盤點海南首推現房銷售：10個月后市場結構已然巨變

       12月20日，海南省住房和城鄉建設廳宣布，自今年4月海南對外公布安居型商品住房建設試點以來，已有10個安居型商品住房項目開工，共計開建9756套，定價明顯低于商品住房市場價。

海南于今年3月明確新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度，成為全國首個提出現房銷售的省份。3月7日晚間，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發了《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》（簡稱為《通知》）?！锻ㄖ钒òl展安居型商品住房、實行本地居民多套住房限購政策和推行商品住房現房銷售制度等三大重要政策。

海南省政府明確表態，發展安居型商品房目的在于讓符合條件的本地居民家庭和需要引進的人才，以與自身收入水平相適應的價格購買一套住房，真正享受到海南自貿港建設紅利。

大半年過去，海南房地產市場結構悄然生變，大房企在海南的布局也出現調整。大房企市場份額下調，但海南房地產投資指數上升，行業洗牌難免。

可以說，對于習慣高周轉的房企而言，在三道紅線背景下，海南市場對于房企壓力倍增，壓力來源不止現房銷售，大力發展安居型商品住房的政策，倒逼房企打造高端產品也成為關鍵。

現房銷售之下，房企首先要面對開發周期轉慢。過去一年海南房地產市場成交也急速下滑，從商品住宅成交來看，成交套數今年1-10月同比大跌34.9%。

“已經有業內前五的一家房企計劃退出海南市場了。”一名業內人士稱，海南現房銷售對于市場、房企的影響立竿見影。

現房銷售+安居房試點建設

3月宣布現房銷售之后，海南省在今年4月底又公布了安居房銷售相關政策：明確安居型商品住房主要面向無房或人均住房面積未達到平均水平的居民家庭銷售，限定銷售對象、銷售價格、套型面積和轉讓條件，采取政府主導、市場化運作方式建設，是具有政策保障性質的商品住房。

?？谑?、三亞市、儋州市等6個市縣此后迅速開啟安居型商品住房試點建設。同時，通過安居型商品住房的方式在全省實施基層教育衛生人員住房保障專項計劃，海南計劃利用3年左右時間基本解決基層教師和醫務人員住房問題。

據介紹，截至12月20日，海南全省完成14幅937.52畝安居型商品住房用地出讓工作，6個試點市縣已經開工，其中海口開工4個項目(共計3340套)，三亞2個項目(共計3450套)，其它非試點市縣開工1606套。

據了解，海南安居型商品住房用地出讓方式為 “限房價、競地價”，銷售價格按照房價收入比不超過10倍，或者不超過當地商品住房市場均價的60%，具體由試點市縣根據實際情況確定?；鶎咏處熀歪t務人員購買安居型商品住房相對更優惠。

海南安居房除了價格優惠之外，出讓土地還落點在配套成熟的地段。比如?？诎簿有蜕唐纷》宽椖恐婚L秀仕家項目，周邊商業、醫院、中小學配套較為成熟，開發商還將配套建設一個有12個班的幼兒園，無償移交給政府作為公辦幼兒園。在價格上，小區整體均價較周邊商品房便宜20%-30%之間；海口藥谷北項目，戶型以60-80平方米為主，售價不超過1.2萬元/平方米。

目前已有頭部房企如萬科參與了海南安居房項目建設，目前三亞市首個安居型商品住房項目——萬科崖州安居房項目已經開工，8棟住宅樓共可提供922套住房，限售價格為9500元/平方米。

海南省住建廳有關負責人表示，海南要求已出讓土地的安居型商品住房試點市縣盡快開工，對進展緩慢的市縣將及時予以通報。同時加強建設全過程監管，確保工程質量安全。目前住建廳指導各市縣根據實際情況盡快制定出臺安居型商品住房有關管理辦法和實施細則，及時向社會公布實施，回應社會關切。

一名業內人士指出，海南的安居商品房政策過去也有，目前商品住宅只占海南新增住宅的20%-30%左右，其余均為安居房或者保障類住房。

自2010年1月4日，國務院發布《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》之后，海南國際旅游島建設正式步入正軌，房地產市場的調控也密切展開。一個表現是，地方政府在土地供應上增加力度。

2020年1-10月，海南全省土地新增供應19039.70畝，同比增長89.32% ，新增成交11038.34畝，同比上漲61.05%; 按可建面積計算商業用地仍占主導位置。因此，海南可銷售的商品住宅其實占比不高。但現房銷售與全域限購、安居房政策的推出，無形中給商品住宅的去化設置了較高門檻。

房企進退之間

同策研究院分析師丁垚分析認為，海南市場結構性變化表現在兩點：第一是從主力文旅轉為城市地產，旅居地產的規模萎縮明顯；二是住宅拿地價格高企，供應嚴控，大量興建安居房，未來普通商品住宅將退居二線，市場將由豪宅和安居房瓜分，與此同時，產業和商業地產在自貿港政策的支持下躍居一線。

來自第三方機構數據顯示，2020年，海口市住宅市場憑借剛需托市獨占鰲頭，成交約占41%，旅居市場嚴重萎縮，成交約占27%，市場結構由旅居向城市地產轉型，全省整體成交量下降31.12%。

丁垚指出，文旅退居二線，是因為海南實行全域限購，外地人難以購買，致使整個海南的文旅項目全線潰敗。

一個事實是，過去一年（2019年10月-2020年10月），?？谏唐纷≌山辉?020年1月站上高峰，成交占比34.35%；在4月份跌入5%的低谷之后，成交逐漸回暖，直到今年10月才逐漸上升至29.45%。房地產調控與國際旅游島的相對封閉的交易市場因素之下，海南市場的供求關系也呈現負增長趨勢。2019年1-10月，全島供應635.8萬平方米，成交660.68萬平方米；到了今年1-10月，供應627.08萬平方米，成交只有455.09萬平方米。

截至2020年10月底，?？谧≌袌龉┣蟊葹?.83，庫存下降至231萬平方米，去化周期也逐漸攀升到11個月；三亞去化周期更長，為32個月。

知情人士透露，由于開發周期慢，已經有行業前五的開發商準備放棄海南市場了。值得關注的是，海南住宅地價一部分原因在于建安成本的上漲，目前海南土地成交樓板價在8000元-1.2萬元/平方米之間，預計未來現房銷售價格在2.5萬元-3萬元/平方米，與此同時，小型安居房限價1.08萬元-1.5萬元/平方米，逐漸壟斷剛需市場。

海南政府在供應端的調控，供地少，價格高，且自貿港的政策刺激前景趨勢，擅長做高端產品的房企也會關注海南市場。今年內，海南土拍市場，華潤、中海等央企成為常客。今年8月，華潤8.2億元拿下了?？谄虏┢孪锱锔钠瑓^36.5畝住宅用地,中海10.5億元拍走坡博坡巷棚改片區44畝住宅用地，兩幅地塊樓板價都超過1.1萬元/平方米；華潤拍下的?？跒I江新城棚改地，樓板價也在8000元/平方米以上。

從2014-2020年10月海南歷年土地供求占地量價對比可以看出，海南商品住宅去化并不快。除了2016-2018年土地供應面積和成交面積幾乎持平之外，2014-2015年，2019-2020年，海南全省趨勢就是供大于求。

值得一提的是，海南二手房市場出現量漲價跌，投資客拋盤跡象隱現，這一情況三亞趨同。10月全省供應66.04萬平方米，環比下降51.07%，其中海口24.49萬平方米、東方12.89萬平方米及儋州11.49萬平方米為主要貢獻城市 ;成交量66.21萬平方米，環比增加14.53%，價格15308元/平方米，環比下降0.61%，成交金額101.35億元，環比增加13.83%。

但縱觀2020年1-10月，海南商品住宅累計供應627.08萬平方米，同比下降1.37%;累計成交455.09萬平方米，同比下滑31.12%; 成交均價15397元/平方米，同比上漲7.94%。成交金額700.69億元，同比減少25.65%。

2020年10月，海南供求比為1，市場庫存對比上月持平，為1880萬平方米，去化周期40個月。

大房企的市場份額變化因此非常明顯。今年1-10月，海口商品住宅備案面積排行榜前十位中，TOP10房企銷售面積占比50%；去年同期占比76.9%。在三亞，同樣出現了大房企市場份額減少的趨勢：2020年1-10月，商品住宅備案面積排行榜前十位中，TOP10房企銷售占比只有15.68%；而在去年同期，這個數字為41.42%。

然而，易居研究院研究總監嚴躍進指出，海南近期投資指數是上升的。從開發投資數據上看，海南在2018年下半年的時候出現了明顯的下跌，即開發投資數據，說明房地產略顯得不景氣，是有一定的壓力的。而近期的數據其實已經出現了跌幅收窄，甚至開始要出現轉正的跡象了。比如，今年9月份，海南全省開發投資出現全年最高峰值860億元，從6月份開始，海南投資開發金額每月新增百億以上。嚴躍進認為海南房地產開發投資市場的最冷周期已經過去，后續有機會反彈，尤其是今年海南供地活躍，現房銷售使得房企的開發周期拉長，對企業資金要求更高。從投資開發數據上升來看，不排除海南通過這樣的調控，讓市場自動洗牌，資金壓力大的房企退出之后，有資金實力做很高端產品的房企逐漸入場。