目約90多個，簽約面積超過1500萬平方米。

4月份，中國奧園公告，擬收購京漢股份29.99%的股份，總代價約人民幣11.6億元。

融創(chuàng)、奧園、首創(chuàng)等房企也表示，今年有很多機會，在部分房企流動性壓力較大的時候進(jìn)行收購。

     一些資金鏈緊張的公司則主動引入戰(zhàn)投。泰禾5月初透露，公司正在考慮引入戰(zhàn)投，已經(jīng)有一些意向合作方在談。

      借助收購，世茂實現(xiàn)了規(guī)模爆發(fā)。繼去年擠掉龍湖進(jìn)入前十名，今年前四月世茂延續(xù)了上升的勢頭與地位，目前還是以583億元緊緊咬住龍湖保持第九，以5億元的微弱優(yōu)勢居于華潤置地之前。

      與這些龍頭房企進(jìn)取的投資和并購相比，中小型房企尤其是小房企的日子步履維艱。

      中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，今年中小房企資金鏈斷裂將是常見問題，龍頭房企則可以趁此擴(kuò)張。

      廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為，未來幾年房企之間并購趨勢會更加明顯。

      有券商指出，隨著市場回暖，未來房企表現(xiàn)將有所分化，而持續(xù)性收入、融資成本和權(quán)益銷售增速將成為決定估值的關(guān)鍵指標(biāo)。

      整體而言，龍頭地位愈加穩(wěn)定，百強房企的排名不斷變化，行業(yè)洗牌重整加速，熬不過凜冽寒冬與大局變數(shù)的中小房企已經(jīng)默默離場，剩下的玩家則帶著龐大的規(guī)模體量，不斷適應(yīng)著行業(yè)變局。