泰禾集団の「北京65件の不動産賃貸契約」は中建投資信託の踏み雷の內情を暴露しました。

48億円の借金紛爭事件の敗訴、渤海信託の泰禾本部の差し押さえ、地方政府の債務再編への介入…

泰禾グループ株式會社（以下「泰禾集団」という）は「債務」に苦しんでいます。

5月24日、泰禾グループは再度、社債「H 6泰禾02」及び「H 6泰禾03」が期限通りに元利履行できなくなり、2つの債券は合計で16億元を超える元利を支払うべきで、つまり泰禾グループの累積違約債務はさらに16億元を超える債券債務を追加し、累計で約431億元の債務を超過しました。

これは、泰禾グループの債務はまだ「プラス」されていることを意味します。

「借金が山ほどある」下で、タイタニア集団のキャッシュフローはすでに枯渇に近い。

會社の2021年の第1四半期の報告によると、利息負債はすでに950億元近くに達しましたが、経営活動の現金流入は7.76億元で、期末の非制限現金は11.67億元だけで、有利子負債と比べてほぼ「焼け石に水」です。

最近、21世紀の経済報道記者が獨占的に知ったのは、泰禾グループは2年前に高価格の総賃貸福悅居（北京）不動産管理有限公司（以下、「福悅居」という）の北京での65件の不動産、低価格の対外賃貸、収支関係は不思議です。

その「かご返しの流動性」を背景にして、當然のことのようだ。

8.98億元借家「疑惑雲」

21世紀経済報道記者が獨占的に獲得した書面資料によると、2018年7月1日、泰禾グループと福悅居は北京市朝陽區で正式に「家賃総レンタル契約」（以下「契約」という）に署名した。

契約によると、泰禾グループはいつも福悅居所の北京にある65軒の不動産を借りています。賃貸期間は20年で、無免除レンタル期間で、標的の不動産用途は対外賃貸です。

総賃貸料については、泰禾グループは、各賃貸料の支払い日（つまり、各標的不動産の営業収入計算日前の第1営業日）に、福悅居に當期の支払うべき総賃貸料を支払い、総賃貸料は泰禾グループが譲渡された過渡期間內の家賃賃貸収益権を含む対価を支払う。

契約書の別添資料の中の「家賃支払計畫表」から見ると、第一年2018年と最後年2038年はそれぞれ1回と3回の総賃貸料支払日であるほか、2019年から2037年19年間は毎年4つの総賃貸料支払日があり、いずれも1月、4月、7月、10月の4ヶ月末の數日間である。

21世紀の経済報道記者の計算によると、契約が予定通り履行されれば、20年間で泰禾集団は福悅居に総額8.98億元の総賃貸料を支払う必要があります。現在まで、契約通りに家賃を支払えば、泰禾グループはすでに福悅居に11回の家賃を支払いました。合計8401.41萬元です。

8.98億元の総家賃で計算すると、平均一セットの不動産の家賃は5.76萬元近くに達することができます。

このデータとは対照的に、21世紀の経済報道記者によると、現在泰禾グループが賃貸した不動産のうち、家賃は5.76萬元/月をはるかに下回り、そのセットは百平以下の不動産で、月家賃は一萬円未満で、しかも65セットの不動産のうち、百平以內の不動産の數は半數近くに達している。

つまり、泰禾集団のこの「商売」は、安定していても損しないということです。

ちなみに、契約書によると、リース期間內に、泰禾グループは福悅居有権で標的不動産を譲渡し、標的となる不動産の優先購入権を放棄することに同意しました。

本契約に基づいて、雙方の総賃貸契約は2年余り履行された後、近いうちに「変數」が現れました。

ある関係者は記者に対し、福悅居側は契約の中の標的となる不動産を販売する計畫を明らかにしました。現在は市場上で発売されています。泰禾集団は最近の一ヶ月以上にわたり、関連テナントと協議しています。

しかし、うまくいっていないようです。

「福悅は上場価格が高すぎて、しかも最近は中古住宅の取引シーズンではないので、ゆっくりと売るしかないです。」この関係者は付け加えた。

中建投信の二重身分

疑惑に満ちたこの取引では、著実に儲かる賃貸人としての福悅居氏の背後にいる唯一の株主は、泰禾集団との関係が淺からぬものである。

記者は開封寶を見て、福悅は中建投資信託の全額子會社であることを発見しました。

つまり、中建投資信託は今回の総レンタル65件の不動産取引の「賃貸側」と同じです。

さらに興味深いことに、中建投資信託ホールディングスの福悅居も2018年下半期に発生しており、泰禾グループと福悅居が「家賃総レンタル契約」を締結した2018年7月1日と極めて近い。

工商資料によると、福悅居は2018年8月20日に正式に工商表を完成し、持株株主によって慕盛（北京）マンション管理有限公司から中建投資信託に譲渡された。工商変更の進捗狀況によっては、雙方が工商譲渡契約を締結する時間は繰り上げられ、7月1日までになります。

慕盛（北京）マンション管理有限公司は、泰禾グループ100%間接持ち株のプラットフォームです。

これも意味しています。中建投資信託という「安定して儲かるなら損はない」というビジネスは、泰禾集団が中建に信託を入れる「意図」が巨額の利益を渡すという一連の手法の中の一つのようです。

當時、泰禾集団が2019年に債務危機を暴露した前夜に、當時市場上は泰禾集団に対して危機の味を嗅いでいませんでしたが、泰禾に近い人によると、當時の泰禾集団の內部はすでに融資の探しや流動性の回収など様々な手段を講じていました。

この背景の下で、なぜ泰禾集団は中建信託に利益を転嫁したのですか？

21世紀の経済報道記者によると、中建投資信託のもう一つの身分は、泰禾集団の「債務者」です。

この問題が浮上したのは2020年で、中建投資信託、華融資産、中原信託、長安國際信託が相次いで金融借金契約のトラブルで泰禾を起訴した。

聞くところによると、泰禾グループの債務は、金融機関が銀行、信託、基金、資産管理などを含む。このうち、信託會社のローンは年內の満期に関わる金額の半分近くを占める46.64%となっています。

「確実に儲かるなら弁償しない」という二大家から、「債権者」としてメディアに露出するまで、わずか二年間しかないです。

複數の信頼が雷を踏む

業界関係者の分析によると、この事件の進展は二つの可能性があり、一つは福悅居プロジェクトであり、泰禾が中建に投信して融資するパッケージ提攜の一つである。福悅居プロジェクトの「著実に儲かるなら損はない」という誘惑が、中建投資信託の最終投資に踏み込みを促しました。

本紙の記者が入手した資料によると、泰禾グループと福悅居が署名した「家賃支払計畫表」によると、雙方は市場価格をはるかに超える賃貸契約を執行しています。このような離れた協力について、上記の人の話によると、中建投信托は可能性があるか、或いは前もって泰禾グループのリスクを承知しています。泰禾集団に対して、一連の資源の譲渡を強く求めています。

泰禾集団のリスクは依然として進化しており、中建投信託はその中の一つの斷面にすぎない。

2019年の年末から、主要な「債務者」の一つである多くの信託會社として、訴訟式の「借金取り」が始まりました。

2019年の年末に、中誠信託とチベット信託はいずれも借入契約の期限が過ぎたことで訴訟を起こしました。その後、中信托は決済済みで、チベット信託も執行和解に達しました。

2020年には、泰禾集団が巨大な債務圧力に直面しながら外部資金支援を導入できない場合、借入紛爭訴訟が激化しています。2020年の年報で披露された重大な訴訟、仲裁事項だけで、金融借金紛爭訴訟は8件あります。

近く判決が確定した四川信託の多額の借金問題も含まれている。

最近では、一ヶ月前の5月9日に、泰禾グループは渤海トラストからの公告を受け取った。泰禾グループの北京公館を検封する予定で、北京における実際の事務本部でもある。

泰禾集団北京公館のエレベーターに掲示されています。

5月27日、福建日報は資産処分公告を掲載しました。中國信達資産管理株式有限公司福建省支社は石獅子泰禾広場投資有限公司のプロジェクト債権を処理する予定です。

2021年4月30日までに、本プロジェクトの債権総額は10.58億元で、そのうち再構築債務殘高は8.4億元である。

5月7日、漳州市龍海區人民政府事務室は仕事グループを設立し、泰禾グループ子會社の資産負債の整理と選別を行い、法により順番に、比例によって債務を返済するとともに、意図的な買収先と意思疎通し、持分再構築方案と再構築計畫案を検討する。

これは初めての地方政府が泰禾集団の再編に介入したのです。

5月8日、泰禾グループは聲明を発表しました。漳州市龍海區の関連政府部門が清算チームを設立するという本質的な目的は、政府部門の參加の下で白塘灣プロジェクトの株式再編方案と再生産を推進することで、破産手続きを開始するのではなく、ということです。これは泰禾グループの現在の業務の中の重要な「復工復産保護品質交付」と一致した出発點であり、いずれも早く広大な所有者に家屋を引き渡し、各債権者の合法的権益を維持するためである。

泰禾グループによると、白塘灣プロジェクトは泰禾グループなど3つの提攜プロジェクトで、現在は様々な原因で休業中ですが、債務超過の問題はありません。本プロジェクトの未販売貨物の価値は200億元を超え、現在のプロジェクトの債務をカバーするのに十分である。

泰禾グループによると、會社は現在の住宅販売などを通じて資金の還流を促進し、プロジェクトの正常運行を推進したいとしていますが、プロジェクトの持株提攜問題と內部の意思決定の不一致の原因で、プロジェクトは運営が行き詰まり、正常運行ができなくなりました。

會社の投資家たちは債務再編にも関心を持っています。その中に多くの投資家が親交所のインタラクティブプラットフォームで質問をしています。

タイタニックグループは、債務再編に向けて積極的に取り組んでいるという。

泰禾グループの高価格に戻ってきました。総レンタル福悅は北京の65セットの不動産「迷事件」の中で、最近契約を終了し、標的となった不動産を転売することを決めました。泰禾グループは今後十數年で家賃を時間通りに支払うことができないかもしれません。21世紀の経済報道記者は引き続き調査しています。

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