廣州祭出“二手房參考價”大招 多地二手房去泡沫進行時

     繼深圳、東莞和成都等城市之后，廣州也終于出臺二手住房交易參考價格發布機制。2021年8月31日晚，廣州住建局發布《關于建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》（下稱通知）。

      通知要求，對于成交活躍的熱點區域，以住宅小區為單位，由廣州市住房政策研究中心在過去一年二手住房網簽成交價格基礎上，綜合考慮評估價格、周邊一手樓盤成交價格等因素，形成二手住房交易參考價格；房地產中介、網絡信息發布平臺不得發布價格虛高的二手房源，并以參考價格作為業務開展依據。

自從今年2月深圳推出二手房參考價機制以來，全國多座城市紛紛通過這一機制將調控范圍深入至二手房。這些城市在一二手聯動調控的作用下，曾經短期漲幅過快的二手房成交逐漸回歸理性，泡沫化趨勢也逐漸被終結。

調控“意料之中”

廣州出臺二手住房參考價格發布機制是意料之中的調控。

2021年4月，住房和城鄉建設部副部長倪虹約談廣州等5個城市政府負責人，要求充分認識房地產市場平穩健康發展的重要性，牢牢把握房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，切實扛起城市主體責任，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。

被約談之后，廣州在房地產調控上不斷升級、打補丁。

從數據面來看，廣州將二手房納入調控范圍也有其必要性。根據國家統計局發布的數據，今年前7個月，在四座一線城市中，廣州是新房、二手房同比漲幅均為最高的城市，新房達到10.9%，二手房則達到了12.2%。而根據廣州中原研究發展部監測數據，2021年上半年，廣州二手房成交75212套，較同期增長57.2%，成交量為近四年同比最高。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉告訴21世紀經濟報道記者，“從統計局發布的70城房價指數來看，廣州新房和二手房的同比漲幅都是靠前的，這也是為何今年以來廣州頻頻收緊調控的重要原因，而在近幾個月新房價格指導逐漸明晰之后，二手房市場的價格預期管理被提上議程也不讓人意外。”

在通知發布的同時，廣州市住房研究中心隨即發布《首批熱點區域住宅小區二手住房交易參考價格表》。

21世紀經濟報道記者對比涉及的96個住宅小區官方參考價格與最新成交價格，多數住宅小區價格的參考價要遠低于成交價，最為明顯的是天河CBD珠江新城的多數小區參考價均未到10萬/平方米，而實際成交與掛牌價都至少在14萬/平方米左右。

例如，中海花城灣目前鏈家的參考均價為17.5萬元/平方米，而官方的參考價格僅為9.3萬元/平方米。

廣州中原項目總經理黃韜在接受21世紀經濟報道記者采訪時稱，“第一批僅列出96個住宅小區，未來還會有第二批第三批住宅小區納入價格管控。由于第一批是熱點成交區域，起到警示作用，才會出現參考價與成交價價差較大的情況，預計第二批第三批不會出現如此大的價差。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，二手房指導價的意義在于，“引導業主和中介掛牌價，斬斷掛牌價推動買家市場預期，拉動成交價上漲的循環；市場失靈的情況下，以政府有為之手，給市場提供合理價格信號，代替不合理、非理性價格信號；控制二手房價格，引導新房價格，并為新房限價提供合理預期；以參考價推動二手房市場去杠桿，降低資金對房價的拉動作用。”

關于未來廣州二手樓市發展狀況，肖文曉表示，“近幾個月廣州二手房市場已經有所降溫，成交量也由此前的一萬余套縮減至八千余套，此番通知出臺，勢必加速調整，預計短期內成交量或會大幅萎縮。”黃韜則指出，短期內二手房成交量大幅下降，必定導致成交價格變動，但預計成交價格在3個月后才會有明顯回落。

過往成效顯著

在廣州建立二手房參考價發布機制之前，全國已有過十座城市也同樣出臺了這一機制對二手房進行調控。盡管在推出之初，市場對其能夠起到的效果意見不一，但從市場反饋來看，這一政策的威力不可小覷。

能夠起到作用的原因在于，這一機制并非僅是參考意義，它可以作用于中介、銀行等相關機構，二手住房交易參考價格是它們開展業務的依據之一。例如，中介機構按照參考價對二手房進行掛牌，高于參考價的需要撤牌；銀行也需要以參考價作為貸款評估價等。

以出臺這一機制最早的深圳為例，其目前二手房成交已經跌入冰點。今年2月，深圳市住建局發文建立二手住房成交參考價格發布機制，并發布了深圳3595個住宅小區二手房成交參考價格。

據樂有家研究中心統計數據顯示，2021年7月，深圳全市二手房網簽套數3313套（含自助），其中，二手住宅過戶2557套，環比下跌1%，同比大跌81%。深圳中原研究中心數據也顯示，2021年上半年深圳二手住宅成交28442套，同比下降35.4%。

一名深圳龍崗區的中介人士告訴21世紀經濟報道記者，“深圳二手房成交量8月歷史性跌破2000套，二手房成交周期變長。部分地區業主價格下調，客戶看房大部分奔著撿漏而來。按目前的行情來看，買方占據了絕對的上風。未來，二手房市場會回歸理性，橫盤期預計長達2年，交易量短期內不會有太大的上升，量價齊跌。”

上海則于今年7月開始實施二手房源價格核驗政策，沒有通過價格核驗的房源不予發布，并于8月發布“三價就低”政策。

克而瑞數據顯示，上海發布二手房價格核驗政策后，成交量開始下跌。2021年7月，上海二手房成交面積196.7萬平方米，同比下降17.68%，環比下降13.7%。據21世紀經濟報道此前報道，2021年7月底以來，上海不少中介門店成交僅有一兩套，甚至零套。

肖文曉分析稱，“由于參考價和市場價有較大差異，買賣雙方圍繞價格的博弈最終會演變成市場濃郁的觀望氣氛，大幅挫傷交易量。由于買方有調控的加持，經過一段時間的橫盤之后，部分急售的業主就有可能會降低價格預期，所以參考價的發布對于市場預期的改變確實是有作用的，其中的關鍵點就在于中介和銀行等利益相關方會否嚴格按照參考價落實管理。”

以廣州的情況來看，銀行機構已經迅速對這一政策作出響應。據南方+消息，民生銀行廣州分行表示，該行廣州地區二手住房按揭抵押物價值核定一直按照“評估價格和網簽交易價格孰低”的原則執行，這是廣州二手房參考價出臺之后，首個公布的商業銀行房貸評估細則。

李宇嘉也認為，“二手房參考價不是短期調控要求，而是長效機制建設的必然。今年4月，住建部約談廣州，就明確提到，強化二手房交易管理，而從深圳、上海、成都、西安的調控可以發現，二手房指導價機制，都是發生在住建部調研督導之后。監管系統和參考價是二手房監管的重要長效機制和基礎設施。”