住房租賃監管深化：北京首度立法調控租金 規范“租金貸”“甲醛房”等問題

“租購并舉”提出于2014年，但針對租賃行業的監管，于近兩年開始明顯升級，步伐愈加迅疾，力度也逐漸深入。

8月24日，北京市住建委發布了《北京市住房租賃條例（征求意見稿）》（下稱《意見稿》），對長租公寓、租金貸、群租房等熱點問題予以規范，這也是繼住建部公開住房租賃條例后，首部公開的地方性住房租賃條例。

北京這份《意見稿》中，對諸多熱點問題的整治措施都屬于創舉，如首次落實租金調控機制，室內裝修空氣質量不達標的房屋也首次被明確規定不得出租用于居住。

去年9月7日，住建部發布了《住房租賃條例（征求意見稿）》，屬于住房租賃的頂層監管文件；今年4月15日，住建部等6部門聯合印發《關于加強輕資產住房租賃企業監管的意見》，明確長租公寓企業基本經營規范，規制“高收低租”“長收短付”等經營模式；7月23日，住建部等8部門發布《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》，住房租賃也是整治的重要領域之一；近期，深圳、佛山等多個城市跟進了規范住房租賃經營行為管理。

從中央到地方，住房租賃監管不斷深化，面對長租公寓、租金貸等新業態、新模式，監管措施也在不斷跟上步伐，以新方法解決租賃行業快速發展中出現的新問題。

從中央到地方，住房租賃監管不斷深化，，監管措施也在不斷跟上步伐。鄭迪坤攝

首次落實租金調控機制

全國范圍內不斷加碼的樓市調控政策下，一條針對價格的監管邏輯線逐漸清晰，從最初針對房地產開發商的新房限價舉措，到2021年多個城市出臺二手房成交參考價，調控終于深入對價格最為敏感的租房群體，北京本次《意見稿》擬建立租金調控機制。

住建部發布的住房租賃條例，彼時已經提出了“對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩定租金水平”，北京版的條例則是探索出了系列實際舉措。

《意見稿》規定，建立租金監測和發布機制，住房租金快速上漲時，主管部門可以采取限制住房租賃企業經營房源的租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調控住房租賃市場。必要時可以實行傭金或租金指導價。

北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波表示，住房租賃市場的主體是散戶對散戶（C2C），住房租賃企業運營的規模（B2C）占比較小，租金調控的手段少、壓力大。從限制租金漲幅到實行傭金指導價、租金指導價，這三條遞進式的措施是北京市首創，充分體現了北京市調控租賃市場、穩定租金水平的決心。

“第一條，限制住房租賃企業‘收房’的租金漲幅、查處哄抬租金，這個措施顯然是針對當年各大租賃企業競價收房的約束，防止這些企業在資本的助推下放大市場波動。”樓建波分析認為，而第二條實行傭金指導價，有助于減輕承租人的實際負擔，特別是減輕換租的壓力。

租金指導價則是指由政府分區域規定租金的上限或漲幅，確保租金保持在合理范圍，這個區域可能是某些價格上漲過快的區域，也可能是全部范圍。樓建波進一步指出，從統計數據來看，近年來租金波動幅度較小，市場保持平穩，這種情況下無需政府干預。這個條款主要是針對“租金快速上漲”的應對措施，屬于依法設定、用來穩定租金的調控工具。

嚴管長租公寓、租金貸

近年來，以蛋殼為代表的一批長租公寓企業爆雷事件，暴露了長租公寓的運營亂象，在資本的驅動下，長收短付、高收低租等問題不斷，自如更是深陷甲醛房事件，嚴重損害了租客的經濟甚至健康狀況。

據北京市住建委透露，現有法律文件層級和內容與現實需要的不匹配問題日益突出，亟需通過地方性立法加強北京市住房租賃的頂層設計，完善住房租賃管理制度體系。

繼住建部等6部門出臺了規范住房租賃企業相關文件之后，北京此次發布的《意見稿》進一步體現了“嚴管”的思路。

一是主體有門檻。要求長租公寓應當具備相應的人員、資金和管理能力，名稱和經營范圍均應當包含“住房租賃”相關字樣，便于社會識別。

二是從業要實名。規定住房租賃企業、房地產經紀機構的從業人員應當按照規定辦理、使用從業人員信息卡，實名從業。住房租賃合同和房地產經紀服務合同應由提供服務的從業人員簽字并注明從業人員信息卡號。“實名從業便于鎖定人員的責任，為今后建立信用體系建立基礎。”樓建波表示。

三是資金要監管。規定租賃企業向承租人單次收取租金的數額不得超過3個月租金總和，超過收取的租金應當納入監管，押金不超過一個月租金，并按規定通過第三方專用賬戶托管。

四是違規有處罰。住房租賃企業及從業人員不得有哄抬租金、捆綁消費等擾亂市場秩序的行為；不得渲染、炒作住房租賃市場趨勢、價格；不得未按出租人書面委托價格對外發布、展示、推廣房源信息等。若出現違規行為，將按照情節輕重給予處罰。

同時，針對引發過租客群體維權事件的“租金貸”問題，《意見稿》也給出了全面規范。規定住房租賃企業不得以隱瞞、誘導、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款；不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容；金融機構發放租金貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款額度不得高于住房租賃合同金額，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配，租金貸款只能劃入借款人賬戶。

此外，《意見稿》也對群租房作出規范，規定出租住房應按照規劃設計的套、間出租，符合人均使用面積和每個房間居住人數的要求，明確住宅的起居室、廚房、衛生間、陽臺、儲藏室等不得單獨出租用于居住。

樓建波認為：“這些規定與北京市2013年公布的居住管理規定是一致的，將群租房治理措施升格為地方性法規，并配套相應的處罰措施，將為治理工作帶來極大利好。”

“此前北京市已經著手對長租公寓的租金和押金進行了約束，此次更是將這些約束和監管納入了立法，進一步防止住房租賃企業利用‘資金池’無序擴張。”接近北京住建部門的分析人士對記者如此表示。