SOHO中國水落“石”出 潘石屹30年地產往事揮袖別離

“賣賣賣”之路持續延宕7年后，SOHO中國的去向揭曉了謎底。潘石屹作為第一代明星地產企業家，終于將告別進行到底。

將控股權交給黑石，只保留了9%股份并將退出董事會的潘石屹夫婦，未來對SOHO中國的作用更像是“場外幫助”。

1995年創立的SOHO中國，其發展歷程是中國房地產不可或缺的縮影。從住宅開發到商寫開發再將賽道切換至物業自持，曾憑借設計新穎、絕妙投資節點獲得高光時刻，甚至喊出過“5年內超越萬科”的SOHO中國，最終卻被地產高鐵甩在了身后。

聚焦到潘石屹本身，這位上世紀90年代從海南幸運“頂點出逃”的“萬通六君子”一員，有著太多的標簽，承載著比當下“職業經理人”奪目數倍的光環。近些年褪去企業家色彩，潘石屹又有了“潘木匠”“潘攝影”“潘蘋果”的稱號，甚至因為多次售賣物業資產，還有人稱呼他為“潘跑跑”。

淡出不是一年兩年之勢，只是這次售出，更應該稱得上是標志性動作，為潘石屹和他的SOHO中國畫下具象的句點。

與潘石屹同時代的企業家王石，離開萬科之后依然奮斗在商業的路上，潘石屹的下半場人生將會落點在哪里，尚未公布。一位國際咨詢公司高管向21世紀經濟報道記者猜測，可能是轉型成為面向海外資產的機構投資者，也有可能是真正退隱，“離開江湖，空留名號”。

這位昔日里高超的宣傳大師，在當下最受年輕人追捧的短視頻平臺抖音上只偶爾發發甘肅老家、運動心得、手工作品、公益幼兒園的內容，留言數往往不超過3位數，留言區總少不了一片帶著調侃的“跑路了？”。

只有一位潘石屹老鄉的留言顯得與眾不同：“我是潘老師一個地方的，孩子就在他蓋的學校，什么都免費，我想說他沒忘本，是個好人。”

1995年創立的SOHO中國，其發展歷程是中國房產的一個縮影。視覺中國

折價出售，黑石入場

兜兜轉轉，SOHO中國還是選擇了與黑石集團達成一致，只是與去年第一次接觸時的方案相比，最終方案已經打了折扣。

6月16日盤后，SOHO中國發布官方公告，黑石（NYSE:BX）發出全面收購要約，將從控股股東手中以5港元每股的價格要約收購28.56億股股份，占發行股本約54.93%，要約完成后，黑石將成為SOHO中國的控股股東和最大股東。

交易完成后，SOHO中國將繼續在香港證券交易所上市，潘石屹和張欣將保留9%的股權，并且會在收購要約完成后退出董事會，由黑石集團向董事會提名新的執行董事。

26年經營，潘石屹夫婦留下一個承諾，作為公司的第二大股東，將繼續調動資源為公司發展提供幫助。

有一點不變的是，黑石集團目前并無計劃對SOHO中國的管理層和團隊進行變更。

與2020年3月黑石與SOHO中國的那場談判相比，本次黑石收購要約價從每股6港元縮水至每股5港元，總價格減少了16.7%。

不同于以往的“私有化”的傳聞，第一太平戴維斯華北區研究部負責人、助理董事李想告訴記者，黑石采用了“曲徑通幽”的方式，股權收購總代價比原本SOHO中國整體資產包的價格便宜了一半以上，且黑石的資金成本更低，資金籌措方式更靈活。

“這非常符合黑石一貫的投資邏輯，尤其是考慮到后疫情階段美元大放水以及全球經濟仍存在不確定性因素，這種收購方式更劃算、也更保險。”李想表示，時隔一年，黑石并沒有放棄對SOHO中國的收購，說明黑石集團對中國商辦市場，尤其是一線城市的商辦市場具有強烈的信心和布局欲望。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜告訴記者，黑石保留SOHO中國原本的運營和管理團隊，正是看中其團隊對運營環境與企業資產的熟悉、了解與恰當的把握，只有這樣才能保證企業運營的平穩與資產價值的最大化。

“賣賣賣”背后，“包租公”難當

1994年，“萬通六君子”因經營理念不合正式拆伙，潘石屹帶著“第一桶金”，于次年與妻子張欣共同成立SOHO中國的前身——北京紅石實業有限責任公司。有著海外背景和投行經驗的張欣，和擁有獨特商業判斷、心細膽大的潘石屹，組成了良好的創始團隊和堅固的夫妻合伙人。

憑借新穎的概念和突出的設計，加上靈活的散售模式，SOHO中國迅速崛起。潘石屹打造的北京第一座SOHO項目——SOHO現代城，1999 和 2000 年連續兩年成為北京市單體項目銷售冠軍。一路高歌猛進，2007年，SOHO中國在港上市，曾創下過亞洲最大商業地產IPO紀錄。

2010年是SOHO中國最意氣風發的時刻，銀河SOHO當年賣出146億，成為單體項目的全國銷售冠軍，公司整體銷售額達到了歷史新高的238億元。SOHO中國甚至提出要“五年之內超越萬科”。

與此同時，潘石屹也超出企業家身份，逐漸成了大眾偶像。微博意見領袖、出書、做慈善、做展覽，甚至聯合主演了一部電影。

但商業總有起伏。隨著北京出臺禁止物業散售政策，加上潘石屹前期為公司打下的“煤老板、江浙老板”客群購買力不均衡，以及寫字樓購買需求受宏觀經濟影響有所減弱，2012年，潘石屹決定將公司從銷售轉向“自持物業”模式。

充當“收租公”期間，SOHO中國經受著嚴峻的資金考驗。潘石屹曾經公開表示，“SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%”。

柏文喜分析指出，如果不是銷售型物業開發商憑借其龐大的現金流來“供養”自持型商辦物業，如果也沒有長期、低息的規模化資金來源的話，那么經營上的入不敷出將是早晚會吞噬業主自身的現金流黑洞。

2014年開始，潘石屹走向了售賣資產之路。僅用了三個月時間，SOHO中國出售了上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場；2015年，以84.93億元將上海外灘國際金融中心(8-1)地塊50%的權益轉讓給昔日的對手郭廣昌；2016年，以32.2億元將上海SOHO世紀廣場賣給國華人壽保險；2017年虹口SOHO、凌空SOHO分別以35.7億、49.44億賣給了新加坡公司吉寶置業和香港知名私募基金公司基匯資本。

據不完全統計，從2014年開始，潘石屹陸續通過出售資產套現約300億元。由于售出動作太頻繁，導致市場上質疑潘石屹效仿李嘉誠“跑路”的聲音絡繹不絕。

直到潘石屹手中，只剩下了所謂的“八大金剛”，就是SOHO中國最核心的八個寫字樓項目：北京的望京SOHO、光華路SOHO2期、SOHO前門大街、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO和SOHO天山廣場項目——也正是本次黑石集團所收購股權含有的資產包。

2012年到2018年，SOHO中國營業收入由161.43億元縮水至17.21億元；歸屬母公司股東凈利潤由105.85億元減少至19.25億元。對比之下，曾經比肩的房企萬科、恒大、碧桂園，早就把銷售額做到了幾千億。

柏文喜表示，潘石屹從蓋房賣房轉為自持，再到賣賣賣，是在國內特定行業環境下從事商辦物業開發與運營的必然選擇，這一點與從事高周轉和毋須運營的住宅開發業務顯然有極大的不同。

他說，選擇適合自己的投資領域與投資機會并對自身的投資布局進行必要的調整，這是每一個投資者在追逐自身夢想與投資效益時的天賦權利，因此不應該從道德層面評判“潘石屹跑了”。

水落“石”出，因果早已種下

潘石屹是上世紀90年代初海南房地產泡沫中逃頂出來的那一批企業家，始終保持了危機感和求生意識。

柏文喜認為，這也是潘石屹對中國樓市始終缺乏長期信心的根源。

以倒敘的方式回顧歷史，許多業內人士都把SOHO中國的成功歸因于潘石屹的投資眼光和對節點的精準把握。低價拿地后建成高價值寫字樓項目，是潘石屹常用的方式。潘石屹曾說，“做生意永遠不變的規律，就是低的時候進貨，高的時候出貨。SOHO中國永遠在遵循這一原則。”

連潘石屹的好友都評價他，是天生的二道販子。

業內人士分析，潘石屹與張欣共同之處也在于，堅持低風險運營，SOHO中國的賬面上永遠都有著豐沛的現金流。

只是長此以往，潘石屹的事業也缺乏銳意創新。除了從出售轉為自持，以及持續不斷地“賣賣賣”，潘石屹多年來少有的非常規動作，幾乎只有SOHO3Q業務。

2015年，潘石屹將共享辦公形式引入國內，將大空間分割成小型辦公空間，提供短租。但這種“比賣辦公室還難的賣辦公桌”方式，并未帶來可喜的結果，SOHO3Q項目也沒逃脫被賣的命運，最終打包賣給了筑夢之星。

潘石屹曾多次公開表達過SOHO中國的股價不合理，熟悉SOHO中國的業內人士認為，原因就是潘石屹的投資態度，不再擴張之后，投資者認為沒有未來的資產不值錢。

當“賣賣賣”成為常規動作，從商業上閑下來以后，潘石屹有時幫甘肅天水農村老家賣蘋果，以“攝影師”的角色拍攝了“中國企業家”肖像系列，成為一個木匠，做了很多“簞”，即出自《論語》——“一簞食，一瓢飲，在陋巷，人不堪其憂，回也不改其樂”。

潘石屹曾回憶他的童年，比《平凡的世界》主人公孫少安還苦，小時候吃救濟糧導致兩個妹妹營養不良，最后不得不把兩個妹妹送給別人家。財務自由之后，十幾年前，潘石屹遵照母親的囑托，用自家的祖宅，給村里的孩子建了幼兒園。2019年5月，潘石屹請來了國際建筑大師，將幼兒園設施做成了“驚艷”的建筑。

不過潘石屹夫婦近幾年也承受了不少輿論壓力。不只是被稱為“潘跑跑”，還因最大的一筆公益投入是給哈佛、耶魯，后續他們的兩個兒子分別進入這兩個學校，被網民們聲討。

馮侖曾說，“傳奇過去了，都會歸于平淡；蜜月過去了，都會回歸日子。”

柏文喜表示，以潘石屹等人為代表的第一代開創型企業家，享受了時代紅利后揮袖轉身實際上是發展環境與商業機會變化的產物，是商業利益驅動下無可非議的選擇，并不包含道德與價值判斷因素在內。

潘石屹曾在2019年參加湖南衛視的明星生活體驗類節目《向往的生活》，嫻熟地展示了自己木匠的技能，教何炅使用鋸時，他說技巧在于“長、輕”，被一眾嘉賓反復念叨了幾集。如今，不知道作別中國房地產市場的潘石屹，是否依然遵循著“長、輕”的原則。