購物中心將會(huì)發(fā)生哪些變革性的轉(zhuǎn)變

　　資金流的閉環(huán)技術(shù)早已不是障礙，飛快發(fā)展的物流技術(shù)已為全渠道購物中心提供了很好的線下基礎(chǔ)。當(dāng)商品流隨著技術(shù)成熟回流合一時(shí)，全渠道購物中心看起來已經(jīng)距離我們不遠(yuǎn)了，盡管這個(gè)過程必然伴隨著艱辛。

　　過去十年，線下購物中心增長速度在23%左右，遠(yuǎn)大于零售商的開店速度;同時(shí)，以天貓、京東、當(dāng)當(dāng)?shù)葹榇淼馁徫锞W(wǎng)站以近100%的增速崛起，并從自購聯(lián)營模式向平臺(tái)式結(jié)構(gòu)發(fā)展。這些趨勢都意味著全渠道購物中心新時(shí)代的到來。

　　因此，我們可以大膽地預(yù)判，未來的5-10年線下線上的購物中心將融為一體，成為未來消費(fèi)的主流渠道，代表了購買力、消費(fèi)者行為以及品類趨優(yōu)選擇的變化和趨勢，最終創(chuàng)造的價(jià)值將占據(jù)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的70%-80%。

　　那么購物中心將會(huì)發(fā)生哪些變革性的轉(zhuǎn)變?九洲遠(yuǎn)景經(jīng)多年零售商業(yè)咨詢經(jīng)驗(yàn)和洞察歸納出五大變革趨勢。

　　趨勢一，購物中心的功能將從單純的購物向平臺(tái)和場所化轉(zhuǎn)變，進(jìn)而影響購物中心盈利模式的改變。線上購物中心目前核心的盈利點(diǎn)包括管理費(fèi)、銷售分成和廣告機(jī)搜索介質(zhì)收費(fèi)三個(gè)方面。反觀線下購物中心，雖然目前從純租金模式向扣點(diǎn)提成模式的轉(zhuǎn)變已經(jīng)日趨明顯，但租金收益仍是其核心收入來源。但是線上第三部分的盈利點(diǎn)在線下尚未完全形成。

　　趨勢二，線下購物中心的資產(chǎn)屬性日趨凸顯，交易將趨于活躍，大資管時(shí)代呼之欲出。與國外不同，中國的不動(dòng)產(chǎn)是以開發(fā)商持有為主。開發(fā)商的開發(fā)模式以銀行貸款為主。隨著近年宏觀金融政策的調(diào)整，開發(fā)商資金成本越來越高，資金鏈越來越緊張。傳統(tǒng)的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式受到挑戰(zhàn)，持有物業(yè)自身的流動(dòng)性開始成為一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)，所以資產(chǎn)交易在未來3-5年將會(huì)有大規(guī)模增長。

　　趨勢三，購物中心的管理將回歸本源，追求投資回報(bào)率，實(shí)現(xiàn)購物中心價(jià)值最大化，運(yùn)營及投資組合優(yōu)化成為管理要點(diǎn)。當(dāng)“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的模式遇到更大挑戰(zhàn)時(shí)，資產(chǎn)流動(dòng)性顯得日趨重要，而大規(guī)模資產(chǎn)交易時(shí)代的到來會(huì)使資產(chǎn)價(jià)格趨于理性回歸，資產(chǎn)交易價(jià)格將慢慢回歸到資產(chǎn)價(jià)值層面，也就是說資產(chǎn)價(jià)格將去掉水分回到EBITDA回報(bào)率這個(gè)中心點(diǎn)上。EBIDTA回報(bào)率與投資有直接的關(guān)系。購物中心管理回歸本源也意味著購物中心的投資趨于理性。

　　趨勢四，購物中心智能化發(fā)展的潮流幾乎無法避免，將成為購物中心新一輪競爭的有利武器。隨著類似ibeacon物聯(lián)網(wǎng)傳感器技術(shù)的使用方面可以增加消費(fèi)者的店內(nèi)購物體驗(yàn)，增加消費(fèi)者在購物中心的購買轉(zhuǎn)換率，另外也可以通過傳感器技術(shù)使能耗大幅度下降。開放式軟件平臺(tái)的投入使用將改變購物中心局域網(wǎng)的結(jié)構(gòu)，以基于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)開放式平臺(tái)的軟件將可以和微信、微博、App、Web連接成一個(gè)整體，大數(shù)據(jù)的應(yīng)用將成為現(xiàn)實(shí)。結(jié)合軟硬件投入，購物中心的全渠道零售管理逐漸從夢想成為可能。

　　趨勢五，全渠道的購物中心才是未來。隨著智能化的發(fā)展，信息流可以成為閉環(huán)。資金流的閉環(huán)技術(shù)早已不是障礙，那么這幾年飛快發(fā)展物流技術(shù)也為全渠道購物中心發(fā)展提供了很好的線下基礎(chǔ)。當(dāng)商品流隨著技術(shù)的成熟回流合一時(shí)，全渠道購物中心看起來已經(jīng)距離我們不遠(yuǎn)了，盡管這個(gè)過程必然伴隨著艱辛。但我們可以預(yù)見的是購物中心全渠道模式的競爭已經(jīng)拉開序幕，未來我們也許可以說：“我們并不在乎線上或線下的銷售額是增了還是減了，而是在全渠道上我們到底是增了還是減了。”