凈利增速創十年新高 保利發展逆周期增長的秘密

      作為最后一個披露年報的頭部房企，保利發展給這個房企財報季畫上了一個圓滿的結尾。

2019年，保利發展實現簽約銷售4618億元，位列行業前五、央企第一。實現營業總收入2360億元，同比增長21.3%；歸母凈利潤280億元，同比增長47.9%，創下十年新高，也在前十房企中名列前茅。

     持續的城市深耕和管理變革，讓保利發展在2019年迎來了爆發。這份財報遠超市場預期，不免讓人對這家央企地產商老大又多了幾分期待。

保利未來能否再次回到行業前三？在2020年疫情黑天鵝和行業調整之下，一切皆有可能，前十強房企的格局或發生重大改變。

穩健型央企追求穿越周期的增長，對保利而言，逆境反而可能出現更多超車的機會。

從單純的開發商向多元化的運營商轉型，保利也走在了前面。在一主兩翼戰略下，保利著力發展房地產金融與社區消費服務，謀求新的增長點，期望通過三者的協同作用，實現多元的利潤增長模式。

凈利高增長背后

      在保利的這份年報里，最亮眼的數據莫過于凈利潤增速，其創下保利發展歷史上的十年新高，超越市場一致預期。

對比其他龍頭這一數據，萬科的凈利潤同比增長15.1%，碧桂園的凈利潤同比增長14.2%，融創凈利潤增長57%，恒大凈利潤則是下滑，前十強房企中，保利的凈利增速僅次于融創。

      凈利的高增長得益于結算收入的增長，以及運營管理能力提升，最終使得公司2019年毛利率提升2.48個百分點至34.97%，其中房地產結轉毛利率提升2.69個百分點至35.38%，凈利率提升2.47個百分點至15.91%。

     這樣的高增長能否持續？有券商認為，2016至2018年是房企銷售業績集體爆發的三年，按照銷售到結算兩年的周期推算，2018至2020年應當是房企利潤爆發期，保利至少還能保持兩三年的高增長。

       在主流房企中，能實現保利這樣幅度的“增收又增利”并不多見。這背后少不了公司財務和資金管控的支撐。

2019年，保利的資金管理能力有所增強，主要表現為全年累計實現銷售回籠4312億元，資金回籠率達93%，較2018年提升了5個百分點，保持在歷史較高水平，為未來的收入和利潤打下基礎。

資金和融資成本是影響凈利潤的重要因素。作為央企地產商，保利發展具有天然的融資優勢，歷史上保利的融資利率都處于行業低位，去年有息負債綜合成本僅4.95%，顯著優于行業平均水平。

     就財務安全性而言，由于去年強抓回款和現金流，保利地產的凈負債率大幅下降。截至去年底，保利資產負債率77.79%，較年初降低0.18個百分點；凈負債率56.91%，同比大幅降低23.64個百分點，為業內較低水平。貨幣資金近1400億元，為短期借款及一年內到期債務的2.1倍，現金儲備充裕。

持續聚焦一二線

      作為資深老牌央企地產商，傳統的四大龍頭以及當前的房企排行榜前五，保利發展持續深耕中國房地產市場，穿越數個經濟周期，實現穩健發展，與其超前的城市布局和眼光脫不開關系。

      過去五六年，保利曾被貼上保守的標簽，但保利沒有被一些虛幻的市場所誘惑，始終堅守一二線。

早在六七年前，保利就試水過三四線市場，但是很快發現這些區域的需求難以持續，僅為曇花一現。于是很快調頭，把主要的精力放回一二線城市。

    去年，在全國市場和房企銷售放緩的背景下，保利仍實現快速增長，便得益于城市布局。報告期內，保利38個核心城市銷售貢獻達到77%，在珠三角及長三角簽約銷售達千億規模。其中廣州實現簽約超420億，佛山、武漢、北京超過200億，福州、西安、三亞等首次突破100億。

2019年，保利率先提出房地產周期論，認為房地產的銷售市場規模即將見頂，未來十年將在15萬億左右高位橫盤，長期拐點已經出現，而能實現有效銷售的市場，不過百余城市。

    基于這樣的判斷，保利拿地更加聚焦在一二線，以保障未來銷售和凈利潤增長的可持續。

2019年，保利以1166億元的拿地金額位居百強房企前三，同比增長16.48%，僅次于萬科和碧桂園的1610億元和1303億元。

報告期內，保利拓展項目127個，新增容積率面積2680萬平方米，拓展成本1555億元。主動增加拓展項目權益比例，提升至71%，新增權益面積1916萬平方米。

截至2019年末，保利擁有在建面積13158萬平方米，待開發面積8112萬平方米，其中，38個核心城市占比達58%。

今年以來，保利逆市高調拿地。3月，公司在北京、上海、杭州、蘇州、南昌和贛州獲取6個新增項目，新增土地計容建筑面積108.23萬平方米，單月拿地總價109.44億元，同比增加94.5%，占當月銷售金額的40%，投資力度加大。

     截至四月中旬，保利已累計通過掛牌和合作獲取方式新增20個項目，普遍位于一二線核心城市，優化拿地結構，強化一二線市場儲備優勢，重點深耕核心都市圈。

    長期來看，多家券商均指出，政策導向有利于持續推動資源向中心城市及重點城市群傾斜。

申萬宏源認為，一線城市土地供應韌性較強，因城施策力度加大，對房企銷售和業績的推動作用值得重視，看好后續一二線城市的銷售回暖。

根據克而瑞數據，隨著復工推進，三月百強房企銷售回暖，其中也是以一二線城市布局為主的房企恢復較為明顯。

     2020年一季度，受疫情影響，保利發展實現簽約銷售710億，同比下滑35%，不過多家券商認為，在當前購房需求延后背景下，預計保利二季度的銷售將恢復彈性，全年銷售仍將平穩增長。