商業地產集體“抗疫”：79家運營商減免租金 讓利近百億

2020年春節前后，新型冠狀病毒感染的肺炎疫情爆發并快速傳播，隨著人們外出和聚集等行為大量減少，各類商場的收入受到很大影響。疫情期間，眾多商業地產運營商推出捐款、免租金等優惠活動，對抗此次疫情。

2月2日，紅星美凱龍公告指出，免除符合條件的82家自營商場相關商戶一個月的租金及管理費。此前，萬達、龍湖、融創、華潤等房企紛紛推出類似的租金減免措施。

根據全聯房地產商會商業地產工作委員會（簡稱“全聯商業地產工作委員會”）對旗下109家會員單位捐贈或措施的統計顯示，截至目前，共有79家商業地產運營商實施了租金減免的優惠政策。21世紀經濟報道初步估算，其讓利總規模接近百億。

另據不完全統計，截至2020年2月2日，購物中心行業直接捐款的金額達10億左右。

商業地產運營商減免租金的背后，是疫情帶來的前端商家收入下降。-宋文輝攝

減租是普遍做法

商業地產運營商減免租金的背后，是疫情帶來的前端商家收入下降。由于此次疫情發生在春節期間，而春節期間往往是各大商場的傳統旺季，其影響可謂首當其沖。21世紀經濟報道調研發現，春節期間，多數商場門可羅雀，很多店面干脆閉門歇業。

日前，西貝餐飲董事長賈國龍接受媒體采訪時表示，西貝餐飲在國內60多個城市擁有400多家西貝莜面村餐廳，經營良好的情況下，疫情對春節假期的襲擊直接導致企業7-8億元的經濟損失。

全聯商業地產工作委員會發布的《購物中心行業抗擊疫情專項調查報告》指出，春節期間，幾乎所有購物中心都有大幅度的客流和銷售額下滑。就單個品牌而言，據記者了解，海底撈餐飲連鎖預計每天損失營業額超過850萬；亞朵連鎖酒店全國470余家門店入住率降至冰點。

為此，商業地產運營商普遍將下調租金、管理費、物業費等，作為主要支持方式。

據不完全統計，在這次運營商減租行動中，涉及近600家百貨商場、購物中心。在時間上，短則一周，長則兩個月；在減租方式上，超七成運營商采用租金減半，部分則全部免除租金。其中，萬達、華潤均下發了租金全免通知。

但這些措施同樣也會損害運營商的利潤。紅星美凱龍指出，本次免租涉及公司2020年營業收入（租金及管理費總金額）約為人民幣5.3-5.9億元，對公司2020年歸母凈利潤的影響約為人民幣3.8-4.3億元。

龍湖雖然實施的是“租金減半”，但減免時間達67天，且租金費用中包含物管費、推廣費。粗略估算，龍湖本次租金減免額將超5億元。作為中國最大的商業地產運營商，萬達估算將減免40多億元的租金。

全聯商業地產工作委員會會長王永平指出，租金是商場的主要來源，租金收入構成分為固定租金、保底價抽成（保底租金+營業額抽成）。據其了解，目前一些商業地產商的做法是直接把“保底價抽成”都免掉，這對運營商的利潤會產生較大影響。

如何挽回損失？

此次商業地產集體減租行動，雖然是顧全大局的義舉，但從業者也紛紛在思考，如何進一步改進商業地產的運營模式，使之具有更強的抗風險能力。

業內人士指出，商業地產產業鏈環環相扣，對運營商的整合資源能力和運營能力都有著較高的要求。在管理中，既涉及商品管理、運營管理、財務管理、人力資源管理、物業管理，也涉及客戶關系、政府關系、公共關系處理。只有彌補短板，才能具備更強的抗風險能力。

王永平指出，此次疫情是天災，行業損失巨大，但如果反思得當，現有的一些短板仍然可以得到彌補。比如，只要有新的措施推出，線上化、智慧商業等將會有更多的入口和想象空間。

有業內人士以非典之后的經濟走勢舉例稱，非典疫情后，社會零售品總額得到了迅速的回升和發展。這次疫情或許也能推動商業行業探索新的商業模式。

王永平認為，后續市場仍然存在諸多變量，不能僅依靠單方面的措施去控制。“短期來看，開發商攤子比較大、實力比較雄厚，可以主動做出讓利的姿態。當整個市場繼續下行的時候，政府的稅收體系、銀行的貸款體系等也應該加入進來”。

有法律界的人士也指出，應該制定一個政府、甲方、乙方三方共擔的法規。對于租戶因疫情而要求減免租金或解除租賃合同的案件, 可參照法律規定的“不可抗力”、“情勢變更”和“公平原則”等條款。