杭州一個月內樓市調控“三連發” 浙江開啟新一輪“供需雙向調控”

8月5日，一個普通的周四，對于新杭州人王曉梅來說，經歷了人生一次小挫折。半個月前，王曉梅剛準備好一筆首付認籌某盤。8月5日一早，杭州突然宣布限購升級，其中一項“杭州規定落戶未滿5年要滿2年社保才可買房”，直接斷了只在杭州交了一年社保的王曉梅的買房念想。

相比王曉梅，盧照明或許才是這次新政真正被打擊到的對象。他剛與一名大學生談好代持合約，就被新政攔住了參與搖號的步伐。盧照明為此損失了幾萬元的中間人好處費與違約金。盧照明的投資計劃就此擱淺。

杭州8月5日新政顯示，升級“限購”門檻：落戶未滿5年要滿2年社保才可買房（此前對社保無要求），非本地戶籍家庭要滿4年社保才能買1套房（此前要求2年）。此外，調控還包括無房家庭、人才家庭搖號規則、提交虛假材料者3年內不能參加登記報名等。

這是杭州在一個月內三度發布調控新政，調控力度也逐漸提升：先是加大共有產權房供應，再是發布土拍新規，降低土拍溢價率，最后從需求端入手調控，減緩一手住宅供應壓力。與此同時，浙江多個三線城市如湖州、金華、紹興相繼發布調控新政。

億翰智庫指出，杭州調控局面正在逐步打開，調控都逐步往供需雙向調控靠攏。預計接下來的三季度，整個市場會出現一定程度的回調，一些市區的熱盤預售證可能也會加快發放以分流，以此落實新政效果。

在房住不炒的大前提下，各地陸續加強管控。杭州此次出臺調控，也是在周邊城市陸續升級調控的背景下，調控壓力漸顯的結果。

杭州調控三連

“杭州對年輕人不太友好。”知情人士透露，房價過高讓剛需客很難買到房子。一個多月前某紅盤開盤前夜，政府相關部門對購房者資格進行嚴格的篩查審核，部分大學生身份的購房者因為資料提供不足被拒之門外。

杭州業內人士指出，新政之后部分潛在購房者被踢出局，市場中的“房票”變少了，但一二手房價差仍然存在，市場熱度的消解也沒有那么快。

杭州近年來人口流入的快速增長，尤其每年不斷增加的大學生也有買房資格，炒房客利用大學生“代持”房產獲利的現象屢見不鮮。這導致杭州一手房搖號中簽率屢創新低，變相加速一二手房價差。

杭州新政購房門檻大幅度提高，可以預見，未來幾個月，杭州商品房搖號的熱度和難度都將會明顯降低。加上近兩個月來金融政策的收緊，商品房和二手房的按揭貸款都受到了影響，市場熱度已經有所降溫。

實際上，杭州有大量紅盤預售證被壓著不敢發放，就是怕限價之下，杭州一二手房價差進一步被拉大。億翰智庫認為，7月以來政策的調控空間逐步打開，如果說一季度在限購、限售方面還算小試牛刀，那么二季度就是聚焦資金端調控，盡管資金端調控力度又密又緊，但杭州市場的火熱歸根究底還是資格門檻較低（無論是土地還是銷售市場），所以整體效果可能并沒有預期那么好。

連續調控下，杭州二手房市場出現明顯降速。7月份，杭州二手房成交6314套，與4月的10029套、5月的9013套、6月的7539套相比，成交量再度下滑，達到近五年同期的“冰點”。據第三方機構統計，除臨安、富陽外，7月份杭州八區僅成交4608套，熱門區域房源以及學區房有量價齊跌的跡象。

金華樓市縮影

通過房產的持有實現資產升值、圈層變遷，不僅是只有上海、杭州這樣的一線、強二線城市才有的現象。作為一名土生土長的金華人，劉濤（化名）見證了金華的房地產市場在最近一年所產生的波動之大。

金華二手房價此前同比漲幅一般在1%-2%，自從2020年10月份以來，二手房同比漲幅已經從2%左右上漲到8%以上。

正如一名房企人士所言，浙江藏富于民，金華本土客群的購買力就可以支撐整個市場；杭州的客群幾乎不會外溢到三線城市去，只會選擇其他同類型的強二線，而不是往三線城市走。比如環杭城市群，或者不限購的臨安。誠如義烏、永康、東陽等縣城，民營企業小老板的購買實力不容忽視。

草蛇灰線，金華的人口流入僅次于杭州。七普數據顯示，2020年浙江省常住人口為6456.76萬人，與六普人口相比增長18.63%，遠超全國平均水平5.38%，其中金華人口增長率31.5%，位居全省第二。

金華去年的拆遷規模大增與土拍市場熱度上升、地價屢被刷新，成為房價上漲的直接動因。前述人士指出，金華恐慌性購房的可能性遠大于炒房，加之土地市場活躍，屢屢出現地王，消費者的焦慮情緒便日益增長。“有的人做實業辛辛苦苦一年才賺幾十萬，別人靠買房一年啥也沒做就賺了幾十萬，甚至上百萬，這總會產生蝴蝶效應。”

目前金華下面的縣市暫時未出政策，但參考杭州，也不排除根據市場行情加大力度的可能性。

實際上，多家已進入金華的房企對21世紀經濟報道表示，由于調控深入，包括限售、限價、限施工備案流程、限貸等政策的落地，目前金華房企普遍面臨：拿地困難、賺錢困難、銷售周期拉長。

三四線城市房價泡沫隱現

不止金華，浙江很多縣城房價都比不少內地省會城市高。全浙江從去年開始都有不同程度的上漲，嘉興房價在2020年漲幅排名全國第七，部分二手房小區房價已經突破3萬元/平方米；剛剛躋身三線城市的麗水，此前均價1萬元/平方米左右，目前已經突破2萬元/平方米。

江浙滬不少縣城房價已到達1.5萬元-2.5萬元/平方米的水平。2020年，資金涌入被認為是浙江房價洼地的湖州，導致湖州優質地段的房價也上漲到2.2萬元-2.5萬元/平方米。

多地二手房目前已到達高位，但 “雖然市場承接力在，但還是要調控，房住不炒，不能爆掉。”前述人士表示。

一個背景是，作為共同富裕示范區，浙江各方面條件比較好，包括“城鄉差距、區域發展、富裕程度”這三項指標，一旦房價一飛沖天，背后引發的經濟、社會問題等負面影響是無法預計的。

“房住不炒”正在全國范圍內逐步推進與深入。此前一二線城市限購限售調控一直很嚴格，目前不斷打補丁；二、三線城市也加緊了樓市調控，比如金華在8月2日出臺新政，包括“三年限售、落實二手房參考價、優化土拍規則”等，紹興于8月4日發布鏡湖新區二手房價參考機制。

同樣在8月5日，北京發布《關于進一步完善商品住房限購政策的公告》，明確嚴控假離婚；成都發布《關于加強贈與管理和優化購房資格復核順位相關事宜的通知》，對于贈與行為等進行管控。

值得一提的是，金華是住建部約談后第一個出臺調控的城市。有分析師預計，銀川、徐州、泉州和惠州等已被住建部約談的城市大概率也會跟進出臺類似政策。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為下半年房地產調控將更加細化、更有針對性。受此影響，下半年一二線重點城市和過熱的三四線城市房地產市場降溫概率增大。