A股地產龍頭“萬金”凈利齊下滑 行業主旋律變奏？

      A股兩家地產龍頭萬科、金地的2021年年中報表現都不甚出色，成為房地產行業從高潮轉入低谷的一個注腳。

萬科、金地同于2021年8月30日發布年中報，這兩份財務報告的主基調大抵可以概括為“增收不增利”。萬科在營收錄得同比增長14.2%至1671.1億元之時，歸母凈利潤卻只有110.5億元，同比下降11.7%；金地則在報告期內實現營收342.74億元，同比大幅上漲72.45%的同時，錄得歸母凈利潤18.25億元，同比下跌38.79%。

業內對這樣的局面雖普遍持消極態度，但是從金地連續兩日股價飆漲的市場反應來看，這也是行業被重塑的標志。在新的周期下，房地產行業經過一輪洗牌后，新的行業格局似乎正在逐漸形成。

一個值得關注的現象是，“招保萬金”時隔多年再聚首前十，當高杠桿、高負債不再，穩健審慎的房企迎來了他們的春天。行業的主旋律變奏了。

結算陣痛期

過去這幾年，整個房地產行業也在沖刺銷售規模。然而隨著地價抬升，多數房企都跳不出“增收不增利”的圈套，萬科如此、金地集團更是如此。

金地年中報顯示，2021年上半年，金地集團實現營業收入342.74億元，同比上升72.45%；盈利水平方面，集團內的房地產業務結算毛利率為14.25%，與2020年同期的39.6%相比下降了約25個百分點，歸屬于上市公司股東的凈利潤18.25億元，同比下降38.79%。

金地集團董事、高級副總裁兼財務負責人韋傳軍解釋稱，公司半年度整體毛利率下降一方面與近年地價占房價比重提高有關，另一方面與本期結轉結構有關，部分低毛利項目集中交付結算影響了整體毛利率。“位于杭州、天津、合肥等低毛利地區的7個項目在本期集中結轉，占房地產開發結轉收入的比例超過50%，這些項目的結轉毛利率僅為8.7%。”

在房地產利潤空間普遍遭到壓縮的行業背景下，管理層強調，金地集團毛利潤和凈利潤的下降幅度顯著低于行業其他公司。

利潤率下滑是主旋律，明源存量地產首席研究員艾振強在接受21世紀經濟報道記者采訪時分析道，很大一部分原因是2017年和2018年高價地太多，導致現在結算數據不太好看。“但這是暫時性的，隨著這些負面因素的消除，未來利潤率會在現有基礎上有所回升，因為高地價消化得差不多了，2019年和2020年的地，地價占房價的比重已經較之前降下來了。”

“但總體上來說，未來整個行業的毛利率會在20%-25%之間，凈利潤在10%左右，這要比較優秀才能做到。”艾振強指出。

作為A股的行業龍頭，金地集團今年的股價隨同大市，并不能讓投資者滿意。在業績會上，被問及市值管理的問題時，金地管理層表示，會積極與資本市場溝通交流，被問及是否有回購計劃以及未來的分紅計劃時，金地集團方面并沒有做出直接的答復。

不過在金地年中報發布后，金地的股價有明顯回升。截至9月1日收盤，金地集團股價為11.48元/股，觸及漲停板，總市值為518.3億元。

在銷售額表現上，金地今年上半年也錄得較好增長。報告期內，金地集團實現合同銷售約1628.3億元，同比增長約60.2%，超過2021年上半年百強房企平均增速（37.8%）約22.4個百分點；實現合同銷售面積753.0萬平方米，同比增長55.3%。銷售額大幅增長之后，金地時隔多年也終于重回前十。

重塑行業格局

除了金地集團在銷售榜上的逆襲之外，“招保萬金”的另一位曾經掉隊的成員招商蛇口也已經登榜歸來。

據招商蛇口2021年中報，上半年，其實現銷售金額1769.8億元，同比上升59.9%，克而瑞研究院數據顯示，招商蛇口上半年全口徑金額排名行業第7。從2019年初的第18位，到2020年初的第11位，再到如今的第7位，招商蛇口在銷售榜上穩步前進，大有重奪昔日陣地的氣勢。

至此，“招保萬金”再度重聚前十。根據克爾瑞研究發布的2021年上半年房企銷售數據顯示，昔日地產四大龍頭萬科集團、保利發展、招商蛇口、金地集團分別列位行業第3、5、7、10位。

這幾家房企有一個明顯的特征是在經營上均為偏穩健風格，拿地策略上也十分審慎，在過去許多年，房地產行業許多靠舉債擴張的房企逆襲成為黑馬漸漸將“招保萬金”的地位擠落，而今王者再度歸來，或許意味著房地產格局正在經歷新一輪的洗牌。

“今年以來，招保萬金再次齊聚地產銷售前十，具有國資背景的招商和金地發展迅猛。當下的房地產行業格局以及未來的發展趨勢，確實有呈向國央企背景的房企以及流動性較好的頭部房企快速集中之勢。”IPG中國首席經濟學家柏文喜告訴21世紀經濟報道記者。

如果從這幾家房企今年上半年的拿地規模來看，這幾家房企因為融資成本低、在手現金多，的確在土地市場上十分從容，也具備逆周期擴張的實力。

以金地為例，今年上半年，金地新獲取土地81宗，總面積約1247萬平方米，其中權益儲備約531萬平方米，總投資額約924億元，權益投資額約411億元，按簽約金額和拿地總投資額計算，上半年金地集團拿地銷售比達到56.75%。

而根據中指研究院數據，2021年上半年，萬科、保利、金地、招商蛇口分別位列中國房地產企業拿地面積的第2、3、10、11位。

在新的一輪洗牌中，房地產行業的天平已經漸漸傾斜。

艾振強指出，對房地產企業來說，提高利潤無非就是降低成本，其中拿地成本受到大環境的影響，而融資成本卻是各憑本事，具有國資背景的房地產企業在這方面顯然具有先天優勢。“國央企融資利率低好幾個點，像金地、萬科這種有國資背景的企業優勢還是很大的。”