量跌價難漲 7月樓市進(jìn)入“減速”通道

在經(jīng)歷了連續(xù)多月的“高速奔跑”后，房地產(chǎn)市場終于出現(xiàn)“減速”跡象。

國家統(tǒng)計局于8月16日發(fā)布了7月房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)，其中有兩項指標(biāo)的變化值得關(guān)注。今年7月，70個大中城市房價環(huán)比漲幅繼續(xù)收窄。其中，一二三線城市房價全部收窄，還是今年以來首次出現(xiàn)。7月單月，全國商品房銷售面積和銷售金額雙雙同比下降，同樣也是今年首次出現(xiàn)。

這種情況表明，經(jīng)過調(diào)控政策持續(xù)不斷的施壓，房地產(chǎn)市場的量價走勢均在趨于溫和。

一些機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這可能成為今年樓市的重要轉(zhuǎn)折點。由于樓市調(diào)控政策已在土地、金融等供給端全面發(fā)力，調(diào)控范圍也延伸至二手房、租賃、城市更新、物業(yè)管理等全部鏈條。預(yù)計下半年，市場熱度有望進(jìn)一步回落，房價也難以維持明顯上漲。

單月交易量年內(nèi)首次下降

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，全國商品房銷售面積101648萬平方米，同比增長21.5%；商品房銷售額106430億元，增長30.7%。

今年以來，信貸政策一度寬松，加之部分區(qū)域的新房和二手房價格出現(xiàn)“倒掛”，刺激了需求大量釋放，也令樓市一直保持高位運行。其中，3月至6月的月度成交規(guī)模始終高于上年同期，并使得今年的樓市交易量繼續(xù)維持在歷史同期最高水平。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，由于疫情等各種原因，居民海外投資銳減，資金回流，進(jìn)一步加劇了市場的升溫。

但到7月，這種勢頭開始得到遏制。7月單月，全國商品房銷售面積13013萬平方米，比6月下降41.5%之多；與去年同期相比，也有7%的降幅，7月的商品房銷售額也低于去年同期。這也是該指標(biāo)今年以來的首次下降。

在交易量出現(xiàn)下滑的同時，房價漲勢也在收窄。在國家統(tǒng)計局監(jiān)測的70個大中城市中，房價上漲城市數(shù)量減少、房價下跌城市數(shù)量增多，是近兩個月來的顯著特點。其中，7月有16個城市的新房價格環(huán)比下降、26個城市的二手房價格環(huán)比下降，數(shù)量均為年內(nèi)最多。

分城市能級來看，一二三線城市新房和二手房價格環(huán)比漲幅均出現(xiàn)回落，其中，一線城市回落幅度最大。

與去年同期相比，這些城市的房價漲幅也以持平和回落為主。

樓市在7月出現(xiàn)“量跌價穩(wěn)”的變化，主要源于信貸政策的收緊，以及需求端政策的“打補(bǔ)丁”。貝殼研究院首席分析師許小樂向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示：一方面，房地產(chǎn)貸款集中度管理下，上調(diào)房貸利率、延長放款周期的銀行增多；另一方面，上海、杭州等一二線城市收緊調(diào)控，在房屋贈與、落戶買房、限售等方面補(bǔ)漏洞。金融收緊與行政調(diào)控下，供需兩端預(yù)期均受到影響，購房者入市更理性、謹(jǐn)慎，房價上漲預(yù)期減弱。

其中，二手房價格的調(diào)整幅度超過新房，在一定程度上化解了價格倒掛帶來的恐慌。7月，上海執(zhí)行二手房掛牌價核驗，西安、紹興、無錫等城市出臺二手房指導(dǎo)價，成都公布第二批二手房指導(dǎo)價小區(qū)……這些政策都有利于二手房價格的平穩(wěn)。

此外值得注意的是，住建部于7月29日約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州等5個城市，并將其納入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點城市名單，說明“調(diào)控向三四線城市滲透”。

調(diào)控定力不變

實際上，7月的“量跌價穩(wěn)”，也是上半年以來各項樓市調(diào)控政策作用疊加的效果。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，今年1-7月，各級監(jiān)管部門共出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策352次，平均每天就有超過一項調(diào)控政策出臺。

這些政策的力度和范圍都屬空前。在調(diào)控手段上，監(jiān)管層借助限購、限貸等措施對需求端進(jìn)行抑制的同時，加大了土地、金融等供給側(cè)的改革；在調(diào)控范圍上，從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)投資領(lǐng)域，逐漸延伸到二手房、租賃、城市更新，乃至物業(yè)管理等各個鏈條。

根據(jù)官方數(shù)據(jù)，除量和價的變化外，多項房地產(chǎn)指標(biāo)出現(xiàn)下行。7月單月的房地產(chǎn)開發(fā)投資額為12716億元，環(huán)比下降28個百分點；今年1-7月，全國房屋新開工面積累計同比年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)，單月新開工面積同比連續(xù)4個月下降；同期，房企拿地面積和土地款成交金額雙雙下降。

今年前7月，到位資金118970億元，同比增長18.2%，增幅連續(xù)5個月下降。其中，與今年第一季度相比，定金及預(yù)收款、個人按揭貸款兩項指標(biāo)的增速分別下降48%、33%，說明信貸收緊的效果顯著。

7月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為100.98，連續(xù)5個月下滑。

7月通常是經(jīng)濟(jì)政策的半年度總結(jié)和調(diào)整節(jié)點，房地產(chǎn)政策也往往在此時迎來強(qiáng)化或調(diào)整。

今年7月，出自監(jiān)管層的樓市政策表態(tài)空前頻繁。7月13日，住建部、發(fā)改委等八部委出臺《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，對房地產(chǎn)市場秩序進(jìn)行全面整治；7月22日，加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議召開，強(qiáng)調(diào)“房住不炒”“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期）、不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段；7月30日，中央政治局會議召開，再度強(qiáng)調(diào)“房住不炒”“三穩(wěn)”。

這些表態(tài)強(qiáng)化了政策的基本面。多數(shù)分析人士認(rèn)為，調(diào)控政策目標(biāo)不變，力度也不會出現(xiàn)松綁。今年三季度，市場大概率會延續(xù)降溫的過程，交易量可能繼續(xù)下挫。

許小樂認(rèn)為，未來房價繼續(xù)趨穩(wěn)。一方面，“房住不炒”及穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控定力下，現(xiàn)有政策的調(diào)控效果將持續(xù)釋放，出現(xiàn)市場波動的城市將快速通過新的調(diào)控手段進(jìn)行平抑。另一方面，年內(nèi)第二、三批集中供地的定價及競價規(guī)則將進(jìn)一步優(yōu)化，利于平穩(wěn)市場預(yù)期。此外下半年的新房市場供應(yīng)季節(jié)性增加，重點城市供不應(yīng)求矛盾緩解，也利于房價平穩(wěn)。

“房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了疫情后的高峰，逐漸開始‘退燒’，從市場走勢看，2021年房地產(chǎn)市場將逐漸平穩(wěn)。”張大偉說。