樓市“質變”：二手房價下跌成主流

在持續不斷的調控下，房地產市場終于從“量變”轉為“質變”。

9月15日，國家統計局發布8月70大中城市房價數據，以及前8月房地產投資和銷售數據。在眾多數據指標中，量與價的變化最引人關注。

今年8月單月，全國商品房銷售面積為12545萬平方米，銷售額12617億元。無論同比還是環比，均連續兩個月下滑。

價格方面，8月70大中城市的房價漲幅以持平和回落為主。被視為市場先導指標的二手房價格，下降的城市數量達到34個，近幾年來首次多于上漲的城市數量。

若以市場化屬性更強的二手房價格作為參照，8月樓市的變化可總結為“量價齊跌”。不少分析人士認為，樓市出現“拐點”，在供需兩端的持續調控下，快速發展后的調整期即將到來，作為傳統旺季的“金九銀十”，成色恐將不足。

在持續不斷的調控下，房地產市場終于從“量變”轉為“質變”。視覺中國

二手房指導價政策顯效

今年以來，房地產銷售的增長曲線一直在下行。今年前8月，全國商品房銷售面積114193萬平方米，同比增長15.9%；商品房銷售額119047億元，同比增長22.8%。與年初（今年1-2月）超過100%的增速相比，已經明顯放緩。

這一方面是因為今年年中以后，市場銷售的增速逐漸乏力；另一方面則是由于疫情影響導致去年年初基數較低，此后市場逐漸復蘇，基數也明顯提高。

今年下半年以來，房地產市場交易規模在沖高后出現回落。7月和8月，月度交易量連續下滑，8月的商品房銷售面積甚至低于2019年同期。

貝殼研究院高級分析師潘浩指出，除了去年的高基數外，季節因素和政策因素導致的銷售下滑也不容忽視。據貝殼研究院統計，8月房地產市場調控類政策出臺36次，自4月以來調控頻次持續增加，調控持續加碼。

其中，近期多地集中出臺的二手房指導價調整，已經直接影響到交易價格。

“二手房指導價”是指二手房交易的參考價格。近期，已有包括深圳、上海、廣州、合肥、西安、東莞等在內的13個城市對二手房指導價進行調整，從而遏制實際交易價格過高。從8月的房價表現來看，這種調整效果十分明顯。

今年8月，一二三線城市的新房價格平均環比漲幅分別為0.3%、0.2%和0.2%，以回落和持平為主。同期的二手房價格漲幅分別為0.2%、0.2%和0.1%，略低于新房價格漲幅。

分城市來看，在新房價格仍以上漲為主的情況下，8月二手房價格下跌的城市達到34個，上漲的城市數量僅有27個。若拋開去年年初疫情的影響，最近6年來，二手房價上漲的城市數量達到最低。其中，二三線城市成為下跌的主體，昆明、南充、石家莊、牡丹江的價格跌幅靠前。

貝殼研究院認為，除了指導價調整的因素外，市場下行的預期在二手房市場傳遞得更快。相對而言，重點城市新房限價下仍存在一二手倒掛，吸引購房需求轉向新房市場。

“全國房價拐點已經出現。”中原地產首席分析師張大偉認為，2021年9月后，隨著信貸政策由寬松回歸正常，未來房價漲幅有望放緩，房價下調城市的數量將不斷增加。

“金九銀十”恐落空

支撐“拐點”的論據，除了量與價的變化外，還包括投資、融資、拿地等一系列指標的變化。

今年8月，全國房地產投資（累計）增速已從年初的38.3%降至10.9%。除中部地區仍保持兩位數增長外，東部、西部和東北地區的增速都已降至個位數。同期，房地產開發企業土地購置面積10733萬平方米，同比下降10.2%；土地成交價款6647億元，下降6.2%。

受“三條紅線”“五檔管理”等政策的影響，房企融資也受到限制。今年1-8月份，房地產開發企業到位資金134364億元，增速從年初的51.2%降至14.8%。

值得注意的是，7月和8月以來，部分房企采用降價的方式促進銷售，并回籠資金，但效果并不理想。由于7月和8月的銷售規模出現下滑，房企資金來源中的“定金及預售款”“個人按揭貸款”兩項指標的增速均出現下滑。

北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，調控政策對供需兩端都帶來限制，這也導致房企信心普遍有所減退。同時，市場信號的傳導，也帶來一系列的連鎖反應：銷售不佳影響回款、回款不暢影響融資、融資不足影響投資。

統計局發布的另一組數據顯示，8月房地產開發景氣指數為100.85，為今年以來的最低值。

前述房企人士還認為，在近期的第二輪集中供地中，因報名人數不足而流拍的現象明顯增多，說明房企的信心仍然不足。

在這種情況下，作為傳統旺季的“金九銀十”，市場走勢如何？

潘浩認為，由于企業融資端持續承壓，因此銷售回款將繼續成為房企運營的生命線。面對傳統“金九銀十”的銷售節點，房企為應對市場不確定性、確保年度銷售任務的達成、穩定回籠資金以及為年底拿地準備籌碼，推出一定的促銷措施是常規操作。其中，部分存在較大現金流壓力的房企，可能進行較大力度的促銷。

前述房企人士則認為，在現有的政策壓力和市場信心下，“金九銀十”的熱度勢必不會太大。相反，在年末沖刺業績的階段，房企會實施較大力度的促銷活動，市場也有望在年末出現“翹尾”。