李一戈專欄｜房企需要一份怎樣的年度計(jì)劃？

李一戈

財(cái)經(jīng)媒體人一個(gè)基本工作是看財(cái)報(bào)，不僅要看國內(nèi)上市公司的，也要看國外上市的公司。而不同經(jīng)濟(jì)體的交易所，其財(cái)報(bào)、年報(bào)時(shí)間很可能迥然不同。我們A股的一季報(bào)涵蓋的是1月1日至3月31日，但這個(gè)時(shí)間在有的交易所是四季報(bào)，有的一季報(bào)是指12月至2月。

在國內(nèi)，財(cái)報(bào)日期，與我們實(shí)際安排工作的時(shí)間，又會(huì)有差異。報(bào)表的截止日期是12月31日，但多數(shù)企業(yè)到春節(jié)放假才算是這一年的工作結(jié)束了。

從元旦后的第一個(gè)工作日，到春節(jié)放假這段時(shí)間，主要做什么呢？毫無疑問，其中之一是項(xiàng)目結(jié)算、績效計(jì)算，必須在過年前把獎(jiǎng)金發(fā)出去——如果有的話。

另一項(xiàng)重要工作，是制訂來年的預(yù)算。它跟年度計(jì)劃是連在一起的。以房企為例，春節(jié)前你必須把全年的幾個(gè)核心盤子定下來：銷售額、回款額（回款率）、拿地額、融資額、利潤額（利潤率），并劃定大致的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。職業(yè)經(jīng)理人的薪酬與這幾個(gè)數(shù)字緊緊地捆在一起。

這里插一句。萬達(dá)可能是年度計(jì)劃制定時(shí)間最長的企業(yè)，它從8月份就開始討論，到12月中旬結(jié)束。各個(gè)板塊從項(xiàng)目到區(qū)域到集團(tuán)，有充分的時(shí)間博弈也就是討價(jià)還價(jià)，但計(jì)劃一旦制定就不容挑戰(zhàn)——你被亮了兩次紅燈可能就得走人。

年度計(jì)劃，關(guān)系到你對(duì)今年房地產(chǎn)形勢怎么看。測不準(zhǔn)原理適用于近兩年的樓市。左右地產(chǎn)的根本要素，幾乎是無法言說更無法預(yù)測的。但這不能阻止有些專家在做跨年演講時(shí)的預(yù)測，也不能阻止有些媒體在做年度展望時(shí)的預(yù)測。雖然測不準(zhǔn)也有很多人聽很多人看，因?yàn)槔习鍌冞€是關(guān)心啊。

之前我跟朋友講過，大型房企尤其是前10的房企比較好辦，速度慢一點(diǎn)快一點(diǎn)無非是幾家的座次換一換，不至于被甩到30名之外。小房企反正也壞不到哪里去，實(shí)在不行大不了以合適的價(jià)錢賣給大鱷好了。最難受的是中型房企，進(jìn)前20名是很難了，過于激進(jìn)，企圖彎道超車，但拿錯(cuò)幾塊地，真有可能從30名甩到50名去。

據(jù)我跟幾家房企領(lǐng)導(dǎo)了解，今年的年度計(jì)劃還是以穩(wěn)健為主。原因還是“看不太清”。基本共識(shí)是，雖然房子沒以前好賣，但也沒差到2008年那個(gè)地步。分歧在于，如果要保6，主管部門會(huì)不會(huì)對(duì)一些城市變相的松綁救市睜只眼閉只眼——至少目前沒看到這個(gè)跡象。

我對(duì)中型房企的建議是，繃得緊一點(diǎn)，就保持行業(yè)前30的平均增速，想從容一點(diǎn)，就保持前50的平均增速。在此基礎(chǔ)上，睜大眼睛，一旦出現(xiàn)機(jī)會(huì)窗口就立即加速。

機(jī)會(huì)，不是指政策機(jī)會(huì)，那是可望而不可及的；是指區(qū)域機(jī)會(huì)。房企布局要圍繞核心城市群。我個(gè)人一再推崇的區(qū)域，一是長三角城市群，二是珠三角城市群。也許有人不同意。談到2019年的市場表現(xiàn)，不少朋友會(huì)驚嘆沈陽樓市出人意料的好。可是，你有沒有想過，在此之前，大批房企在這里不無煎熬地蟄伏了好幾年。如果你愿意花這樣的時(shí)間成本，那就等吧。

長三角城市群，短期內(nèi)（5年內(nèi)）最有潛能的，是城區(qū)常住人口300-500萬的城市；中期（5-10年）則是100-300萬人口的城市。長三角一體化的進(jìn)程，必將極大地填平城市群內(nèi)部特大城市與特大城市之間那些中小城市的價(jià)值洼地。

珠三角城市群亦是如此。從樓市角度看，佛山、東莞、惠州為最值得期待的第一增長極，珠海、中山等為第二增長極。廣州、深圳的城區(qū)主要還是以舊改為主的存量市場。我無意中看到樂居廣州的一份統(tǒng)計(jì)，2019年度廣州竟然有33個(gè)舊村改造項(xiàng)目完成了招投標(biāo)，中標(biāo)者都是房企。其中最大的一個(gè)城中村，黃埔區(qū)九龍鎮(zhèn)湯村，改造范圍總面積達(dá)994.66萬平方米，比第二大的吉山村（518萬平方米）多了476.66萬平方米，項(xiàng)目總投資164億元，僅拆遷安置就達(dá)66億元。

舊村改造不僅投資額巨大，而且時(shí)間周期漫長，不可控因素較多。像湯村這么大面積的改造，全部完成估計(jì)得需要10年。但不是所有房企都適合做這種業(yè)務(wù)，駕馭不了就困在那里動(dòng)彈不得。有家房企，我就不點(diǎn)名了，深圳拿的舊改項(xiàng)目兩年了還紋絲未動(dòng)。

以住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，市場仍然巨大，但不管你承認(rèn)不承認(rèn)天花板的存在，增速是下來了。所以，我建議2000億以上的房企，要早點(diǎn)開拓新的領(lǐng)域，培育為新的營收增長點(diǎn)。一批大型房企選擇了文旅和康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，因?yàn)樗鼈兣c住宅有更強(qiáng)的協(xié)同效應(yīng)。

文旅和康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的涵養(yǎng)區(qū)域，仍然要數(shù)長三角和珠三角這兩個(gè)城市群。這些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，消費(fèi)水平高，人們到了愿意花更多的錢用于娛樂和康養(yǎng)的時(shí)候。長隆集團(tuán)除了大本營番禺之外，它擴(kuò)張的兩個(gè)城市，都位于珠三角，一個(gè)在珠海，一個(gè)在清遠(yuǎn)，項(xiàng)目體量都極為龐大。

當(dāng)然也有地產(chǎn)朋友不想眺望那么遠(yuǎn)，只關(guān)心2020年。那么，我只有一句鼓勵(lì)的話：不會(huì)比2019年差。