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    “三條紅線”下房企的安全邊界線與利潤保衛(wèi)戰(zhàn)

    2021/9/1 8:26:00 來源: 評論(0)0

    房企

    在樓市調控重壓下,曾經以規(guī)模和利潤增長為追求的房企,正越來越多地關注“活下去”的命題。

    8月以來,A股和H股上市的數百家房企紛紛發(fā)布年中業(yè)績。此時距離“三條紅線”政策出臺剛滿一年,但在各項調控政策的重壓下,房企的關注點已發(fā)生了明顯的變化。

    “安全”和“利潤”成為多場業(yè)績會談論的主題,這并不難理解。前者是監(jiān)管下的必然要求,后者則是房企發(fā)展的現實需要。如何平衡二者的關系,既考驗房企的調整空間,又關系到公司的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

    完成中報發(fā)布的多家大型房企,都不得不面臨利潤和安全的困境。比如,萬科的歸母凈利潤為110.5億元,同比下降11.7%,近19年來首次出現中期凈利潤下降的情況。面對增收不增利等問題,萬科集團總裁、首席執(zhí)行官祝九勝稱,“就像讀書時候的感覺,期中考試沒考好,不知道怎么回答老師。”

    萬科猶此,足見整個行業(yè)難言樂觀。過去半年來,多數上市房企都按照“三條紅線”標準實現了“降檔”,但也付出了一些代價,如增收不增利等。且即便如此,在償債周期內,整個行業(yè)的風險并未真正下降,行業(yè)更是甚少談論規(guī)模。

    房地產無疑已迎來變革期,從中報不難看出,大部分企業(yè)都在努力擁抱不確定性。唯一可以確定的是:以規(guī)模為標尺的單一評判標準,已經發(fā)生改變。

    利潤都去哪了?

    今年上半年,萬科持有貨幣現金1952.2億元,扣除預售監(jiān)管資金和受限資金的現金短債比為1.67倍;凈負債率20.2%;剔除預收賬款的資產負債率69.7%。“三條紅線”均未踩中,繼續(xù)處于“綠檔”。

    銷售方面,萬科實現合同銷售金額3544.3億元,同比增長10.6%。實現營業(yè)收入1671.1億元,同比增長14.2%。

    利潤的下滑就是在這種情況下出現的。對此,祝九勝歸結為三方面原因:第一,銷售規(guī)模的增長有限;第二,開發(fā)業(yè)務毛利率下降較快;第三,轉型業(yè)務帶來的影響,轉型效果要體現出來還需要時間。

    在樓市調控亦步亦趨的情況下,規(guī)模增長乏力已是行業(yè)共性,毛利率下滑同樣成為常態(tài)。2021年上半年,萬科房地產及相關業(yè)務的毛利率為18.0%,較2020年同期下降6.02個百分點。“過去幾年特別是2017年以來,地售比(土地成本與銷售價格之比)一直在上升,所以開發(fā)業(yè)務的毛利率會呈現一個下降的趨勢……萬科未來這兩年還是有一定的毛利率的壓力。”萬科集團執(zhí)行副總裁、財務負責人韓慧華在業(yè)績會上表示。

    房企的多元化業(yè)務大多屬于“重投入、少回報”,既容易對資金鏈形成壓力,又會影響利潤率和資產回報率。但在傳統業(yè)務受到影響的情況下,多元化轉型又顯得必不可少。

    正如祝九勝所言,這些因素共同對房企的利潤形成“拖累”,也使利潤率攤薄成為普遍現象。比如,富力的毛利率為21.7%,較2020年全年下降3.5個百分點;融創(chuàng)毛利率20.8%,比2020年略降0.2個百分點,比去年上半年下降2.2個百分點;龍湖的毛利率為27.7%,屬于行業(yè)較高水平,但也比2020年下降了1.6個百分點。

    此外,富力、金地、奧園、建業(yè)、首開、遠洋、中南等一批房企則陷入“增收降利”的局面。

    過去幾年來,利潤的流失已成為房地產業(yè)的常態(tài)。北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道表示,在銷售限價、土地成本提高的大趨勢下,公司近幾年只做了一件事情——在成本上作文章。公司經常提的口號是,“向融資要利潤,向管理要利潤,向工程要利潤,向供應商要利潤”。但與失去的行業(yè)紅利相比,這其中的空間并不大。

    他還表示,利潤攤薄的趨勢不可避免。自2018年以來,房地產市場在嚴厲調控下仍然保持了高速增長,即使有新冠疫情的影響,全行業(yè)繼續(xù)保持著較高的銷售規(guī)模,這也支撐了大部分企業(yè)享受到這波銷售紅利。若非如此,房企利潤的下滑會更加明顯。

    規(guī)模神話的終結

    與利潤的下滑相比,安全是更為緊迫的問題。2018年,萬科在深圳舉辦秋季例會上打出“活下去”的標語,并被行業(yè)視為一種警示。三年后,“活下去”已然成為行業(yè)的現實。

    2021年上半年,恒大的毛利和凈利潤分別為288.4億元和105.0億元,比去年同期雙雙下滑,降幅分別達到57%和29%。恒大稱,毛利下降主要是由于交付面積減少和銷售均價下降所致。恒大還披露,部分項目因未付款而處于停工狀態(tài)。

    恒大的資金鏈問題早已為外界所知。這家上半年銷售規(guī)模達到3566億元的TOP3房企,近期遭遇了資金困境。除了出讓汽車、物業(yè)、零售等業(yè)務外,恒大還披露,正在尋找戰(zhàn)略投資者。

    另一家深陷資金困境的房企華夏幸福,也在自救當中。今年上半年,華夏幸福實現銷售金額139.7億元,僅相當于去年同期(415.64億元)的34%。自今年春節(jié)前夕出現債務違約以來,華夏幸福的業(yè)務也受到不同程度的影響,并進而影響到業(yè)績表現。

    除出售項目、引進戰(zhàn)略投資者外,華夏幸福還在推行輕資產戰(zhàn)略,從而減少資金沉淀的規(guī)模。

    4年前,華夏幸福的規(guī)模還曾位居行業(yè)前十。有分析人士認為,上述兩家公司的現狀,說明規(guī)模已很難成為房地產業(yè)的“護城河”。相反,現階段過度追求規(guī)模反而會招致更大的風險。曾因規(guī)模擴張過快而出現債務問題的泰禾、藍光,上半年業(yè)績表現同樣不佳。

    以“去杠桿”為目的的一系列政策出臺,被認為是規(guī)模擴張的“大敵”。去年以來,房產融資“三條紅線”、房貸“五檔管理”等代表性政策陸續(xù)出臺,樓市正式進入“后杠桿時代”。這些政策既影響到企業(yè)的規(guī)模擴張,又通過對資金端的“抽血”,令一批企業(yè)陷入風險之中。

    中指研究院企業(yè)研究副總監(jiān)劉水認為,政策在客觀上促使房企加大了銷售力度,通過銷售回款來彌補現金流的不足,同時也借此實現“降檔”,回歸安全區(qū)。但企業(yè)在拿地、投資方面的支出,已不可避免地受到影響。

    21世紀經濟報道梳理發(fā)現,與去年年末相比,多數房企都在年中實現了“降檔”,“綠檔”和“黃檔”房企所占比重也在提升。

    但行業(yè)的整體風險并未真正下降。前述房企人士表示,今明兩年仍是房地產的償債周期,資金壓力會繼續(xù)存在。與此同時,政策高壓會使越來越多的房企面臨資金鏈壓力,債務違約和行業(yè)并購行為,仍有可能繼續(xù)高頻率出現。

    可以確定的是,以規(guī)模為主要標尺的行業(yè)評判標準,已經不再適用。中南建設董事長陳錦石在業(yè)績會上說,“蠻干我認為沒有必要,我們還要理性地適應政策,適應市場,要在公司高質量運營下實現最好。”

     

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