房企逼近支撐極限：市場持續降溫 本輪拐點隱現

　　樓市的拐點這次是不是真的要來了？隨著下半年調控趨緊定調，“拐點論”卷土重來，這次似乎是真的。

　　空穴來風，本報記者注意到，全國多個區域的代表性樓市出現突變預兆，惠州碧桂園·十里銀灘大幅降價促銷，北京大量開發商在售項目成交簽約率低于30%，深圳、南京、重慶等地龍頭企業加大優惠。值得注意的是，地方調控也在逐步加大籌碼，如機構預計上海新出臺的補稅購房禁令最多致四成買家暫緩購房，這樣的情況下半年或將愈演愈烈。

　　從去年初至今接連不斷、持續加碼的房地產調控，眾多房企至今已經苦苦支撐了一年半之久，“對大多數企業而言，已經臨近他們堅持的極限了，一旦超越極限，也就是拐點來臨之時。”上海某逾期交房樓盤的一位負責人士坦言。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹近日在公開場合表示，下半年市場復雜，企業應該思考轉型和升級，開發企業積極尋求轉型應是當務之急。

　　市場持續降溫

　　據了解，近期樓市熱點下跌。此前昆山樓市曾連續兩周成交量環比增10%以上。

　　在不少業內人士看來，如果說動車事故提前戳破樓市高鐵熱泡沫具有偶然性，但京滬高鐵沿線城市持續兩三年的高鐵升溫風險已然很大，也是不爭的事實。近期京滬高鐵沿線多個城市樓市開始降溫，動車事故本身的影響只是表面因素，市場長期過熱才是主要原因。

　　高鐵外，還有更多樓市往日的風光不再。豪宅首當其沖。上海搜房網數據監控中心統計，盡管上周上海市頂級豪宅市場成交有所放量，但均價50000元/平以上的豪宅僅簽約0.9萬平，環比下跌了25.8%。上半年，上海豪宅行情 慘淡，大量豪宅樓盤長期成交量低位徘徊，更有不少項目連續零成交，這種尷尬局面并無改善的跡象。

　　在北京，有統計顯示，2011年的入市項目，中小房企和大型房企的簽約率分別為28.5%和55.5%，截至7月31日，成交率低于30%的項目數為41個，其中中小房企占24個。截至目前，北京市中小房企積壓庫存量約為6.9萬套，以每月可成交約2500套計，在不增加新入市項目的情況下，中小房企需要28個月才能完成現有庫存的銷售。

　　地方政府新近出臺的調控新政繼續影響著市場走向。21世紀不動產上海銳豐年家浜路店分行經理俞俊告訴記者，因板塊內150萬以下的低總價房源分布廣泛，且周邊生活配套亦較為齊全，外省市群體的購房行為較為集中，上門剛需購房者中近半為外省市人員。但自上周補稅購房的禁令公布以后，該分行近期帶看的客戶有四成左右暫緩購房，其中受到禁令沖擊短期無法購買的約占一成。

　　從目前的趨勢看，下半年，隨著限購的擴容和各地保障房的推進，區域樓市的質變臨界點正在一點點迫近。

　　房企支撐極限逼近

　　拐點是否真實來臨，關鍵因素之一在于企業是否還挺得住。

　　中房信的最新報告指出，4月份以來，陸續有開發商促銷，但大多數開發商還在咬牙堅持，至7月，在新調控政策壓力下，多家典型企業率先大幅度大面積降價，對當地市場起到了帶動效應。從8月開始，這種調價的影響有可能進一步擴大，而萬科、碧桂園、龍湖等企業的7月表現，有可能是打響房價下調的“發令槍”。

　　記者注意到，深圳、南京、重慶等地龍頭企業正率先加大優惠。“這三個城市的龍頭企業率先大范圍調價，第一是跟城市背景有關，第二，跟企業的戰略舉措有較大關系。”中房信分析師指出，近期以萬科、龍湖為首的多項目聯動促銷，對當地市場有風向標的作用。

　　新一輪降價促銷的背后，支撐了一年半之久的房地產企業，面臨的壓力仍在進一步加重，絲毫未見減輕。這一點，在國際評級機構對中國房地產上市公司 的評級和擔憂中可見一斑。

　　8月1日，標準普爾評級服務宣布，將沿海家園的長期企業信用評級從“B”下調至“B-”，并將其大中華區信用評級從“cnB+下調至“cnB-”，企業信用評級的展望為負面。

　　標普預計，沿海家園的財務風險狀況杠桿率較高，料未來兩年的杠桿比率仍將處于高位。因沿海家園的主要項目集中在已實施限購政策的城市，如北京、上海和大連，預計未來一到兩年其合約銷售金額將下降。

　　這樣的公司狀況判斷，在分析機構對中國房地產上市企業的最新評級中具有代表性，國際機構對中國房企的堅持極限表現出日趨加重的擔憂。

　　根據央行公布的2011年上半年金融 機構貸款投向統計報告，上半年房地產開發貸款新增2098億元，同比少增2325億元，同比劇減53%。而企業自籌資金16463億元，同比增長32.7%。問題是，隨著有關部門對房地產信托等融資渠道日漸收緊，下半年房企自籌資金的前景同樣令人擔憂。

　　“上海新盤數量銳減四成，8月樓市難有作為。”漢宇地產在其報告中分析，截止到目前，上海樓市住宅存量面積為766萬平方米，并且市場供大于求狀態始終未被打破，隨著可售房源日益增多，將進一步加劇開發商資金鏈緊張的現狀。{page_break}

　　變數太多 走為上策？

　　土地層面的拐點同樣有所表現。國土資源部下屬機構中國土地勘測規劃院8月1日發布調查顯示，各種調控措施的作用和影響力已在一線城市逐步顯現，導致開發商的拿地熱情和意愿有所降低。

　　土地市場的表現，直接暴露了眾多房企的“去意”。

　　中國指數研究院的數據顯示，2011年1—7月，全國130個城市住宅用地共成交1.89億平方米，同比下降10.4%（2010年全年增長31%）。7月住宅和商辦用地成交量環比降幅分別達到33.9%、47.3%。全國130個城市招拍掛市場共推出住宅用地2.3億平方米，同比下降13.7%，計劃完成率僅為30%。

　　“下半年政策面不確定因素仍在，抓緊機會快賣房應是不二選擇。”中房信分析師楊晨青直言，如果站在開發商的角度來看，雖然當前身處一個調控政策的相對空檔期，且從近期各重點城市的市場表現來看，成交量也已企穩回升，但對于未來市場的走勢，不宜過于樂觀，調控周期還遠未走到盡頭。在當前這樣的時間點上，抓緊市場出現的階段性機遇，加快銷售回款，是最穩妥的選擇。

　　中房信分析師薛建雄認為，部分房價上漲過快的二、三線城市，如果實施限購等嚴厲政策的話，對于開發企業的打擊將是沉重的。屆時，在一、二線城市成交量雙雙走低的銷售壓力下，開發商會加大新房供應，或將通過降價以求以價換量，隱藏的市場拐點也許會突然爆發。