郎咸平談“常態(tài)化地產(chǎn)”的投資

　　最近有消息稱，未來(lái)房地產(chǎn)稅將由現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成，并由地稅系統(tǒng)征管，收入全部歸屬地方，成為地方稅源的重要補(bǔ)充。房產(chǎn)稅的合并將引導(dǎo)地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展向何處去?隨著暴力時(shí)代結(jié)束“常態(tài)化地產(chǎn)”還值得投資嗎?我在最新出版的《郎咸平說(shuō)：你的投資機(jī)會(huì)在哪里》中，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展有詳盡的分析。

　　原因其實(shí)很簡(jiǎn)單。我想請(qǐng)問所有女性朋友，你們逛街買衣服，衣服價(jià)格什么時(shí)候暴跌過?要知道服裝行業(yè)產(chǎn)能過剩嚴(yán)重得多，根據(jù)紡織網(wǎng)的最新數(shù)據(jù)，2014 年，我國(guó)服裝產(chǎn)量299 億件，真正消費(fèi)量只有90 億件。除了出口，每年都有20% 的服裝成為庫(kù)存消化不掉，如果停止生產(chǎn)，累計(jì)庫(kù)存足夠供應(yīng)五年，產(chǎn)能過剩是百分之幾百，而房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩不過23%。那衣服的價(jià)格為什么不會(huì)暴跌呢?只要是你們肯花錢買的衣服，它一定滿足質(zhì)量好、品牌好、款式時(shí)尚等等條件，否則你不會(huì)去買的。而像這樣的衣服，它一定符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，只要價(jià)格下跌，需求量一定暴漲。

　　地產(chǎn)的道理也是一樣。房地產(chǎn)行業(yè)從2014 年開始，進(jìn)入常態(tài)化發(fā)展。只要是常態(tài)化地產(chǎn)，就一定符合經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律，價(jià)格漲時(shí)需求下跌，價(jià)格跌時(shí)需求上升，而不會(huì)出現(xiàn)一直暴漲或暴跌的現(xiàn)象。那什么是常態(tài)化地產(chǎn)呢?以住宅為例，第一，是不是具有本地特性，如靠近市中心、火車站、臨湖面海等;第二，是不是學(xué)區(qū)房;第三，是不是地鐵房;第四，是不是剛需房。這四個(gè)條件滿足越多就越常態(tài)化，越常態(tài)化就越符合經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律。非常態(tài)化地產(chǎn)，比如一些“鬼城”，沒學(xué)校，沒地鐵，也不是剛需房，就像庫(kù)存的衣服，是沒人要的。

　　我們統(tǒng)計(jì)了全國(guó)主要城市房地產(chǎn)的平均庫(kù)存以及開發(fā)投資增速，發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律，那就是房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性，房子回歸它的本來(lái)屬性。請(qǐng)看下圖。如果2014 年1 月的庫(kù)存為1，那么到了2015 年1 月，庫(kù)存為1.38，也就是說(shuō)庫(kù)存量增加了38%，庫(kù)存積壓相對(duì)嚴(yán)重。因?yàn)楦邘?kù)存，房地產(chǎn)的開發(fā)投資增速?gòu)?014 年1 月的20% 下降到了2015 年3 月的6%，進(jìn)入了一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展期。這里就可以看出，當(dāng)庫(kù)存增加時(shí)，投資開始放緩，樓市逐漸回歸經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)。因?yàn)槠毡榻祪r(jià)銷售，到了2015 年5 月，庫(kù)存已經(jīng)降到了1.32，說(shuō)明通過降價(jià)來(lái)去庫(kù)存是有效果的。

　　同時(shí)我們看到，即使政策松綁，買房杠桿已經(jīng)很高，但是房?jī)r(jià)并沒出現(xiàn)暴漲。2015 年3 月30 日，央行發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，其中規(guī)定：公積金貸款買首套房的首付比例只需要20% ;購(gòu)買二套房，首套房貸款已結(jié)清的首付比例為30%，未結(jié)清的首付比例為40%。相比此前二套房首付比例60%，已經(jīng)大幅降低，但是全國(guó)各地房?jī)r(jià)都沒有出現(xiàn)以前那種暴漲，樓市逐漸回歸理性。

　　根據(jù)我們的判斷，2008 年之后的那輪房?jī)r(jià)暴漲以后都很難有了。城市新增人口在急劇放緩。2010 年，新增進(jìn)城農(nóng)民工數(shù)量為802 萬(wàn)，2012年減少到473 萬(wàn)，到 2014 年只有211 萬(wàn)，只相當(dāng)于2010 年的四分之一，后續(xù)勞動(dòng)力嚴(yán)重不足。當(dāng)然，北、上、廣、深這些一線城市還是很有吸引力的，勞動(dòng)力短缺的主要是三線及以下城市。方正證券的最新研究報(bào)告也顯示，2015 年之后，中國(guó)20 ～ 64 歲勞動(dòng)力人口開始負(fù)增長(zhǎng)，而且下降速度將超過日本。

　　下面我以深圳和上海的樓市為例，做具體說(shuō)明。2015 年5 月18 日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70 個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，深圳新建住宅價(jià)格同比增長(zhǎng)0.7%，環(huán)比增長(zhǎng)1.8%。無(wú)論環(huán)比還是同比，深圳樓市均處于全國(guó)漲幅第一。《今日早報(bào)》2015 年6 月2 日?qǐng)?bào)道，“深圳樓市紅火，房地產(chǎn)登記中心一號(hào)難求”。一財(cái)網(wǎng)6 月4 日?qǐng)?bào)道，“深圳樓市把北、上、廣甩出一條街”。看到這些新聞標(biāo)題我們會(huì)以為，2008 年那一輪樓市暴漲又開始了。但是通過分析你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這完全不是我們想象中的全線暴漲!只是個(gè)別區(qū)域在漲，大部分地區(qū)漲幅不大，整體5 月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1.67%,二手房同比還下跌了10.71%，和上一輪樓市暴漲時(shí)每天一個(gè)價(jià)不可同日而語(yǔ)。

　　首先我們來(lái)分析深圳各個(gè)區(qū)域的漲幅，龍華新區(qū)、寶安區(qū)、南山區(qū)、大鵬區(qū)這四個(gè)板塊帶動(dòng)了深圳樓市上漲。其他地方都是持平，也有區(qū)域下跌，比如光明新區(qū)。其中漲幅最大的大鵬區(qū)，2015 年1 月，深圳市委通過《大鵬新區(qū)生態(tài)文明體制機(jī)制改革總體方案(2014—2020)》和五個(gè)專項(xiàng)改革方案，刺激了這個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)上漲。而南山區(qū)價(jià)格上漲是因?yàn)榍昂Ｉ呖谧再Q(mào)區(qū)的掛牌。龍華新區(qū)和寶安區(qū)的上漲原因更直接，廣深港高鐵的口岸將要設(shè)計(jì)在這里，30 分鐘直達(dá)香港西九龍，所以房?jī)r(jià)上漲。從具體分析可以看出，只要符合我講的常態(tài)化地產(chǎn)四個(gè)條件的區(qū)域就漲得快，不符合的區(qū)域如光明新區(qū)就會(huì)跌。

　　再來(lái)看上海。我們研究發(fā)現(xiàn)，漲價(jià)的區(qū)域主要集中在地鐵和即將開通地鐵的片區(qū)，符合我說(shuō)的第三個(gè)條件，地鐵房概念。地鐵14 號(hào)線于2014 年底開工建設(shè)，所以沿線的房?jī)r(jià)在上漲，而漲幅較高的區(qū)域?yàn)榈罔F未來(lái)的換乘中心車站。如嘉定區(qū)嘉定新城，5 月份比4 月份上漲了2.47%，長(zhǎng)寧區(qū)武寧路上漲4.99%，靜安區(qū)曹家渡上漲2.86%，黃浦區(qū)董家渡上漲3.06%，黃浦區(qū)豫園上漲3.95%，這都是因?yàn)榈罔F14 號(hào)線的緣故。還有崇明區(qū)，因?yàn)橹敖煌ú槐悖址績(jī)r(jià)格每平方米不到8000 元，2014 年10 月29 日，地鐵19 號(hào)、20 號(hào)、21 號(hào)線規(guī)劃方案出臺(tái)后，這三個(gè)島將通地鐵，所以房?jī)r(jià)也開始上漲。金山區(qū)房?jī)r(jià)也從2014 年底開始上漲，原因是2014 年12 月15 日，金山海岸地區(qū)城市設(shè)計(jì)方案開始向全球征集，要把這塊石化污染重地改造成環(huán)境優(yōu)美的濱海城區(qū)。

　　因此，我建議大家可以按照我說(shuō)的四個(gè)條件來(lái)選購(gòu)常態(tài)化地產(chǎn)。購(gòu)買以后不會(huì)有暴利，長(zhǎng)期來(lái)看價(jià)格上漲幅度應(yīng)該和通貨膨脹差不多，大概比通貨膨脹高一個(gè)百分點(diǎn)，美國(guó)在過去一百年就是這樣。所以如果你想保守投資的話，買常態(tài)化的地產(chǎn)，長(zhǎng)期之下可以保值。