“全鏈條”調控與供給側發力：房地產的底層邏輯之變

       在我國房地產調控歷程中，曾有不少政策被稱為“史上最嚴”，但從實際力度上看，這些政策遠不及當下。

自去年8月“三條紅線”政策推出以來，我國的房地產調控又經歷了一輪持續加碼。疊加2017年以來的各項政策措施，使得當前的調控力度達到空前的水平。近些年房地產市場的“量增價穩”，也在很大程度上得益于此。

近年來的房地產調控有兩條清晰的邏輯線：在調控手段上，借助限購、限貸等措施對需求端進行抑制的同時，加大了土地、金融等供給側的改革；在調控范圍上，從傳統的房地產開發投資領域，逐漸延伸到二手房、租賃、城市更新，乃至物業管理等各個鏈條。

近日，青島、深圳、天津等城市中止了第二輪土地集中出讓，并按照監管部門的要求，重新修訂交易規則。這即被認為是對土地供給側的改革“打補丁”。

調控思路的變化，既是樓市發展到現階段提出的新要求，也深刻改變了房地產業的底層邏輯。有分析人士指出，過去多年來，我國主要依靠市場化手段解決住房供應不足的問題，如今則轉變為解決結構性供需矛盾，并化解以往過度市場化積累的風險。這也蘊含了行業定位的調整，以及整體調控目標的改變。

調控思路的變化，既是樓市發展到現階段提出的新要求，也深刻改變了房地產業的底層邏輯。鄭迪坤 攝

兩條邏輯線

如火如荼的第二輪土地集中供應，近日陡然出現變數。青島、深圳、天津等城市陸續中止了土地集中出讓，但并未聲明具體原因。

與此同時，一份文件在坊間流傳，顯示自然資源部對部分集中供地城市作出新的部署，以期在增加供應的同時，更好地穩定地價。21世紀經濟報道記者從多個信源處證實了該文件，自然資源部提出了四點主要要求，其中包括“單宗地溢價率不得超過15%”、“達到上限后不得以競配建等方式增加實際地價”等。第一輪集中供地結束后，一些問題開始出現，這些措施被認為是“打補丁”。

集中供地政策于今年初正式推出，自然資源部選取了22個熱點城市進行試點，按照每年不超過三次的節奏，實施土地集中公告、集中出讓。在很多從業者看來，“零售改批發”的方式，是土地供給側的重大變革，其影響不亞于17年前的“8·31新政”。

在此之前，融資端的供給側改革早已展開。2020年8月，監管層根據剔除預收款的資產負債率、凈負債率、現金短債比等三條指標，為房企劃定“三條紅線”，并根據房企的踩線情況，實施四檔融資量化管理。當年年末，監管部門又根據銀行等金融機構的房地產貸款占比，對房貸實施“五檔”管理。

供給端調控的強化，被認為是近年來房地產調控的一條重要邏輯線。與需求管理相比，這些政策對投融資和拿地的影響更加直接，也能夠更好地控制金融和土地風險。

樓市調控的另一條邏輯在于，從傳統的房地產開發投資領域，逐漸延伸到二手房、租賃、城市更新等各個鏈條。

“租售并舉”的說法早在2014年就已提出，但近年來，對租賃行業的監管明顯升級。自蛋殼公寓于2020年出現爆雷以來，監管層就在不同場合多次強調，加強對租賃市場的監管。

今年6月，國務院辦公廳印發了《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，提出加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，明確了保障性租賃住房基礎制度和支持政策。7月，監管層以電視電話會的形式，對發展保障性租賃住房做出部署。此后，多個城市提出租賃住房建設計劃，按照規劃，這一住房品類將大量推出，并會逐漸改變市場供應結構。

對二手房交易的監管同樣在加碼，除了以二手房交易為抓手，嚴控各地的學區房炒作外，近期不少城市在調整二手房交易指導價格，從而更好地規范交易，并穩定價格。與此同時，對二手房交易秩序的檢查和整頓也空前頻繁。

8月，調控之手伸向城市更新領域。住建部發布征求意見稿，強調在實施城市更新行動中防止大拆大建。此舉也被認為是對此前政策的糾偏。

由此，當前的樓市調控政策不僅覆蓋供給和需求兩端，而且延伸至全鏈條，其力度和廣度都堪稱前所未有。

重構房地產

在IPG中國首席經濟學家柏文喜看來，這種變化的背后，是房地產市場發展到現階段的必然要求。

他向21世紀經濟報道記者表示，過去多年來，房地產作為市場化改革最充分的行業之一，以市場化為主的方式基本解決了國民住房保障的巨大歷史欠賬，對中國城市建設與地方財政的貢獻亦是功不可沒，多年來已然成為國民經濟第一大行業。

業界公認的一個時間節點在于，2014年前后，我國住房從供不應求過渡到供需平衡的階段，市場也開始表現為結構性供需錯位。

但與此同時，一些地方的經濟增長對房地產業形成了過度依賴，主要表現為“土地財政”、“房地產財政”等。這也在一定程度上造成了新的問題，“以無限推高房價與地價形成新的住房結構化矛盾的同時，也導致了資源向房地產行業的過度聚集，并累積了巨大的金融風險。”

今年以來，部分房企出現債務違約，便暴露出這種金融風險。北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，這其中雖有政策調控的倒逼作用，但即使拋開這一因素，一些房企的財務模型也相對脆弱，難以抵御正常的市場波動。

柏文喜認為，從中長期宏觀政策選擇的角度，不再以房地產作為短期刺激經濟的抓手，而以穩房價、穩地價、穩預期和“房住不炒”作為目標，有效解決住房結構性矛盾，就成為“雙循環”模式下的必然選擇，也是防范涉房風險“灰犀牛”、保證經濟平穩運行的題中應有之義。

由此，房地產業的底層邏輯，就從依靠市場化手段解決住房供應不足的問題，轉變為解決結構性供需矛盾，并化解以往過度市場化積累的風險。“去年下半年以來一系列調控政策的出臺，乃至對原有政策的查缺補漏，都反映了行業底層邏輯和行業定位的變化。”

事實上，在監管部門的“口袋”中，可供選擇的調控工具越來越豐富，政策組合也趨于多樣化。前述房企人士認為，近些年房地產市場交易保持高水平，但價格總體平穩，很大程度上得益于調控政策的靈活性和針對性。

自然資源部下屬某機構相關負責人還向21世紀經濟報道記者指出，除了與政策制定直接相關的部門外，近年來，公安、網信等部門也越來越多地參與到市場秩序的整治中，體現出執行層面的強化。

他強調，這種變化十分重要，因為只有執行到位，政策背后的理念才會逐漸深入人心。以往很多調控政策效果不佳，原因之一即在于政策的反復，以及執行中的大量漏洞。

“現在基本沒有人對政策松綁抱有幻想了。”該人士表示，現階段，調控政策只會“打補丁”或糾偏，但總體思路和調控目標不會發生變化。