龍頭房企凈利增速放緩 轉型步入深水區

數字會說話。無論是市場下行、成本高企，還是疫情影響，最終都會反映在財報上。

8月集中出爐的中報顯示，上半年主流房企營收和凈利增速普遍放緩，甚至下滑，同時，部分房企的資金壓力加大，資產負債率、凈負債率有走高的趨勢。

這個狀態在一段時間里，可能還會持續。

在房地產的下半場，傳統業務收入放緩，房企轉型步入深水區，新業務正在逐漸展現力量。中報期內，萬科首次披露租金收入，包括長租公寓、商業、物流等新業務，龍湖、華潤、中海的租金收入也反映在報表中，轉型效果已現。

在運營、租金收入帶來的現金流模式下，房企紛紛分拆新業務上市，尋求新的收入和利潤增長點。

盈利水平下降

上半年數家龍頭房企營收和凈利雙雙下滑。財報顯示，上半年華潤置地的營業收入為448.69億元，同比下降2.14%，凈利潤115.42億元，同比減少9.3%；富力營業收入同比下降4.63%至335.91億元，凈利潤下降5.86%至37.92億元；碧桂園的營收和凈利潤也有所減少。

還有一些房企僅凈利潤下滑。如中海、綠地，凈利潤分別為205.27億元、80.20億元，分別下降3.74%、10.76%。

恒大則發布了盈利預警。8月16日，恒大公告稱，預計上半年錄得核心業務凈利潤及凈利潤分別同比下降約37%、46%。

融創、保利、綠地等其他龍頭房企，雖然沒有出現營收和凈利直接下滑，但增速亦不及往年，也在放緩。

中報顯示，融創凈利潤出現了“急剎車”，約為109.59億元，同比增長約6.54%，與2019年上半年相比，增速大降55.16個百分點；保利發展實現凈利潤101.24億元，同比增長1.70%，而2019年中這一數據為53.27%，增速大減。

穩健如萬科、龍湖也不例外。上半年萬科凈利潤為125.08億元，同比增長5.62%，但相比2019年上半年的29.79%，也明顯下降；上半年，龍湖的凈利潤為63.39億元，同比增長0.46%，增速下滑15.75個百分點。

與2019年全年已經放緩的凈利潤增速相比，上述房企上半年的凈利潤表現也不如2019年。

房企盈利水平為何不及往年？碧桂園首席財務官伍碧君認為，上半年利潤下降與延遲交付、兩年前拿地價格較高有關。

伍碧君表示，2020年由于疫情的原因，有兩個月處于開工停滯的狀態，交樓量同比下滑。此外，土地市場在2017年底、2018年比較火熱，那段時間買的地塊價格較高，而今開始交樓，拉低了毛利率，導致利潤不及預期。

萬科董秘朱旭也提到了地價高企。她說，地售比越來越高反映在了財報中，對房企的結算和利潤產生明顯影響。

恒大則在公告中稱，上半年利潤下降，主要是由于受疫情暴發影響，恒大進行了全國促銷活動，導致售價降低、營銷費用上升。

商業地產商受疫情影響也很大。華潤置地首席財務官郭世清認為，疫情黑天鵝導致了“投資物業評估增值下降”，進而影響了凈利潤，龍湖等房企也由于持有較多商業地產，受到沖擊。

郭世清預計，隨著疫情好轉，投資物業評估增值回歸正常，華潤置地全年的利潤有望上升。

此外，各種因素疊加之下，不少房企負債率上升，資金鏈壓力加大。

中報顯示，不少房企的凈負債率上升。綠地的凈負債率上升24.7個百分點至180%，央企保利發展的凈負債率提升了約10個百分點至78.5%，華潤的凈負債率增加15.6個百分點至45.9%。

中海、龍湖的凈負債率分別為32.7%、51.4%,微升1和0.4個百分點，仍然處于行業低位。

但也有不少龍頭房企凈負債率下降了。中報顯示，萬科凈負債率為27.02%，比2019年末下降6.85百分點，綠城、金茂、旭輝的凈負債率為66.1%、74%、63.2%，分別下降2.9、5、5.3個百分點。

本來凈負債率偏高的房企也在積極降杠桿。融創的凈負債率為149%，大幅下降23個百分點；富力的凈負債率為177%，下降21.9個百分點。

尋找利潤增長點

在業績會上，房企們大多認為，開發業務盈利水平的下滑，毛利率的走低不可避免。

他們能做的就是加快轉型，向精細化管理、新業務要利潤。

萬科是龍頭房企多元轉型的一個樣本。8月28日，萬科中報首次披露了租賃住宅業務、商場（含印力）業務與倉儲物流業務的收入。

其中，租賃住宅業務收入10.5億元；商場(含非并表項目)租金30.5億元，同比增長0.3%；倉儲物流租金8.3億元，同比增長36.9%。

截至6月底，萬科旗下商業項目（含印力）累計開業面積達到836萬平方米，同比增加11.1%；截至年中，萬科物流倉儲總面積616萬平方米，其中高標庫開業582萬平方米，穩定期出租率89.1%；冷庫開業34萬平方米，穩定期使用率81.5%。

新業務首先貢獻收入的是物業。并表的萬科物業更在業內遙遙領先，上半年實現營收67億元，同比增長26.8%；已經上市的保利物業上半年營業收入36.01億元，同比增長27.6%。

華潤置地的住宅物業管理面積0.98億平方米，商業物業管理面積0.14億平方米，上半年分別實現營收16.8億元和10.4億元，同比提升9.3%和8.9%。

此外，華潤、龍湖、中海、保利等龍頭企業，上半年的運營收入還來自投資物業租金，華潤的投資物業租金收入上半年達到了近50億元；龍湖和中海上半年的商業租金收入也達到了26.7億元和20.3億元，較去年同期均有提升。

這些帶來持續現金流收入的業務，成為房企新資本化的起點。由于物業板塊現金流穩定，增長性較為確定，近兩年率先成為分拆上市的佼佼者。

僅過去一年，已經有18家物業公司上市。今年，物業IPO再加速，包括恒大、融創、華潤在內的多家龍頭房企物業打算分拆上市。

至此，房企四巨頭中，僅剩下萬科物業還沒有上市計劃。萬科首席運營官王海武說，希望在轉型過程中把物業、商業、物流業務拆分上市，但目前沒有明確計劃。

目前，重資產的商業地產上市比較困難，不少房企考慮，未來會將其中一些資產打包成REITs上市。

分拆上市帶來的益處顯而易見。除了融資之外，華潤置地就表示，分拆上市能提升市值規模，進一步強化資產負債表，找到新的利潤增長點。

陽光城CFO吳建斌認為，資本擴張是企業永恒的主題，也是穿越周期，延長生命的關鍵因素。近兩年物業迎來資本化風口，這樣的機會還有，房企在持續提升競爭力的同時，應該培育相關新業務，投資新基建，迎接資本化的風口。