“三條紅線”融資新規(guī)箭在弦上 房企“債”不動許多愁

山雨欲來風(fēng)滿樓。

8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會。會議指出，為進(jìn)一步落實房地產(chǎn)長效機(jī)制，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

在此之前，以“三條紅線”為標(biāo)準(zhǔn)的房企融資管理政策在市場流傳。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道從多個渠道證實了這條消息，但關(guān)于該項政策的具體執(zhí)行尺度和操作細(xì)節(jié)，尚待進(jìn)一步細(xì)化落地。另據(jù)媒體報道，參會房企被要求在9月底前提交最新的資產(chǎn)負(fù)債表。

對房地產(chǎn)融資政策的收緊，已是箭在弦上。但在政策落地之前，各種分析與猜測層出不窮，剛從疫情中恢復(fù)的房地產(chǎn)業(yè)，再度陷入紛擾。

分析人士認(rèn)為，若嚴(yán)格執(zhí)行，未來房企的融資規(guī)模將受到限制，這不僅影響到企業(yè)的拿地和融資戰(zhàn)略，借助“高杠桿”進(jìn)行快速擴(kuò)張的時代也可能面臨終結(jié)。如今，大家都在等“靴子”的正式落地。

或以試點形式推開

監(jiān)管層對房地產(chǎn)融資管理的強(qiáng)化，在近期有跡可循。7月24日，“房地產(chǎn)工作座談會”以罕見的高規(guī)格召開，并首次提出，“要實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場”。

8月13日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道獨家報道稱，對于房企債務(wù)的管理，將以“三條紅線”為標(biāo)準(zhǔn)。具體為紅線1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；紅線2：凈負(fù)債率大于100%；紅線3：現(xiàn)金短債比小于1倍。

根據(jù)“三條紅線”觸線情況不同，將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔：三項指標(biāo)全部“踩線”，有息負(fù)債不得增加；若指標(biāo)中兩項“踩線”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；若只有一項“踩線”，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至10%；若全部指標(biāo)符合監(jiān)管層要求，則有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。

8月20日召開的座談會，再度強(qiáng)化了融資政策收緊的預(yù)期。盡管官方公布的信息較為有限，但對融資實施強(qiáng)監(jiān)管的信號已經(jīng)十分明確。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道從權(quán)威人士處了解到，共有12家房企參加了此次會議，分別是碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道還了解到，前述會議的基調(diào)以座談為主，監(jiān)管層的主要目的，是通過對幾家大型房企的座談，了解相關(guān)情況。但當(dāng)日并未公布相關(guān)政策執(zhí)行的時間表。

據(jù)了解，“降負(fù)債”是座談會上傳達(dá)出的主要信號。監(jiān)管層希望通過房企的降負(fù)債，來控制金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險，并維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。但這并不意味著所有的與會房企都要降負(fù)債，前述知情人士表示，一些負(fù)債率較低的企業(yè)并無這方面的執(zhí)行壓力。

8月28日早間，綠地香港一位管理層在業(yè)績會上也證實了這一消息。他表示，公司了解到的情況是相關(guān)部門與房企進(jìn)行了交流，融資新規(guī)的實施目前還沒有明確的時間表。

另據(jù)了解，監(jiān)管層很早就醞釀對重點房地產(chǎn)企業(yè)實施資金監(jiān)測和融資管理，此前已有過多輪征求意見。未來這項政策有可能先在部分企業(yè)進(jìn)行試點，然后逐漸推開。

高杠桿時代的終結(jié)？

“萬科是從官方發(fā)布的信息了解到，監(jiān)管機(jī)構(gòu)從防范房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險的角度出發(fā)，出臺了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，對此公司會認(rèn)真研究，盡快去適應(yīng)，按照要求進(jìn)行落實。”對于融資新政，在8月28日的萬科中期業(yè)績會上，萬科總裁祝九勝表示。

在公開表態(tài)中，房企大多將這一政策稱為一種“規(guī)范”，并認(rèn)為對行業(yè)的健康發(fā)展大有裨益。但若根據(jù)“三條紅線”進(jìn)行實際考量，能夠獨善其身的企業(yè)并不多。

天風(fēng)證券根據(jù)2019年財務(wù)數(shù)據(jù)，按照“三條紅線”的標(biāo)準(zhǔn)對銷售額較高的50家房企進(jìn)行了劃分。其中，同時踩到“三道紅線”的房企共14家，同時踩到兩道紅線的房企有10家，踩到一道紅線的房企有14家，全部不踩線的房企僅有12家。

若對參會的12家房企進(jìn)行劃分，則有4家房企位于全部踩線的“紅檔”，分別是恒大、融創(chuàng)、綠地、中梁；全部不踩線的“綠檔”房企，為保利、中海、華潤、華僑城4家央企；萬科、碧桂園均因資產(chǎn)負(fù)債率偏高而位于“黃檔”。

“如果對所有企業(yè)都按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，這一政策的影響范圍可想而知。”北京某大型房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，多年來，房地產(chǎn)業(yè)主要依靠舉債來實現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，高負(fù)債往往能帶來高增長。若債務(wù)規(guī)模被控制，意味著通過高杠桿來進(jìn)行擴(kuò)張的時代將面臨終結(jié)。

短期來看，若債務(wù)規(guī)模被控制，也將引發(fā)一系列的連鎖反應(yīng)。

在近期的房企中期業(yè)績會上，不少房企提及對這一政策的看法。除了強(qiáng)調(diào)降負(fù)債、抓回款外，很多企業(yè)也開始注重拿地和投資，從而提高資金使用效率。

雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林就表示，“我們現(xiàn)在不能亂拿地，下半年會有更好的機(jī)遇，在收購合并或其他產(chǎn)業(yè)方面在鋪排。下半年如果沒有好地、沒有好項目，我們就到明年拿地，因為拿錯地是很痛苦的一件事情。”

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道了解到，很多房企已拿到上述文件的原文，并已著手研究，其面臨的主要疑問在于，不清楚具體的政策細(xì)節(jié)和執(zhí)行尺度。一些房企已經(jīng)和相熟的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，并未得到確定性的答復(fù)。有北京房企人士向記者透露，金融機(jī)構(gòu)也在等待相關(guān)指導(dǎo)性文件的正式下發(fā)。