2019土地市場盤點：溢價率降至13.5% 房企更理性了嗎？

融資收緊下的土地市場，正在變得日趨平淡。

上海易居研究院的數據顯示，截至2019年11月底，全國300城土地市場成交建筑面積23億平方米，較2018年同期下降了3.7%。雖然11月300城供應總量翻番，年底又是土地成交的旺季，但考慮到前11月成交量與去年全年存在4.3億平方米的差距，該機構預計，今年的土地成交規模大概率會低于去年。

不僅如此，今年前11月，300城住宅用地溢價率為13.5%，比2018年的15.8%有所下降。

從5月開始，央行、銀保監會等部門陸續出臺政策，信托、美元債等融資渠道大大受限，銀行對開發貸的審核也趨于嚴格。在融資渠道緊縮的情況下，房企的拿地策略似乎也在調整。

但值得注意的是，與去年相比，今年土地樓面價為2396元/平方米，同比漲幅達14%。同時，一些大型房企在并購市場出手，大量補充庫存，似乎并不在乎資金鏈的壓力。

那么，與往年相比，今年房企真的變謹慎了嗎？

土地底價悄然提高

如果將今年的土地市場分為兩個階段，上半年和下半年的表現有著明顯不同。

根據上海易居研究院的統計，上半年300城土地交易相對旺盛，月度溢價率維持在10%以上，4月的溢價率甚至超過20%。除1月外，流拍率均在10%以下的低水平。

從7月開始，土地市場出現明顯降溫，月度溢價率很快降至10%以下的水平，流拍率則升至10%以上。

究其原因，在于一系列調控政策的出臺。從5月開始，央行、銀保監會等部門對房企融資渠道進行收緊。7月31日召開的中央政治局會議提出，“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，每逢經濟下行時期便刺激房地產的預期被打破。

地方政府有著“前松后緊”的慣有供地節奏，且年末往往會推出一些熱門地塊。比如，今年11月，土地供應總建筑面積達到近三年來的最高峰。“究其原因，主要是由于臨近年底，許多未完成供地計劃的城市加快了供地節奏，導致供應規模‘爆發式’增長。”

在供應的刺激下，土地交易價格也有所升溫。

今年前11月，300城土地交易單價為2396元/平方米，同比上漲13.7%，這一水平也是多年來的最高點。上述機構認為，地價的明顯上漲，一方面是由于前11個月一二線城市成交規模占比相比去年同期顯著提升，比例增加了3個百分點；另一方面，由于年內市場熱度不高，大部分城市增加了優質地塊的供應，如北京今年有多宗不限價宅地、深圳的宅地供應量較去年同期也有明顯的提升，這也進一步推高了今年的成交均價。

北京某大型房企負責人向21世紀經濟報道表示，地價上漲的另一個原因在于，很多地方悄然提高了土地出讓底價。導致在整體溢價率相對不高的情況下，土地成交均價仍然創下新高。

對于明年土地市場走勢，上海易居研究院認為，2019年12月中央經濟工作會議再度強調要繼續堅持房住不炒，堅持“穩房價、穩地價、穩預期”，為2020年房地產市場定下運行基調。資金層面，銀保監會在年末稱要完善房地產融資統計和監測體系，嚴厲打擊違規行為，房企融資環境預計仍將高度收緊。“錢緊”勢必會導致房企在拿地時越發謹慎，明年的土地市場熱度大概率仍會持續低位運行。

小房企機會渺茫

在融資新政面前，房企的調整也較為明顯。上海易居研究院將龍頭房企的拿地節奏分為四個階段：1-2月整體表現較平淡；3-5月積極納儲；二季度中后期重歸理性；四季度龍頭房企剎車。

其中，恒大、碧桂園、萬科等10月-11月拿地銷售比十強中最低，均不足0.2，而龍湖、華潤等此前拿地相對積極的房企也在四季度放緩投資腳步。僅有國企表現相對積極。

上海易居研究院指出，2019年1-11月，百強房企新增拿地貨值達到8.4萬億，較2018年同期下降5%，與2017年高峰相比下滑幅度超過20%。

58安居客房產研究院指出，這一方面是受房企融資難度增大影響，另一方面則是房企放緩在三四線以下城市拿地，規避風險。總體來看，房企在土地市場已明顯理性，不但拿地謹慎，同時“地王”也明顯減少。

但房企分化的局面仍未改變。據統計，今年前11月，新增土儲TOP20全部來自銷售TOP20，其排名高度吻合。作為行業中流砥柱，銷售TOP20房企的貨值總和接近5.4萬億元，是百強房企其余80家企業的1.6倍。其中，TOP10房企新增貨值占百強的比重達43%。

中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道記者表示，除了拿地，大型房企在融資中的優勢同樣明顯。隨著市場繼續下行，這些優勢會更加凸顯，從而使得行業的分化局面越來越嚴重。

與此同時，越來越多的企業通過并購的方式獲取土儲，該種方式有助于迅速擴充庫存，且成本相對低廉。

但即使在標桿房企內部，土儲質量不同也決定著房企未來的發展。

川財證券將土儲質量拆分為“質”和“量”兩個更小的維度來考量。“質”主要由土儲的布局來體現，“量”主要由土儲的存量來體現。該機構指出，在一二線樓市企穩、三四線樓市走弱、都市圈協同發展的前提下，深耕一二線城市及核心都市圈的房企將獲得更大的發展機會。