住房租賃監(jiān)管深化：北京首度立法調控租金 規(guī)范“租金貸”“甲醛房”等問題

“租購并舉”提出于2014年，但針對租賃行業(yè)的監(jiān)管，于近兩年開始明顯升級，步伐愈加迅疾，力度也逐漸深入。

8月24日，北京市住建委發(fā)布了《北京市住房租賃條例（征求意見稿）》（下稱《意見稿》），對長租公寓、租金貸、群租房等熱點問題予以規(guī)范，這也是繼住建部公開住房租賃條例后，首部公開的地方性住房租賃條例。

北京這份《意見稿》中，對諸多熱點問題的整治措施都屬于創(chuàng)舉，如首次落實租金調控機制，室內裝修空氣質量不達標的房屋也首次被明確規(guī)定不得出租用于居住。

去年9月7日，住建部發(fā)布了《住房租賃條例（征求意見稿）》，屬于住房租賃的頂層監(jiān)管文件；今年4月15日，住建部等6部門聯(lián)合印發(fā)《關于加強輕資產住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》，明確長租公寓企業(yè)基本經營規(guī)范，規(guī)制“高收低租”“長收短付”等經營模式；7月23日，住建部等8部門發(fā)布《關于持續(xù)整治規(guī)范房地產市場秩序的通知》，住房租賃也是整治的重要領域之一；近期，深圳、佛山等多個城市跟進了規(guī)范住房租賃經營行為管理。

從中央到地方，住房租賃監(jiān)管不斷深化，面對長租公寓、租金貸等新業(yè)態(tài)、新模式，監(jiān)管措施也在不斷跟上步伐，以新方法解決租賃行業(yè)快速發(fā)展中出現(xiàn)的新問題。

從中央到地方，住房租賃監(jiān)管不斷深化，，監(jiān)管措施也在不斷跟上步伐。鄭迪坤攝

首次落實租金調控機制

全國范圍內不斷加碼的樓市調控政策下，一條針對價格的監(jiān)管邏輯線逐漸清晰，從最初針對房地產開發(fā)商的新房限價舉措，到2021年多個城市出臺二手房成交參考價，調控終于深入對價格最為敏感的租房群體，北京本次《意見稿》擬建立租金調控機制。

住建部發(fā)布的住房租賃條例，彼時已經提出了“對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平”，北京版的條例則是探索出了系列實際舉措。

《意見稿》規(guī)定，建立租金監(jiān)測和發(fā)布機制，住房租金快速上漲時，主管部門可以采取限制住房租賃企業(yè)經營房源的租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調控住房租賃市場。必要時可以實行傭金或租金指導價。

北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波表示，住房租賃市場的主體是散戶對散戶（C2C），住房租賃企業(yè)運營的規(guī)模（B2C）占比較小，租金調控的手段少、壓力大。從限制租金漲幅到實行傭金指導價、租金指導價，這三條遞進式的措施是北京市首創(chuàng)，充分體現(xiàn)了北京市調控租賃市場、穩(wěn)定租金水平的決心。

“第一條，限制住房租賃企業(yè)‘收房’的租金漲幅、查處哄抬租金，這個措施顯然是針對當年各大租賃企業(yè)競價收房的約束，防止這些企業(yè)在資本的助推下放大市場波動。”樓建波分析認為，而第二條實行傭金指導價，有助于減輕承租人的實際負擔，特別是減輕換租的壓力。

租金指導價則是指由政府分區(qū)域規(guī)定租金的上限或漲幅，確保租金保持在合理范圍，這個區(qū)域可能是某些價格上漲過快的區(qū)域，也可能是全部范圍。樓建波進一步指出，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，近年來租金波動幅度較小，市場保持平穩(wěn)，這種情況下無需政府干預。這個條款主要是針對“租金快速上漲”的應對措施，屬于依法設定、用來穩(wěn)定租金的調控工具。

嚴管長租公寓、租金貸

近年來，以蛋殼為代表的一批長租公寓企業(yè)爆雷事件，暴露了長租公寓的運營亂象，在資本的驅動下，長收短付、高收低租等問題不斷，自如更是深陷甲醛房事件，嚴重損害了租客的經濟甚至健康狀況。

據(jù)北京市住建委透露，現(xiàn)有法律文件層級和內容與現(xiàn)實需要的不匹配問題日益突出，亟需通過地方性立法加強北京市住房租賃的頂層設計，完善住房租賃管理制度體系。

繼住建部等6部門出臺了規(guī)范住房租賃企業(yè)相關文件之后，北京此次發(fā)布的《意見稿》進一步體現(xiàn)了“嚴管”的思路。

一是主體有門檻。要求長租公寓應當具備相應的人員、資金和管理能力，名稱和經營范圍均應當包含“住房租賃”相關字樣，便于社會識別。

二是從業(yè)要實名。規(guī)定住房租賃企業(yè)、房地產經紀機構的從業(yè)人員應當按照規(guī)定辦理、使用從業(yè)人員信息卡，實名從業(yè)。住房租賃合同和房地產經紀服務合同應由提供服務的從業(yè)人員簽字并注明從業(yè)人員信息卡號。“實名從業(yè)便于鎖定人員的責任，為今后建立信用體系建立基礎。”樓建波表示。

三是資金要監(jiān)管。規(guī)定租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數(shù)額不得超過3個月租金總和，超過收取的租金應當納入監(jiān)管，押金不超過一個月租金，并按規(guī)定通過第三方專用賬戶托管。

四是違規(guī)有處罰。住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員不得有哄抬租金、捆綁消費等擾亂市場秩序的行為；不得渲染、炒作住房租賃市場趨勢、價格；不得未按出租人書面委托價格對外發(fā)布、展示、推廣房源信息等。若出現(xiàn)違規(guī)行為，將按照情節(jié)輕重給予處罰。

同時，針對引發(fā)過租客群體維權事件的“租金貸”問題，《意見稿》也給出了全面規(guī)范。規(guī)定住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、誘導、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款；不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容；金融機構發(fā)放租金貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據(jù)，貸款額度不得高于住房租賃合同金額，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配，租金貸款只能劃入借款人賬戶。

此外，《意見稿》也對群租房作出規(guī)范，規(guī)定出租住房應按照規(guī)劃設計的套、間出租，符合人均使用面積和每個房間居住人數(shù)的要求，明確住宅的起居室、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室等不得單獨出租用于居住。

樓建波認為：“這些規(guī)定與北京市2013年公布的居住管理規(guī)定是一致的，將群租房治理措施升格為地方性法規(guī)，并配套相應的處罰措施，將為治理工作帶來極大利好?！?/p>

“此前北京市已經著手對長租公寓的租金和押金進行了約束，此次更是將這些約束和監(jiān)管納入了立法，進一步防止住房租賃企業(yè)利用‘資金池’無序擴張。”接近北京住建部門的分析人士對記者如此表示。