從偏熱中剎車 北京樓市“初秋微涼”

一線城市樓市入秋

在政策的層層加碼之下，房地產行業傳統旺季“金九銀十”，今年開局成色不足。進入9月份以來，延續此前下跌趨勢，北上廣深等一線樓市成交幾乎清一色出現量價齊跌。在“房住不炒”的指導思想下，樓市正進入冷靜期。

受需求釋放、“學區房”追捧、違規資金流入等因素疊加影響，北京市二手房市場上半年經歷了一輪偏熱潮，這讓存量市場成為樓市調控的主戰場。

為此，嚴禁炒作學區房、打擊“假離婚”買房、嚴查樓市違規行為、嚴禁“貨不對板”、教師輪崗破除學區房“神話”等政策接連落地。

貝殼研究院數據顯示，8月份，北京二手房成交量自6月以來保持環比下降，價格雖仍有上揚，但漲幅連續兩個月縮小，開始釋放平穩信號。

“從9月上半月的情況看，北京二手房市場成交量仍保持穩中向下。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂向21世紀經濟報道記者表示，二手房市場觀望情緒正在加重。

新房方面，北京中原新房數據顯示，8月北京新房成交市場“微涼”，總成交額和成交量連續兩個月出現下跌情況，且9月前兩個周的成交套數持續環比下滑。

但北京鏈家研究院院長高原向記者強調，9月新房成交不可控因素較多，短期內難以預測，加之北京市對新房市場秩序整頓趨嚴，接下來雖有首批集中供地項目入市，也很難對整體市場造成顯著沖擊，預計價格會維持總體穩定。

整體“穩預期”力度加強的大背景下，多位受訪分析人士均表示，北京二手房后續成交規模預計將繼續回落，新房預計“金九”成色稍顯不足。

學區房領跌

“最近還是那個樣子，一潭死水似的，成交很少。”北京西城德勝片區一名房產經紀人告訴21世紀經濟報道記者，這個曾被譽為“頂級學區”的片區，近期成交情況依然處在冰點以下。

以一套建成于1980年的老舊公房為例，房子建筑面積38平方米，6月中旬掛牌價為866萬元，買家出價800萬元也沒能談到業主心里去。而近日，這套房最終以680萬元成交了，前后差價達到120萬元。

7月初，北京西城嚴格實施多校劃片入學政策，迅速拉開了學區房降價的大幕，德勝、月壇“頂級學區”里，大幅降價的案例層出不窮。

在21世紀經濟報道記者的走訪中，甚至有賣家僅隔一個月，就少賣了150萬元，這甚至是三線城市一套房的總價。

8月25日，北京公布將大面積、大比例推進干部教師交流輪崗，對學區房炒作起到釜底抽薪的作用，權威人士紛紛表示，“如果實施徹底，以后都沒有‘名校’概念了，最多只是片區均衡，對學區房價格是根本的打擊”。

一系列重錘之下，北京頂級學區房價格大幅下調。

而西城學區房降價情況并非孤例。

對應海淀區“超級牛小”中關村三小的蜂鳥家園，一直被稱為海淀學區房的“晴雨表”。該小區房屋在2021年初的“學區房漲價潮”中，曾創下“一夜漲價20萬元、30萬元”“半年漲價150萬元”的紀錄。

目前蜂鳥家園的在售數據顯示，該小區業主心理也開始出現松動。一套建筑面積51.63平方米的1室0廳房屋，報價720萬元，單價不到14萬元/平方米，還有談價余地，這種價格幾乎回歸到了本輪漲價前水平。

二手房成交持續下行

北京二手房市場也開始做出反應。

8月5日，北京住建委對已經相對嚴格的樓市調控再次打補丁，封堵“假離婚”買房問題，規定原家庭在離異前擁有住房套數不符合北京市商品住房限購政策規定的，自離異之日起3年內，離異夫妻任何一方均不得在北京市購買商品住房。

“我一個客戶，原本打算辦個離婚，之后把3套房都放到一個人名下，趁機再買套房子的，這下子買不成了。”北京朝陽一名房產經紀人告訴21世紀經濟報道記者，而這種情況也不是個例。

北京市住建委相關負責人也曾介紹過，“317新政”之后，北京離婚購房的情況呈擴大趨勢，僅近一段時間以來，就有約14%的房屋交易屬于離婚家庭購房。“這既影響了調控的效果，也容易產生一系列法律風險和道德風險。”他表示。

“假離婚”買房行為被政策封堵之后，一定程度上降低了北京二手房市場的熱度。

北京市住建委網簽數據顯示，2021年8月北京二手房網簽套數為15942套，環比下降10.7%，已連續兩個月下行。

許小樂告訴21世紀經濟報道記者，北京二手房成交量8月單月同比下降約兩成，但仍超過2019年同期約兩成；價格方面雖保持上漲，但漲幅連續兩個月縮小，釋放了平穩信號。

“從9月上半月的情況看，北京二手房市場成交量仍保持穩中向下。出現這種現象的原因是，經過上半年的集中入市后，購房需求有所降低，市場觀望情緒加重。”許小樂表示。

北京中原市場研究部則分析認為，二手房成交量持續下跌的原因，一是在于整體調控及貸款額度收緊等政策影響，下半年各銀行二手房信貸支持力度明顯下滑，政策威力不容低估；二是，隨著去年年底開始的一輪二手房價的追漲，二手房買家的熱情逐漸回落，供需雙方拉鋸戰達到新的平衡點，市場進入一個相對僵持狀態。

業主報價信心方面，8月份中原報價指數為24.04%，環比下降12.41個百分點，指數連續6個月回落，二手預期持續回落。

“預計從嚴政策威力下，二手房成交規模將繼續回落，市場‘入秋’。”北京中原市場研究部表示。

新房“微涼”

以“相對健康”著稱的北京新房市場，在嚴格調控之下，呈現出總體趨穩的態勢。

北京中原新房數據顯示，8月份，北京新房連續2個月量價齊跌，成交均價再次刷新今年月度新低，且9月前兩個周的成交套數持續環比下滑。

根據中原新房的統計數據，8月北京新房市場總成交額335.88億元，環比7月下跌23%；成交量5112套，環比下滑19%；成交均價為51598元/平方米，環比減少3362元/平方米，為今年月度新低；套均價657萬元，環比7月減少38萬元。

在北京嚴查樓市違規行為并真真切切處罰了新城控股等公司項目的大背景下，北京東五環一新房項目工作人員告訴記者，項目都在正常推，沒有什么急切心理。

另一方面，北京首批集中供地項目9月開始將陸續入市，新房補充供給能否帶來新房市場的變化？

北京鏈家研究院院長高原分析認為，相關新房供給一定程度上能夠促進當前市場交易活躍程度，但不會影響當前市場交易價格。

“產品結構上，今年首批土地供給從地塊、建設標準來看更偏向于改善型與品質型產品，是對現存產品結構的有效補充。諸多項目在同區域內已數年未供給同定位產品，會一定程度上激發目標群體購房興趣。”高原表示，同時，由于首批土地實行“一地一策”方式，價格與周邊同定位產品普遍接近，加之北京市對新房市場秩序整頓趨嚴，相關產品入市很難對整體市場造成顯著沖擊。

高原強調說，雖然市場價格在改善型產品占比提升的驅動下會有所上升，但這是結構性因素，并不意味著漲價了，具體到單一片區或單一產品類型來看，價格將會維持總體穩定。