“疫情下看企業(yè)”系列之七：可為疫情下的房企減壓，不可再走刺激樓市的老路

春節(jié)原本是樓市銷售旺季之一，但今年由于新冠肺炎疫情的爆發(fā)，樓市銷售受到了沖擊，這對杠桿率比較高的房地產(chǎn)企業(yè)而言是一個威脅。中國樓市將何去何從備受矚目，因為這不僅關(guān)系到眾多企業(yè)的命運，還與中國經(jīng)濟的走勢有關(guān)。

恒大集團宣布，2月18日開始，在全國以7.5折售賣其公司樓盤，引起市場熱議。2019年6月底，恒大總負債1.75萬億，其中1.25萬億在今年6月底到期，因此需要銷售庫存回款還債。

在疫情發(fā)生前，地產(chǎn)企業(yè)就受到融資限制以及市場缺乏熱度帶來的壓力，中國地產(chǎn)企業(yè)多年以來習(xí)慣于高負債、高速度地擴張，而當(dāng)前樓市進入成熟期，已經(jīng)不再能支持這種模式。去年年底，北京銀保監(jiān)局曾發(fā)出通知，要求防范房企杠桿率過高，對凈負債率畸高、經(jīng)營策略激進、大量進行杠桿收購的房地產(chǎn)企業(yè)，嚴(yán)格控制新增融資。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會近日的調(diào)研顯示，有46家房企2020年上半年到期債務(wù)近5300億元。以調(diào)研的某家房企為例，以往每月可從金融機構(gòu)獲得貸款40-60億元，如今可獲貸款金額腰斬，單月資金缺口將達100-110億元，其貨幣資金或僅夠企業(yè)維持三個月運轉(zhuǎn)。因此，該機構(gòu)建議，對風(fēng)險相對較低企業(yè)，適當(dāng)調(diào)整信貸政策，增加信貸渠道與額度，如階段性合理增加開發(fā)貸額度、公司債發(fā)行條件適當(dāng)放松、外管部門適度放開人民幣跨境雙向資金池的入境業(yè)務(wù)。對穩(wěn)健型或者風(fēng)險較低的企業(yè)，適度增加信用性貸款。針對疫情原因?qū)е碌牡狡谶€款困難的企業(yè)，有條件地給予展期，給予一定期限的延期或續(xù)貸等。

到目前為止，為了應(yīng)對疫情帶來的沖擊，全國有20多個省市出臺了針對房地產(chǎn)業(yè)的“定向放松”政策，內(nèi)容涉及土地出讓、預(yù)售條件、開竣工、公積金及地產(chǎn)融資等。比如，南京允許地產(chǎn)企業(yè)延遲繳納土地出讓款，蘇州市則預(yù)售、銷售的時間節(jié)點適當(dāng)提前。目前，這些政策主要聚焦于為房地產(chǎn)企業(yè)暫時解困，避免資金鏈斷裂，還沒有主動刺激樓市。

市場上也有一種輿論沖動，認為經(jīng)濟遭受疫情沖擊后，應(yīng)該通過放松樓市調(diào)控政策來刺激經(jīng)濟增長。但是，在中國開始走高質(zhì)量發(fā)展之路的當(dāng)下，不應(yīng)該再次刺激樓市幫助穩(wěn)定經(jīng)濟。否則，可能讓整個社會錯誤地以為在走回頭路，從而改變目前資源配置優(yōu)化的趨勢。

2月19日，中國人民銀行發(fā)布2019年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告，其中特別提到，繼續(xù)堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產(chǎn)金融長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。與此同時，2月LPR出現(xiàn)非對稱下調(diào)，一年期降10個基點，而五年期只調(diào)降5個基點，低于此前公開市場逆回購和MLF的降幅，這在一定程度上表現(xiàn)了不會刺激樓市的政策方向。

不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段不等于對房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險視而不見。疫情之下，未來市場如何變化尚無法判斷。至少到目前為止，地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的資金鏈緊張問題，本質(zhì)上不是疫情爆發(fā)導(dǎo)致的，而是一直存在并且不斷增加的風(fēng)險。疫情對第一季度經(jīng)濟構(gòu)成了實質(zhì)性沖擊，可以考慮實施為房地產(chǎn)企業(yè)減緩壓力的措施，比如不盲目抽貸、斷貸、壓貸，對部分合理融資予以支持，等等。關(guān)鍵是，房地產(chǎn)企業(yè)要改變粗放式的高杠桿發(fā)展模式，適應(yīng)中國樓市新常態(tài)。