百?gòu)?qiáng)房企1月銷售下滑12% 樓市“休眠”一季度業(yè)績(jī)承壓

突如其來(lái)的新型冠狀病毒疫情，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)打擊不小。

2月以來(lái)，主流房企相繼公布了1月業(yè)績(jī)，自1月20日鐘南山透露新冠病毒可以“人傳人”以來(lái)，疫情對(duì)于樓市的銷售已經(jīng)顯現(xiàn)。

大部分房企的銷售出現(xiàn)了同比下滑。相較而言，龍頭房企保持了穩(wěn)健態(tài)勢(shì)，中小房企受到的沖擊更大。

鑒于目前疫情發(fā)展仍未明朗，拐點(diǎn)不知何時(shí)而至，房地產(chǎn)銷售、施工、投資等依舊處于“休克”期，給房企2、3月份的業(yè)績(jī)蒙上了一層陰影。

房地產(chǎn)是高度依賴資金和融資的行業(yè)，現(xiàn)金流的平順和暢通至關(guān)重要。如今，疫情造成的銷售停擺，影響的正是現(xiàn)金流，一些負(fù)債率高企、短期內(nèi)償債壓力較大的公司，需防范現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)是高度依賴資金和融資的行業(yè)，現(xiàn)金流的平順和暢通至關(guān)重要。甘俊攝

一季度承壓

春節(jié)后，房企陸續(xù)發(fā)布了1月銷售快報(bào)。

龍頭房企率先行動(dòng)。2月3日，恒大披露1月份銷售情況，其于2020年首月實(shí)現(xiàn)合同銷售面積449.8萬(wàn)平方米，同比增加16%，但銷售金額為405.5億元，同比小幅下降6.07%。

碧桂園比去年同期亦微降。2月4日，碧桂園公布，1月權(quán)益合同銷售金額約329.2億元，較2019年1月同比減少0.44%，歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約379萬(wàn)平方米，較2019年1月同比減少0.89%。

融創(chuàng)是四巨頭中下滑最多的。1月融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積135.8萬(wàn)平方米，同比降低14.7%；銷售金額186.3億元，同比下降22.2%。

2月5日萬(wàn)科的成績(jī)單也出爐了，1月份萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積333.5萬(wàn)平方米，合同銷售金額549.1億元，同比漲12.3%，成為四巨頭中唯一上漲的；且就權(quán)益銷售而言，萬(wàn)科成為首月銷售冠軍。

中小房企首月交出的成績(jī)單也不盡如意，融信中國(guó)、美的置業(yè)、當(dāng)代置業(yè)、中南建設(shè)等房企銷售額對(duì)比上一年同期都有所下滑。

其中僅少數(shù)房企有亮眼表現(xiàn)，如寶龍地產(chǎn)銷售同比增長(zhǎng)10.4%，禹洲地產(chǎn)同比增長(zhǎng)22.8%。

根據(jù)克而瑞、億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)，百?gòu)?qiáng)房企1月銷售同比下滑12%，200強(qiáng)房企則下滑10.2%。

分城市來(lái)看，億翰監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中，一線城市銷售同比下降15.1%，環(huán)比下降39.3%。廣州環(huán)比下跌60.3%，跌幅最大。

多數(shù)普通二線城市同環(huán)比也均下滑，其中青島降幅最大，達(dá)到54.6%；三四線城市1月份成交面積483.7萬(wàn)平米，同比上升4.6%，環(huán)比下降23.6%。

億翰智庫(kù)指出，1月樓市成交量萎縮主要有兩個(gè)原因，一是2019年底房企促銷猛烈，12月銷售基數(shù)較大，導(dǎo)致2020年1月環(huán)比回落；二是1月原本為傳統(tǒng)的銷售淡季，又加上疫情發(fā)生在春節(jié)期間，對(duì)三四線返鄉(xiāng)置業(yè)的需求影響很大。

從目前的動(dòng)態(tài)來(lái)看，新型冠狀病毒感染的肺炎并未緩解，許多關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)仍未到來(lái)，全國(guó)各地的售樓處大部分關(guān)閉，1月26日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)向會(huì)員單位并全行業(yè)發(fā)出號(hào)召，暫停售樓處銷售活動(dòng)，待疫情過(guò)后再行恢復(fù)。

據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有包含湖南、江西、廣東，武漢、成都、重慶等至少60余個(gè)省市下發(fā)通知，關(guān)閉售樓處。

許多業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，受疫情影響，2月的房企銷售額將持續(xù)低迷，影響會(huì)延續(xù)至整個(gè)一季度。

不過(guò)，機(jī)會(huì)總是留給有準(zhǔn)備的人。很多房企已經(jīng)開(kāi)始這一年的工作，從銷售、投資、融資、開(kāi)竣工等層面，重新布排。

他們采取了“云辦公”，居家在線、視頻會(huì)議、電話交流等一起上線；銷售也開(kāi)展了在線賣房，朋友圈幾乎充斥著房企的多個(gè)項(xiàng)目在線看房邀約。

一些行業(yè)人士仍對(duì)今年的樓市表示樂(lè)觀。他們認(rèn)為，疫情只是讓需求延遲而不是消失了。并且，此次疫情也將讓人們重新審視房子品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)等的重要性，對(duì)他們的購(gòu)房決策產(chǎn)生重要影響。

關(guān)注現(xiàn)金流

疫情爆發(fā)與1-2月傳統(tǒng)銷售淡季相撞，對(duì)房企影響最大的是現(xiàn)金流。

銷售中的定金＋預(yù)售款、首付之后的個(gè)貸，是房企最重要的資金來(lái)源。而現(xiàn)在，這些幾近枯竭。

多地網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)以來(lái)，房地產(chǎn)銷售只以數(shù)十套計(jì)。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，疫情帶來(lái)銷售停滯，對(duì)房企影響最大的還是現(xiàn)金流問(wèn)題。若沒(méi)有銷售回款，房企面臨的現(xiàn)金流壓力無(wú)疑是非常巨大的，尤其是中小企業(yè)，資金面趨緊疊加兼并收購(gòu)潮來(lái)襲，發(fā)展前景不容樂(lè)觀。

此外，房企還要面對(duì)2020年的償債高峰。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2020年95家典型房企共有5575億元的債券到期，相比2019年到期債券增長(zhǎng)了43%。其中，1月、7月和11月均為償債的高峰，分別需要償債616億元、615億元及662億元。

另?yè)?jù)億翰智庫(kù)，截至2020年6月30日，房企信用債到期金額為982億元，海外債到期金額約為1226億元。

“疫情爆發(fā)之前房企償債能力整體可控，而疫情爆發(fā)之后房企資金回籠會(huì)有所減慢，因此需特別關(guān)注短期流動(dòng)性問(wèn)題。”上述機(jī)構(gòu)分析師指出。

受此影響，部分中小房企現(xiàn)金流進(jìn)一步吃緊。“不能銷售不能開(kāi)工，但是利息不會(huì)少，沒(méi)有回款就沒(méi)錢還利息，壓力山大。”一些業(yè)內(nèi)人士希望，后續(xù)政府會(huì)出相應(yīng)的措施來(lái)緩解房企壓力。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，龍頭房企已在把握融資活躍的一季度，加緊融資。

恒大在1月16日和21日分別宣布進(jìn)行四筆美元債融資，籌備發(fā)行60億美元債券，利率水平均在11.5%至12%。

碧桂園在1月也宣布發(fā)行兩筆美元票據(jù)，但其債券的品種為小公募，發(fā)行金額達(dá)85.38億，募集資金擬用于償還到期或回售公司債券。

此外，深交所1月15日信息顯示，萬(wàn)科90億公司債及30億住房租賃專項(xiàng)公司債均已通過(guò)。

丁祖昱認(rèn)為，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的變化，和疫情蔓延能否得到有效控制密切相關(guān)。如果疫情得不到緩解，樓市仍然會(huì)休眠；一旦疫情得以控制或是出現(xiàn)比較大的緩和，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)慢慢復(fù)蘇。

“疫情一旦平穩(wěn)下來(lái)，甚至基本好轉(zhuǎn)之后，市場(chǎng)會(huì)迅速?gòu)?fù)蘇，成交量層面也會(huì)出現(xiàn)一定程度的報(bào)復(fù)性反彈。”丁祖昱說(shuō)，考慮到一季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，相信政府也會(huì)出臺(tái)一些諸如降息、降準(zhǔn)等比較大力度的刺激性政策，這些都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的利好，所以也沒(méi)有必要對(duì)今年的地產(chǎn)行業(yè)過(guò)分悲觀。