2019年新房銷售或達(dá)16萬億再創(chuàng)新高 房企整合大幕拉開

這是大浪淘沙的一年，每一家房企都在謹(jǐn)慎思考要怎么“活下去”。

新房市場的銷售金額在去年達(dá)到了15萬億高峰，今年預(yù)計(jì)將沖擊16萬億，逼近天花板。

房企規(guī)模賽道的競爭也來到了臨界點(diǎn)。未來市場蛋糕就這么大，甚至可能縮小，行業(yè)的洗牌重整已經(jīng)轟轟烈烈地開始了，熬不過凜冽寒冬的中小房企不斷出局離場，玩家越來越少，玩家也越來越強(qiáng)大，千億陣營繼續(xù)擴(kuò)大。

前十、前三房企也輪換了。作為房企的并購?fù)跽撸瑢O宏斌帶領(lǐng)融創(chuàng)中國權(quán)益銷售圓夢三甲，而掉隊(duì)多年的世茂以黑馬之勢，反超龍湖，再度挺進(jìn)前十。

在這最后的規(guī)模之爭里，有的人靠銷售勝出，有的人靠并購勝出，房企銷售座次重排，變動(dòng)劇烈，下一個(gè)十年的競爭格局正在重塑。

年關(guān)將至的排位硝煙

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年全國商品房銷售額為15萬億元。而在今年12月26日的《平安地產(chǎn)金融白皮書2020》發(fā)布會(huì)上，平安銀行行長胡躍飛預(yù)計(jì)，2019年全國商品房銷售額將創(chuàng)下接近16萬億元的新高。

胡躍飛指出，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度今后仍會(huì)較快提升，環(huán)境已跟過去大為不同，市場份額會(huì)更多讓渡給主流房企，行業(yè)大整合將是必經(jīng)的一幕。

截至11月底，百強(qiáng)房企占全國的銷售份額已達(dá)73.9%，而十年前該指標(biāo)僅為22%，近三年基本以每年10個(gè)百分點(diǎn)的速度在提升，行業(yè)集中之快可謂驚人。

距2020年僅剩不過幾天時(shí)間，各大房企都在進(jìn)行最后的業(yè)績沖刺，以應(yīng)對(duì)年關(guān)的排位之戰(zhàn)。

截至11月底，據(jù)克而瑞發(fā)布的2019年1月-11月房企銷售TOP100榜單數(shù)據(jù)，按照全口徑銷售金額統(tǒng)計(jì)，全國已有27家房企邁入“千億俱樂部”，與2018年同期的25家相比增加2家，千億房企的陣營擴(kuò)大。

而且，祥生地產(chǎn)、佳兆業(yè)、濱江集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、美的置業(yè)、龍光地產(chǎn)和榮盛發(fā)展7家房企的銷售額均超過900億元，均有望在年底業(yè)績沖刺后挺進(jìn)“千億俱樂部”。

在強(qiáng)者恒強(qiáng)的地產(chǎn)行業(yè)里，龍頭房企的業(yè)績表現(xiàn)更為突出，TOP10中有7家房企銷售業(yè)績環(huán)比增加。碧桂園11月單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額860億元，以7515.4億元的成績位列全口徑業(yè)績榜第一名，大幅領(lǐng)先第二名中國恒大1660.6億元。

恒大也憑借全國促銷刷業(yè)績，9月、10月、11月單月銷售紀(jì)錄分別為831.1億元、903億元、420億元，10月底時(shí)在全口徑排位上反超萬科成為第二名。

世茂算是最大的黑馬，今年不斷在市場上通過促銷和并購搶食，擠掉龍湖，挺進(jìn)前十。11月底，世茂、華潤、龍湖的全口徑金額分別為2277.3億元、2261億元和2227.3億元，差距尚不足百億，這幾家的你追我趕幾乎成為常態(tài)，12月重排過后，其中一家很可能TOP10地位不保。

TOP20的座次之爭同樣激烈，中梁以1310億元的全口徑金額位列20，與后面追趕的富力、正榮、融信差距不到一百億。TOP50的競爭格局也在加劇，權(quán)益金額門檻較去年同期大幅提升12.8%至458.2億元。

一個(gè)值得注意的插曲是，在銷售權(quán)益金額上，恒大和碧桂園穩(wěn)居第一第二，而融創(chuàng)中國以8.1億元的微小優(yōu)勢首度趕超萬科進(jìn)入三甲。

融創(chuàng)中國的超車，在早前就已經(jīng)有端倪，9月底時(shí)，萬科的權(quán)益銷售額還比融創(chuàng)中國多300多億，到10月底統(tǒng)計(jì)時(shí)，兩家的權(quán)益銷售額差距100多億，呈逐漸縮小的態(tài)勢。

行業(yè)并購大洗牌

市場競爭正由增量轉(zhuǎn)存量，在這場大魚吃小魚甚至大魚吃大魚的游戲中，每一家都想搶食更多，房企集中度不斷攀升。對(duì)憑借高杠桿運(yùn)轉(zhuǎn)的房企們來說，這是一場誰都不會(huì)放手的規(guī)模之爭。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1至11月典型企業(yè)收并購、協(xié)議土地出讓的幅數(shù)占比達(dá)12%，規(guī)模房企紛紛通過收并購補(bǔ)充資產(chǎn)。

融創(chuàng)中國和世茂可謂今年的收并購猛將，它們?cè)谇笆盼粦?zhàn)上掀起的浪花不是沒有來由的，銷售不斷沖擊同行，并購動(dòng)作也讓人吃驚。

作為龍頭房企，融創(chuàng)中國今年以來已經(jīng)吞下泛海控股、陽光100中國、長實(shí)集團(tuán)、新湖中寶、云南城投、華僑城等公司旗下多項(xiàng)資產(chǎn)，總耗資已超400億。

其中，融創(chuàng)11月底以152.69億元收購云南城投環(huán)球世紀(jì)、時(shí)代環(huán)球各51%股權(quán)，對(duì)于百億級(jí)別的交易，孫宏斌在發(fā)布會(huì)上還云淡風(fēng)輕地表示，“我們每個(gè)月收五六百億現(xiàn)金，買一個(gè)東西一百億有什么困難？沒有什么困難。我們買的東西不是買回家藏起來的，而是買回家再加價(jià)賣了。我們現(xiàn)在已經(jīng)買得很克制了。”

在年末挺進(jìn)房企十強(qiáng)的世茂，也在今年不斷抄底加碼，吞下泰禾集團(tuán)、明發(fā)集團(tuán)、萬通地產(chǎn)、開誠實(shí)業(yè)、利君地產(chǎn)、粵泰股份等公司旗下多項(xiàng)資產(chǎn)，可以說世茂今年的新增貨值多數(shù)是通過并購獲得的。

今年3月份以來，泰禾已出讓多幅地塊給世茂，陸續(xù)向世茂股份出售旗下11個(gè)項(xiàng)目的部分股權(quán)，累計(jì)回籠資金約一百億元。12月中旬，世茂又被曝出與福晟進(jìn)行洽談40%股權(quán)并購，收購福晟集團(tuán)旗下地產(chǎn)板塊部分股權(quán)，以獲得更多的土地儲(chǔ)備，交易金額可能高達(dá)2000億。

在年初的香港業(yè)績發(fā)布會(huì)上，世茂總裁許世壇就已經(jīng)表示，2019年會(huì)加大并購，且70%以上的土儲(chǔ)都會(huì)來自并購，將拿回款的50%買地。根據(jù)世茂地產(chǎn)公布的2019年上半年財(cái)報(bào)，上半年世茂負(fù)債總額約3047億元，同比增長高達(dá)32.5%。其中，流動(dòng)負(fù)債總額約2143億元，同比增長39%，非流動(dòng)負(fù)債總額約903.88億元，同比增長19.12%。

一邊是龍頭房企收并購潮起，另一邊卻是中小房企的離場出局，被收并購的企業(yè)大多是資金鏈出問題的房企。

融創(chuàng)吞下的時(shí)代環(huán)球在被收購前負(fù)債總計(jì)64.02億元，而世茂吞下的泰禾集團(tuán)更不用說，過去一年已經(jīng)因?yàn)橘Y金和負(fù)債問題身陷輿論漩渦，被融創(chuàng)和綠城相繼收購的新城中寶也不例外，在百億債券的資金壓力面前選擇斷臂求生。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企并購整合增多與整體市場下行和融資環(huán)境趨緊有關(guān)，部分中小房企資金鏈斷裂是常見問題，龍頭房企則可以趁此擴(kuò)張。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，中小房企破產(chǎn)，和本身房屋銷售不好、拿地機(jī)會(huì)不多等多種因素都有關(guān)，加上政策和資金限制，壓力增大時(shí)自然會(huì)通過并購等方式進(jìn)行項(xiàng)目的處置。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則指出，房企之間，不僅是規(guī)模分化較大，融資成本的分化也很明顯，融資收緊對(duì)中小型房企在融資規(guī)模和成本上影響相對(duì)較大。

總體而言，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預(yù)計(jì)，未來幾年，房企并購趨勢會(huì)更加明顯。從今年以來的情況看，由于房企融資端受到嚴(yán)格限制，排名靠后的房企融資渠道收窄，融資成本高。這對(duì)于成本管控能力不強(qiáng)的中小房企來說，通過并購方式和大公司合作不失為一種生存方式。