三盛宏業困境的折射：中小房企難關將臨

近日浙系房企三盛宏業傳出項目停工的消息。

今年9月，三盛宏業被上海市第二中級人民法院，依據北京市長安公證處做出的（2019）京長安執字第228號強制執行公證，將其列入失信被執行人，執行標的超過3.98億元。隨后，三盛宏業在杭州開發的頤景御府被發現已停工。21世紀經濟報道記者聯系到接近三盛宏業董事長陳建銘的知情人士，其表示，公司目前沒有計劃就公司整體情況對外發布任何信息。

閩系房企福晟集團在坊間也曾出現若干不利傳聞。但11月1日，福晟集團在官方微信上發布澄清公告，稱此前關于公司“申請破產被駁回”“裁員50%”等傳言均為不實消息，公司從未向政府有關部門提交破產申請，也并未裁員50%，目前處于正常經營中。

據人民法院公告網數據顯示，截至目前，今年有408家地產商被法院裁定實施破產清算。同策研究院首席分析師張宏偉分析認為，調控收緊，首先對房企周轉速度產生影響，比如過去有不少房企，以收并購方式拿的地塊存在問題，在處理上沒有過去順暢；其次房屋銷售速度下滑，導致房企無法維持現有的運營狀況。張宏偉認為，中小房企融資困境是目前業內亟待解決的普遍問題。

小房企的困境

9月24日，三盛宏業債務違約被納入征信系統。9月26日，陳建銘和上海三盛房地產（集團）有限公司分別持有的三盛宏業4.154億元股權及2億元股權，被上海市閔行區人民法院凍結，凍結期限3年。

9月30日，三盛宏業持有的上海頤致投資管理有限公司1億元占100%的股權被青島市中級人民法院凍結，凍結期限3年。9月下旬，三盛宏業有意以17.5億元轉讓上海外馬路一線江景的總部大樓，尚未成交。10月，陳建銘和他的三盛宏業作為被告，至少還有4個案件將等待開庭，涉案金額數億元。10月17日，經陳建銘簽發，成立三盛宏業集團臨時監管小組。未經審批、授權造成資金資產流失的，一律移送司法機關處理。

三盛宏業今年9月開始受到業內關注。上述三盛宏業知情人士坦承資金緊張，并透露，東方資產或將參與解決短期資金問題。記者通過第三方信源獲悉，東方資產曾經給予三盛宏業大量貸款，一旦這家企業進入資產重組，其對三盛宏業資產處置應該有話語權。

福晟集團旗下地產上市公司平臺福晟國際，今年股價大幅下跌，裁員、拖欠員工工資等傳聞喧囂塵上。福晟方面否認大面積裁員，但有的項目即將完結，卻沒有后續項目跟上，人員分流是正常做法。

10月31日，記者實地探訪福晟集團位于上海前灘的住宅項目，該項目施工現場一切如常。根據項目進度規劃，該項目將會在今年年底之前，完成各項驗收并竣工備案，計劃明年2月底交房。

福晟集團自收購福晟國際這一殼公司以來，僅向福晟國際注入了長沙幾個房地產項目，大部分項目放在了集團。福晟集團主席潘偉明夫婦在今年9月還將所持福晟國際56.45%的股份，無償贈予他們的兒子、二代接班人潘浩然。

此前兩年在福晟集團出現頻率較高的“飛虎隊”（即拿地投資部門），自2018年起開始淡出。來自第三方機構統計數據顯示，2017年，福晟集團在福州大本營以銷售規模74.24億元排名第二，2018年僅以48.84億元排名第十，2019年上半年以50.67億元排名第十。

三盛宏業與福晟國際面臨同一個問題：負債率高企。截至2019年6月30日，三盛宏業有息負債269.5億元，占總負債63%；其中一年內的短期負債就有138.11億元，短期償債壓力巨大。福晟國際凈資產負債率則超過130%。

有業內人士指出，與此前出現風險問題的浙系房企類似，三盛宏業受困于多元化失敗，三盛宏業近年涉足科創及大數據、海洋投資等，均沒有給房地產主業帶出效益。融資不暢+大本營福州銷售不暢，則可能是導致福晟集團出現資金偏緊的主要原因。

資金羅生門

三盛宏業并非個案。早在今年6月，銀億因為債務違約，已向寧波法院申請破產重整。據機構統計數據，這家房企在2016年銷售收入達652億元，總資產接近800億元。

2018年下半年以來，不少城市房屋成交清淡，房企現金流減弱，部分中小房企發展停滯，有的則因資金問題陷入困境。

張宏偉認為，繼5月銀保監會發布23號文整治房地產融資亂象以來，房企融資渠道持續收緊。與此伴隨，房企融資成本明顯分化，部分信用等級高的頭部和主流房企，融資成本維持低位，但部分負債率高、流動性緊張的房企，融資成本不斷走高，有的發債利率超過15%。

來自同策咨詢研究院報告顯示，今年三季度40家典型房企融資總額為1937.73億元；其中，二季度1733.21億元，一季度2458.09億元。銀保監會23號文（5月份）后，房企融資大規模縮水。泰禾集團融資金額超200億元，其中有兩筆美元債利率在10%以上。

記者咨詢部分金融機構后獲悉，今年9月以來，信托融資額度受限、房地產基金備案趨緊，房企忙于尋找其他融資通道。但在市場銷售流動性下滑的情況下，房企尤其是中小房企的現金流緊缺局面一直沒有打開。

在銷售未能好轉，融資通路收窄的雙重夾擊下，部分中小房企的危機正在到來。