上海樓市：一手房“擠牙膏式”網簽與二手房“斷崖式”成交

“今天剛剛拿到合同，還沒網簽呢。”9月15日，林溪（化名）從銷售手里拿過一份一手房購房合同時，臉上表情帶著興奮與擔憂。她告訴一起去樓盤的朋友，其在7月份就搖到了上海第三批住宅供應的其中一個樓盤，并順利買到房子。但由于上海一手房網簽管控比較嚴，直到兩個月后，林溪才拿到購房合同準備網簽。

與之對應的是，上海二手房市場自8月份推出“三價就低”的銀行按揭政策以來，成交進入斷崖式下滑狀態。據同策研究院數據，上海8月份新建商品住宅成交面積90.83萬平米，同比下降8%；成交均價為57183元/平方米，同比下降2%；二手住宅成交150.3萬平米，同比下降25.12%，成交均價為38207元/平方米，同比下降7.45%。

“市場與往年相比確實不一樣了。”上海中原地產市場分析師盧文曦表示，上海嚴控一手房網簽數量；二手房在“三價就低”之后又出現成交下滑，比如8月份就只有1.7萬套，相比此前的月均2.3萬套，直接少了6000套成交量。

二手房量縮價跌

上海中原地產數據顯示，上海二手房8月成交1.8萬套，環比下跌24%，同比下跌40%，并且二手房新增掛牌量也有所降低。此外，8月份上海二手房成交均價也出現了今年以來的首次下降，環比下降8%，同比下降5%。

自7月份以來，上海二手房已呈現兩個月的成交下跌，目前是量縮價跌的態勢，市場流動性明顯減弱。綜合二手中介機構的分析，市場變化主要受三個方面的影響：首先是因為本輪價格屬于短期跳漲，上半年大部分拆遷補償款資金進入二手房市場；其次，今年上海針對二手房調控的力度在增加，從供給端的房東到流通端的中介、再到提供資金的金融機構，都有針對性的限制。比如核驗價對于二手房市場預期就有很大影響，雖然表面看只是影響了外網展示，但實際上有效地降低了購房者對價格的預期。核驗價直接導致二手房市場掛牌量大量下架，供給量的減少導致成交的下降；最后，“三價就低”影響了首付比例和貸款成數、降低了支付能力，部分購房者被動下調預算。當前住房按揭貸款額度緊張，銀行放款周期拉長到4-6個月，無論一二手房都積壓了大量的排隊房源。

同策研究院研究總監宋紅衛分析認為，上海一二手聯動比較明顯，很多置換需求是把二手房賣掉后再買新房，由于二手房賣不掉導致新房也買不成，因此又連累新房市場。隨著調控的持續，預計后市上海住房市場仍呈下降趨勢，尤其是二手房市場下跌要超過新房市場。

9月初，不少中介人員都接到了一些房東急售的房源，降價幅度從幾十萬到上百萬不等。

一手房成交周期緩慢

9月第一周，上海一手房成交524套；第二周成交291套，成交量接近腰斬。根據上海中原地產數據顯示，上周（8.30－9.5）新建商品住宅成交面積18.2萬平方米。

“正常情況下應該是18萬平方米以上，接近20萬平方米甚至多一點。”盧文曦指出，除了成交下跌，一手房成交節奏明顯放緩了。9月份以來，上海新開盤只有一個，還有幾個處于認籌階段。以往的情況是，9月一手房市場基本上就開始加速跑，為“金九”開局準備。像今年這樣的開局，往后肯定成交量接不上。二手房的帶看量也下來了，消費者的觀望情緒很明顯，9月基本上沒看到簽約。不止盧文曦，滬上不少中介人士都認為，上海今年的“金九”“金”不起來了，“銀十”呢？只能寄希望于所有的新盤都能夠開盤，但上市不代表馬上就能夠開盤，要先排隊認籌，還有一個先后順序。

市場觀望情緒和銀行放貸周期拉長，導致一手樓市節奏出現了明顯放緩。

林溪的買房經歷也表明，上海目前正在嚴控新盤出貨與銀行放貸的節奏。“控節奏，控流量，控情緒。”盧文曦指出，因為今年住宅集中供應，所以整個樓市節奏全部打亂了，不見得淡季一定會淡、旺季也不一定會旺了；一手房控網簽，成交量也不見得全部是正常流量，大多數業內人士都吃不準到底是市場真的不好還是調控的結果，但是流量控制是一定的。

中介人員對于客戶的咨詢，大多數會表明目前處于調整階段，但市場很快會回暖。

為了凸顯公平性，上海最近還對一手房項目調高入圍比。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾指出，這并不意味著調控的放松。大部分放寬入圍人數的項目都是比較熱門的項目，基本上比較確定將會有大量的人去認購，這個時候一味去卡認籌率，不僅不利于維護市場的良性運行，反而可能會適得其反，再次導致認購難、買房難的局面，從而違背新房搖號政策的初衷。

此外，定向放松入圍空間也反映出當前市場主要矛盾的變化。當前市場的主要矛盾，已經由搖號政策出臺前購房人數太多導致中簽率太低而買不到房子的矛盾，轉化為積分頻繁創新高導致入圍太難依然買不到房子的矛盾。

對于市場中的買家而言，上海一手房這樣的調整，聚焦于緩和熱門項目的積分比拼，也有助于緩解因供應暫停而積壓太久的購買需求釋放的壓力。

面對如此局面，今年恐怕要看年底成交總量才能給樓市定性。正如盧文曦所言，近期一手房源供應的短缺，令上海樓市“金九”的起步較為艱難。雖然有所反彈，但成交低于20萬平方米的“冷熱”線，說明在持續政策作用下市場即便想營造出“金九”的交易氛圍，買家入市意愿不一定有前期那么高漲。

“一手房還算是穩定，包括現在認籌的幾個盤，據說又要觸發積分制了，就說明市場需求還是穩定的，沒有太大的問題。”盧文曦認為，上海一手房短期成交可能還會呈現震蕩格局。

更有房企人士指出，上海這樣的樓市局面至少要延續到明年一季度。