二手房參考價發布15天：廣州樓市溫度驟降

房地產行業傳統的旺季“金九銀十”今年很難在廣州出現。在政策的層層加碼之下，廣州樓市成交已經逐漸趨冷。

2021年8月31日晚間，廣州市住房與城鄉建設局發布《建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》，正式實行二手住房交易參考價格發布機制，該通知涉及天河區、越秀區、海珠區、番禺區、黃埔區的96個成交活躍熱點住宅小區。

在此之前，廣州已經陸續出臺了包括收緊房貸額度、調整人才購房政策等一系列房地產調控措施。而本次推出二手房參考價機制之后，廣州過熱的二手房市場也迅速降溫。

由此看來，官方對房地產市場調控的方向沒有改變，廣州樓市下行的趨勢也已經很難被逆轉。廣州中原項目部總經理黃韜在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，這是之前市場“過熱”的正常操作，同時也是為了防范金融風險的需求。

重拳之下，廣州房地產市場步入下行通道，單邊上漲的趨勢已一去不復返。

再度加碼

從上半年廣州調控頻出的動作來看，廣州房價一天不穩，官方一日出招不減。在“金九銀十”開局之前，廣州房地產市場還迎來了“大殺器”。

2021年8月31日晚間，廣州市住房與城鄉建設局發布《建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》（下稱《通知》）。

《通知》指出，廣州市住房政策研究中心將在過去一年二手住房網簽成交價格基礎上，綜合考慮評估價格、周邊一手樓盤成交價格等因素，形成二手住房交易參考價格，并要求房地產經紀機構、房地產網絡信息發布平臺等對掛牌房源開展對照自查，不得發布價格虛高的二手住房房源。

二手房參考價出臺之后，廣州曾經一度走出單邊行情的二手房市場開始回調。據廣州中原研究發展部監測的9月第一周成交數據，當周二手住宅共成交486宗，環比下跌7.4%。

“受指導價調控影響，廣州二手樓市進一步‘轉冷’，部分購房客戶認為后市價格將短暫進入下行通道。因此，部分客戶擔心現時入市會導致‘高位站崗’，選擇觀望后市再決定是否入市。”廣州中原研究發展部指出。

持有這種心態的業主的確不在少數。一名打算在近期換房的廣州潛在購房者告訴21世紀經濟報道記者，廣州樓市之前漲得太多，現在市場冷下來之后價格多少會下來一些的。“現在整個市場環境還是處于觀望狀態，我也不著急，如果有合適的價格和房子還是會考慮置換。參考深圳的情況，很多二手掛牌價跟成交價都在參考價上下了，廣州供應量本身就大，可選擇范圍廣，感覺價格應該還會再下來一點。”

廣州克而瑞首席市場分析師肖文曉在接受21世紀經濟報道記者采訪時也分析認為，“調控的目的是為了更好地實現‘三穩’，此前二輪集中供地規則的改變是為了穩地價，加強新房預售價格管理是為了穩定新房價格，此次公布二手房交易參考價是為了管理二手價格預期，這一輪調控可以說是拳拳到肉。”

關于廣州未來的政策趨勢，肖文曉指出，只有等到住房的金融投資屬性被大幅削弱、回歸居住屬性的本位，調控才有可能不再成為全社會的焦點。

后市趨冷

在此次二手房參考機制發布之前，廣州的樓市交易已經有所回落。

克而瑞數據顯示，2021年8月廣州新房網簽6711宗，環比下跌12%，“接替”今年6月的7057宗成為2021年成交新低；同時，8月廣州一手住宅成交量為6749套，環比下滑9.3%，同比下滑30.9%，這已經是廣州4月份調控出場后的五連降。

此外，二手房的情況也不樂觀，據克而瑞研究中心統計，廣州二手房成交量連續三個月都維持在8000多套的水平，而過去一年多的時間都是保持在過萬套的成交量，高峰期甚至可達1.4萬-1.5萬套。

這樣的市場背景下，炒作的氛圍已經很難再有聲音。可供對比的是在二手房參考價出臺后深圳的市場情況。

克而瑞數據顯示，深圳在今年2月份率先成為全國首個發布二手房指導價的城市之后，二手住宅成交量一路狂降。在剛剛過去的8月，深圳二手房僅成交2043套，同比下降約81.96%。國家統計局公布的數據也顯示，今年8月，深圳二手房均價環比下降0.4%，連續4個月下降。

因此，雖然此次廣州二手交易參考機制被列入名單的小區只有96個，但更重要的是，這項政策向市場釋放了嚴調控趨勢不改的信號。

針對未來廣州房地產交易市場的走向，肖文曉表示，交易參考價公布之后，目前市場各方都還在消化政策的過程之中，包括各界最為關心的商業銀行會否將參考價作為房貸評估指導價目前亦尚未明確，市場普遍處于觀望之中。“事實上，在此次二手交易指導機制發布之前，廣州的新房、二手房成交量都已經呈現明顯的回落趨勢，參考價的發布加快了市場調整的進程。”

一名深耕廣州本土的開發商人士也對21世紀經濟報道記者分析認為，廣州是一個“炒房”空間不大的市場，二手房基本就是晴雨表。一旦二手降溫，自然也會影響一手的購房心理，而且現在黃埔、南沙等外圍區域都取消了人才購房政策，廣州的供應量比起深圳要大很多，一手也不可能不受到影響。“我們一些樓盤，最后出來的價格比之前預期的價格還是有下調的，雖然也有調控的關系，但也是主動選擇的結果。客戶按照二手參考價來衡量，一手房也會被穩住的。”

黃韜也指出，二手交易參考價機制實行之后，廣州的二手價格必定會跌，“成交量大跌后必有價跌，將來的市場趨勢是價格上會有分化，趨勢將是低端有保障，中端有供應，高端有市場。”