釣魚臺7號院天價樓盤考驗最嚴政策 利潤率超400%

　　編者按：就在暴利規定的過程中，在樓市走向不明的觀望期，釣魚臺7號院此時的高調，引起的已經不是爭論，而是驚異，以及驚異之后猜疑。5月28日，中國社科院工業研究所投資與市場研究室主任曹建海接受記者采訪時指出，這一事件折射出來的是，開發商在獲得超額利潤方面的“力”以及調控政策的“不力”。

　　調控都是浮云？每平米預售價格高達30萬元的釣魚臺7號院的橫空出世，讓市場見證了開發商面對“史上最嚴厲”的調控是如何淡定的。

　　這個宣稱“天生就是豪宅”的院落，在不到2年的時間里，最高售價從7.2萬元/㎡暴漲至30萬元/㎡。而綜合央視以及相關媒體的報道，釣魚臺7號院每平米的成本，或許不會超過4萬元。

　　天生就是豪宅？

　　根據北京市房地產交易管理網顯示的資料，釣魚臺7號院此次推出的22套住宅，總價約為23.28億元——以總建筑面積10335.38平米計算，折合每平米平均售價為22.53萬元。其中，3號樓每平米30萬元的售價據說是刷新全國最貴住宅記錄，乃至成為亞洲最高價位樓盤。

　　“玉淵潭公園北岸最后一塊可供開發用地”，據央視報道、釣魚臺7號院的客戶經理如此介紹，而106套住宅絕大部分已經售出，僅余11套對外出售。除去地段以及因稀缺而導致的價值外，釣魚臺7號院的“樓王”還具有可定制性的獨特之處。

　　總而言之，釣魚臺7號院因能看到大面積自然生態環境景觀、緊靠釣魚臺國賓館、西通中央政務區，而被譽為“天生的豪宅”。

　　而以此次推出樓盤每平米22.53萬元的均價計算的話，該樓盤的利潤率在400%以上。

　　是否頂風作案？

　　4月底，發改委對外表示正在研究對商品住房領域實施反暴利規定，從而使得商品房價格能夠保持在合理水平；5月中旬，釣魚臺7號院就帶著30萬元/平米的天價走向前臺，一時間風頭無二。

　　只是，高調的是釣魚臺7號院，尷尬的恐怕是發改委。不久前，發改委先是約談聯合利華，之后又對其處于200萬元的罰單。但是，這顯然沒能阻擋得了聯合利華調高部分日化產品的價格。

　　事后，發改委對外表示，聯合利華的漲價是正常的市場行為，政府其實不能干預。

　　或許，從聯合利華處學了“乖”，釣魚臺7號院著實上演了一出“不鳴則已、一鳴驚人”的戲碼： 并未有任何征兆，但是此次推出的樓盤平均售價和2009年的推盤均價相比，暴漲了2-3倍。

　　一個值得借鑒的案例，在山東濰坊這個小城市，因陽光一百新推出的住宅平均售價定在11000元/㎡，周邊的商鋪與住宅紛紛與之響應，每平米的平均售價至少被提升了500元，有的甚至提高了1500元。

　　一個值得注意的細節則在于，釣魚臺7號院的客戶經理在進行樓盤介紹時，一再利用該地塊的稀缺性來進行宣傳，諸如“玉淵潭公園北岸最后一塊可供開發用地”以及北京城區內“這么大的水域面積應該是沒有了”等語句。{page_break}

　　天價樓王是否暴利？

　　5月28日，北京市問天律師事務所律師李雪森接受記者咨詢時，對30萬元/㎡的價格是否構成“暴利”給出了法律解釋：根據《價格法》第七、八條，經營者應當遵循公平、合法和誠實信用的原則，并將生產經營成本和市場供求狀況作為定價的基本依據。

　　同時，經營者如果違法《價格法》的相關規定，在成本沒有發生明顯變化，以牟取暴利為目的，大幅度提高價格的或是囤積居奇、導致商品供不應求從而出現價格大幅上漲的，政府價格主管部門將依據相關規定對其給予行政處罰。

　　針對于釣魚臺7號院作為“天價”樓王而出現，李雪森認為這是一個“不正常的社會現象”，是法律規范尚不完善，或是雖有法律規范但是政府機關執行不力的情形下才得以產生的現象。而在他看來，天價樓王顯然會對地價的飛漲起到推波助瀾的作用。

　　不過，對于“暴利”的定義，也存在著不同的觀點。知名維權律師楊兆全表示，雖然《價格法》中提及，經營者制定價格時還應以成本為基本依據，但是他也指出，在成本固定不變的前提下，價格也有隨著供求關系的變化而波動的自由。同時，法律并不能對價格波動的范圍做出明確界定。

　　在楊兆全律師看來，“暴利”本身就是一個具有貶義色彩的定義。同時，在市場經濟的條件下，開發商在制定價格時只會考慮到自身的利潤以及能否成功出售，而一旦有人自愿購買，那么就意味著該住宅的價值被肯定。對于開發商來說，這個利潤就是正當的。即使，此時正處于樓市調控期。

　　曹建海：不能任由市場供求關系來決定房價

　　5月28日，中國社科院工業研究所投資與市場研究室主任曹建海接受了記者的采訪。

　　在曹建?？磥?，之所以不能任由市場供求關系來決定房價，原因之一就在于房地產開發、銷售乃至定價過程當中，可能存在的公平性的問題。為此，曹建海提出兩個疑問：同為開發商，在爭取同一地塊的過程當中，是否公平；第二個公平性則在于，天價樓盤出售所獲得的超額利潤，應如何分配？

　　換句話說，中赫置地為何可以擊敗其他開發商，獲得釣魚臺7號院的土地？從而擁有了比其它開發商獲得超額利潤的能力？而中赫置地為何會一再提高售價？甚至在調控期間報出亞洲范圍內的“樓王”價格？

　　作為供給方，釣魚臺7號院上報出30萬元/平米的價格，這凸顯“一房一價”政策對樓市而言，并不具備實質的政策效力，曹建海如是認為。

　　其次，曹建海指出，釣魚臺7號院天價樓王的出現，還將會“助長”投機性需求，一方面會促進購房者追漲購買的心理，另一方面還會致使資產泡沫的出現。“顯然的，釣魚臺7號院不能稱之為自住型需求”，在其看來，此類住宅如果用來抵押套現，還會將風險擴散至銀行。

　　還有一個重要的因素，曹建海在接受記者采訪時表示，中赫置地之所以在不到兩年的時間里將均價提升3倍左右，很可能在于土地增值稅的執行不力。因此，他呼吁稅務部門能夠及時介入，及早進行清算，從而使得開發商在制定價格時，能夠考慮到因大幅抬高價格而帶來的巨額稅收成本，從而避免天價房的出現。