泰禾集團(tuán)“北京65套房產(chǎn)租賃合同”曝出中建投信托踩雷內(nèi)情

48億借款糾紛案敗訴、渤海信托查封泰禾總部、地方政府介入債務(wù)重組事宜……

泰禾集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“泰禾集團(tuán)”）深陷“債務(wù)”困局。

5月24日，泰禾集團(tuán)再度公告稱，公司旗下債券“H6泰禾02”及“H6泰禾03”無(wú)法按期完成本息兌付，兩筆債券共計(jì)應(yīng)支付本息超16億元，即泰禾集團(tuán)累計(jì)違約債務(wù)再添超過(guò)16億元的債券債務(wù)，累計(jì)違約債務(wù)達(dá)431億元。

這也意味著，泰禾集團(tuán)的債務(wù)還在不斷“加碼”。

“負(fù)債累累”下，泰禾集團(tuán)的現(xiàn)金流也已近乎枯竭。

根據(jù)公司2021年一季報(bào)，其有息負(fù)債已高達(dá)近950億元，但其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入僅7.76億元，期末非受限制現(xiàn)金僅11.67億元，與有息負(fù)債相比簡(jiǎn)直“杯水車薪”。

近日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獨(dú)家獲悉，泰禾集團(tuán)兩年前高價(jià)總租福悅居（北京）物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“福悅居”）在北京的65套房產(chǎn)，低價(jià)對(duì)外出租，收支關(guān)系匪夷所思。

放在其“回籠流動(dòng)性”的大背景下，此舉似乎又在情理之中。

8.98億元租房“疑云”

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獨(dú)家獲得的書面材料顯示，2018年7月1日，泰禾集團(tuán)與福悅居在北京市朝陽(yáng)區(qū)正式簽署了《房租總租合同》（以下簡(jiǎn)稱“合同”）。

根據(jù)合同，泰禾集團(tuán)總租了福悅居位于北京的65套房產(chǎn)，租賃期限為20年，無(wú)免租期，標(biāo)的物業(yè)用途為對(duì)外出租（轉(zhuǎn)租）。

總租租金方面，泰禾集團(tuán)在每個(gè)總租租金支付日（即每個(gè)標(biāo)的物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入計(jì)算日前的第1個(gè)工作日）向福悅居支付當(dāng)期應(yīng)付的總租租金，總租租金包含泰禾集團(tuán)受讓的過(guò)渡期內(nèi)的房租租賃收益權(quán)而支付的對(duì)價(jià)。

從合同附件中《租金支付計(jì)劃表》來(lái)看，除第一年2018年和最后一年2038年分別是1次和3次總租租金支付日外，2019年至2037年19年間，每年均有4個(gè)總租租金支付日，均在1月、4月、7月和10月四個(gè)月月末幾日。

經(jīng)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者計(jì)算，若合同如期履行，則20年里泰禾集團(tuán)需向福悅居支付總額高達(dá)8.98億元的總租租金。截至目前，若按照合同如期支付租金，則泰禾集團(tuán)已向福悅居支付11次租金，共計(jì)8401.41萬(wàn)元。

而以8.98億元的總租租金來(lái)算，平均一套房產(chǎn)每月租金就能達(dá)到近5.76萬(wàn)元。

與該數(shù)據(jù)形成鮮明對(duì)比的是，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，當(dāng)前泰禾集團(tuán)已出租的房產(chǎn)中，其租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于5.76萬(wàn)元/月，其一套不足百平的房產(chǎn)，月租金甚至不到一萬(wàn)，且65套房產(chǎn)中，百平以內(nèi)的房產(chǎn)數(shù)量近半數(shù)。

也就是說(shuō)，泰禾集團(tuán)的這筆“生意”，是穩(wěn)虧不賺的。

值得一提的是，合同明確表示，租賃期限內(nèi)，泰禾集團(tuán)同意福悅居有權(quán)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物業(yè)并放棄對(duì)標(biāo)的物業(yè)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

基于本約定，雙方的總租合同在履行兩年多后，于近期出現(xiàn)了“變數(shù)”。

有知情人士向記者透露，福悅居方面計(jì)劃售賣合同中的標(biāo)的物業(yè)，現(xiàn)已在市場(chǎng)上掛牌售賣。泰禾集團(tuán)在最近的一個(gè)多月以來(lái)，也正與相關(guān)租戶進(jìn)行協(xié)商。

不過(guò)，事情進(jìn)行得似乎并不順利。

“福悅居掛牌價(jià)太高了，且近期也不是二手房交易旺季，只能慢慢賣掉。”該名知情人士補(bǔ)充說(shuō)。

中建投信托的雙重身份

在這場(chǎng)充滿疑惑的交易中，作為穩(wěn)賺不賠的出租方——福悅居，其背后的唯一大股東則與泰禾集團(tuán)“關(guān)系匪淺”。

記者查閱啟信寶發(fā)現(xiàn)，福悅居為中建投信托全資子公司。

也就是說(shuō)，中建投信托可等同于本次總租65套房產(chǎn)交易的“出租方”。

更耐人尋味的是，中建投信托控股福悅居也恰發(fā)生在2018年下半年，與泰禾集團(tuán)與福悅居簽署了《房租總租合同》的2018年7月1日極為相近。

根據(jù)工商資料，福悅居在2018年8月20日正式完成工商表更，由控股股東由慕盛（北京）公寓管理有限公司轉(zhuǎn)讓給中建投信托。如果按照工商變更進(jìn)度，雙方簽署工商轉(zhuǎn)讓協(xié)議的時(shí)間則要提前，甚至在7月1日之前。

慕盛（北京）公寓管理有限公司，是泰禾集團(tuán)100%間接控股的平臺(tái)。

這也意味著，中建投信托這筆“穩(wěn)賺不賠”生意，更像是泰禾集團(tuán)向中建投信托“有意”讓渡巨額利益的一攬子手法中的一環(huán)。

彼時(shí)正處于泰禾集團(tuán)2019年曝出債務(wù)危機(jī)的前夜，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上對(duì)于泰禾集團(tuán)尚未嗅到危機(jī)的味道，但是據(jù)接近泰禾人士透露，彼時(shí)泰禾集團(tuán)內(nèi)部已經(jīng)開(kāi)始通過(guò)尋找融資、回籠流動(dòng)性等各種手段。

在這一背景下，為何泰禾集團(tuán)會(huì)向中建投信托轉(zhuǎn)嫁利益？

根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢，中建投信托的另一個(gè)身份，則是泰禾集團(tuán)的“債主”。

這一事項(xiàng)浮出水面發(fā)生在2020年，包括中建投信托、華融資產(chǎn)、中原信托、長(zhǎng)安國(guó)際信托紛紛因金融借款合同糾紛起訴泰禾。

據(jù)悉，泰禾集團(tuán)的債務(wù)中，涉及金融機(jī)構(gòu)包括銀行、信托、基金、資管等。其中，信托公司貸款年內(nèi)到期所涉金額占比將近一半，為46.64%。

從“穩(wěn)賺不賠”的二房東，到以“債權(quán)人”身份露出于媒體，只有短短兩年時(shí)間。

多家信托踩雷

按照業(yè)內(nèi)人士分析，該事件的演變存在兩種可能，一種是福悅居項(xiàng)目，是泰禾向中建投信托融資一攬子合作的其中之一；福悅居項(xiàng)目的“穩(wěn)賺不賠”的誘惑，促成了中建投信托最終投資踩雷。

按照本報(bào)記者獲得的資料，按照泰禾集團(tuán)與福悅居簽署的《租金支付計(jì)劃表》，雙方執(zhí)行了一個(gè)遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)價(jià)的租金協(xié)議，對(duì)于這種離譜的合作，根據(jù)上述人士的說(shuō)法，一種可能，則是中建投信托或提前知悉了泰禾集團(tuán)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，從而在泰禾集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)全面爆發(fā)之前，強(qiáng)烈要求泰禾集團(tuán)進(jìn)行了一系列資源的讓渡。

泰禾集團(tuán)的風(fēng)險(xiǎn)仍在演變，中建投信托只是其中的一個(gè)切面。

自2019年年底開(kāi)始，作為主要“債主”之一的諸多信托公司，開(kāi)始訴訟式“討債”。

2019年年底，中誠(chéng)信托和西藏信托均因借款合同逾期產(chǎn)生訴訟，后中誠(chéng)信托完成償付，西藏信托也達(dá)成執(zhí)行和解。

到了2020年，在泰禾集團(tuán)面臨巨大債務(wù)壓力卻又無(wú)法引入外部資金支援的情況下，借款糾紛訴訟案愈演愈烈。僅2020年年報(bào)中披露的重大訴訟、仲裁事項(xiàng)，金融借款糾紛訴訟案便有8起。

其中就包括近日已判決落地的四川信托巨額借款糾紛案。

就近期而言，一個(gè)月前的5月9日，泰禾集團(tuán)收到了一封來(lái)自渤海信托的公告：擬查封泰禾集團(tuán)北京公館，也是其在北京的實(shí)際辦公總部。

公告張貼在泰禾集團(tuán)北京公館的電梯里，赫然醒目。

5月27日，福建日?qǐng)?bào)刊登了一則資產(chǎn)處置公告：中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司福建省分公司擬對(duì)石獅泰禾廣場(chǎng)投資有限公司項(xiàng)目債權(quán)進(jìn)行處置。

截至2021年4月30日，該項(xiàng)目債權(quán)總額為10.58億元,其中重組債務(wù)余額8.4億元。

5月7日，漳州市龍海區(qū)人民政府辦公室成立工作組，負(fù)責(zé)對(duì)泰禾集團(tuán)子公司的資產(chǎn)負(fù)債進(jìn)行梳理和甄別，依法按順序、按比例清償債務(wù)，同時(shí)與意向收購(gòu)方溝通協(xié)調(diào)，探討股權(quán)重組方案和復(fù)工建設(shè)方案。

這是首個(gè)地方政府開(kāi)始介入泰禾集團(tuán)重組事宜。

5月8日，泰禾集團(tuán)發(fā)布聲明稱，漳州市龍海區(qū)相關(guān)政府部門成立清算組的本質(zhì)目的，是在政府部門的參與下推進(jìn)白塘灣項(xiàng)目的股權(quán)重組方案及復(fù)工復(fù)產(chǎn)，而非啟動(dòng)破產(chǎn)程序。這與泰禾集團(tuán)當(dāng)前工作的重中之重“復(fù)工復(fù)產(chǎn)保品質(zhì)交付”有著一致的出發(fā)點(diǎn)，均是為了盡快將房屋交付予廣大業(yè)主并維護(hù)各債權(quán)人的合法權(quán)益。

泰禾集團(tuán)還稱，白塘灣項(xiàng)目為泰禾集團(tuán)等三方合作項(xiàng)目，目前雖然因?yàn)榉N種原因處于停工狀態(tài)，但并不存在資不抵債的問(wèn)題。該項(xiàng)目未銷售貨值超過(guò)200億元，足以覆蓋當(dāng)前項(xiàng)目債務(wù)。

泰禾集團(tuán)表示，公司希望通過(guò)現(xiàn)房銷售等措施帶動(dòng)資金回流，推動(dòng)項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)，但由于項(xiàng)目股權(quán)合作問(wèn)題及內(nèi)部決策分歧的原因?qū)е马?xiàng)目陷入運(yùn)營(yíng)僵局，無(wú)法實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

公司投資者們對(duì)債務(wù)重組事宜也頗為關(guān)注，其中有不少投資者在深交所互動(dòng)平臺(tái)發(fā)出提問(wèn)。

泰禾集團(tuán)回應(yīng)稱，公司正在全力推進(jìn)債務(wù)重組事宜，積極解決債務(wù)問(wèn)題。

回歸至泰禾集團(tuán)高價(jià)總租福悅居在北京的65套物業(yè)“迷惑事件”中，福悅居于近期決定終止合同并將標(biāo)的物業(yè)轉(zhuǎn)賣出去，是否考慮到泰禾集團(tuán)未來(lái)十幾年可能無(wú)力按時(shí)交付總租租金，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者將持續(xù)調(diào)查關(guān)注。